你知道你們都被房仲騙了嗎？什麼買2賣4，不管買方賣方到底付了幾%，原來仲介費全部都是買方付的啊！
嗨！南投買好房，買好房找阿証，我是阿証，你一定聽過買方2%賣方4%這個規定，你也可能有聽過房仲說過我這邊賣方都沒有收仲介費，只是為了要讓你成交這種話，對吧？不管是真是假，除非賣方主動說，不然買方不太可能會知道賣方到底付了多少仲介費。每次你問房仲說，仲介費可不可以談，問10個有11個應該都會說不能談。
今天會用三個觀點來分析，一、仲介費的規定。二、仲介費到底能不能談？。三、為什麼仲介費都是買方付的？文章你一定要一定要看到最後，會告訴你房仲公司是怎麼操作仲介費，讓你好像買便宜，但其實虧超多！就讓我們來聊聊「仲介費」吧！
一、仲介費的規定
不動產仲介經紀業有規定，仲介公司向買方與賣方收取的仲介費加起來不能超過房屋總價的百分之六，所以才有約定成俗的買方2%、賣方4%的說法，但是也有可能出現買方1%、賣方5%的狀況，只要雙方不超過房屋總價的6%就不算違法。
二、仲介費到底能不能談？
為什麼房仲都會說仲介費不能談？因為砍到的是他的傭金，換作是誰一定也會說不能談，但是也會有想要成交「缺業績」的房仲會說，都可以出價談看看啦，在不行我折我的傭金給你成交。所以我在第30集的時候有講到，你看房的時候一定要找「房仲菜鳥」來帶你看房，因為除了房仲新人剛入行一定會充滿熱情想努力成交外，店頭一定也會想盡辦法讓新人體驗成交的感覺，讓新人不會那麼容易在這個行業陣亡少了一名新血。
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我們先假設一個情境，你今天看完這間房然後是真的有喜歡，想要嘗試出價，通常會先跟房仲說我再考慮看看，回家之後你會有兩種選擇，第一個是「先口頭出價試看看」，第二個是「再去現場看一次房子」。當出現以下兩種狀況就代表你是有機會可以買到的。
☑口頭出價邀約
你看完房之後房仲應該都會打電話關心你有沒有什麼想法，或是有沒有想試著出價來談看看，當你在電話口頭出價完，房仲的反應是「邀請你到公司討論細節」，或是房仲「親自去找你跟你討論細節」，就代表兩種情況，一個可能是你出的價格太高超過底價，但這種可能比較少見。第二種是你出的價格有機會成交，但是還有一些差距，這個差距可能就只差仲介費，也可能是房仲有信心可以幫你談便宜一點，也認為你還會再繼續加價，實際上跟房仲討論的時候，可以透過來驗證你出的價格是不是快成交。
☑新人請學長姐或店長幫忙
第一次看房的時候明明只有新人自己一個人，為什麼看第二次突然出現另外一個同事一起帶你看房子？這就代表「房仲」覺得你有很高的買房意願，會想盡辦法讓你出價、甚至帶回公司看產權，因為我們都知道有主場優勢這個東西，帶回店頭營造出的氛圍感，很容易讓你不理性的出很高的價格，以上有出現找「其他人來幫忙」還有到「店裡邀約」這兩種狀況，你就可以開始思考你的出價策略了，但也會有那種搞不清楚狀況，明明買方出價就離底價很遠，還硬要叫買方下斡旋來談，這種就是害人又浪費大家時間的仲介。
三、為什麼仲介費都是買方付的？
這個觀念可能會跌破很多人的眼鏡，只要是做過房仲的都會知道，仲介費其實都是買方在付的。今天屋主委託房仲來賣，房仲跟屋主會討論底價要寫多少，而這個底價通常是含4%仲介費的，假設今天底價是寫1000萬，那屋主實際拿到會是「960萬」然後稅費自行負擔，剩下的40萬就是屋主要給房仲的仲介費。
那今天這間房子真的成交1000萬，買方需要付2%的仲介費還有1000萬，那是不是就是等於你付了4%+2%的仲介費，也會有什麼都不想付的屋主，連稅金全部要買方負擔，假設全部的稅金是40萬，底價就會變成1041萬，就是買方付了4%+2%+40萬稅金的總價，反正不管賣方付幾%的仲介費，全部都是買方吸收。
雖然不得不說仲介費的確會讓房價往上疊，但最終價格的起始點一定都是屋主制定的，我認為最好的成交是買方、賣方、仲介三方都贏，都是事實上買方永遠都是資訊最少、最弱勢的一方。我在第33集有提到，怎麼跟房仲談判是一門很重要的學分，如果你不在談價中獲得主動權，買方永遠都是被宰的肥羊。
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☑我的想法
很多仲介公司都會利用仲介費資訊不對等的情況來操作案件，向前陣子有個台中的歐先生來找我一對一會議諮詢，歐先生跟我說當初三年前房子是跟房仲買的，當時候談價狀況很膠著，一直說服我說什麼仲介費全部由買方這邊繳，總價可以寫比較低一點，讓屋主少繳點房地合一稅，這樣屋主才願意賣給你，歐先生也沒有想那麼多就答應了。結果歐先生現在要賣房的時候，才發現要繳更多的房地合一稅，找到當初的房仲問清楚，結果只回我一句：「不要賣那麼高，就不用繳那麼多稅金了。」白紙黑字也寫了，歐先生他自己也知道也沒辦法多說什麼，看到這邊的你有看出什麼問題嗎？
讓我用簡單的方式來算你看，為什麼歐先生虧超多！賣方取得的成本是800萬，賣方是買新房子馬上轉手持有不到一年會課45%，賣方當時候可以當作成本的稅費算20萬，房地合一稅舊制的免稅額5%50萬。
今天正常買賣成交1000萬，賣方仲介費是40萬，買方是20萬賣方要繳的房地合一稅就是(1000萬-870萬)X45%=58.5萬。歐先生如果承擔了所有的仲介費，賣方要繳的房地合一稅就是(960萬-870萬)X45%=40.5萬。等於省了10萬的房地合一稅。歐先生今天要賣的時候，會發生什麼問題？
可是稅國局都知道都是買方通常只會付2%仲介費，為什麼你當初買的時候付6%仲介費？這關就過不了國稅局，所以歐先生可以折抵的仲介費從6%變成2%，
獲利400萬變成440萬，等於要繳440萬X35%就是154萬，比140萬多了14萬的房地合一稅，這就是看似買的總價低你後續要承擔的賣屋成本！如果你不想跟歐先生一樣信任仲介，結果還被騙的話，這邊我也有免費送給大家一份我在不動產三年中有整理出買房與貸款前的必備清單，跟著清單的項目一步步的檢查，會幫助你在做決定之前更有方向、更有信心！你也可以跟我預約一對一的線上會議諮詢，我會在會議裡頭看看你目前的現況，來給予幫助與建議。連結我都放在下面了，有興趣的話就馬上加入我的官方LINE帳號，讓我們來聊一聊吧！
