你知道買電梯大樓有哪三個樓層大家最不愛嗎？其實沒有人要的樓層，才是置產投資客買屋的首選！

嗨！南投買好房，買好房找阿証，我是阿証，很多人在挑選電梯大樓的時候，都會想說都已經買大樓了，當然要選樓層越高的越好，這樣能看到更多的風景，也會有更好的採光。如果還選擇低樓層，那真的還不如去住透天，採光差、空氣遭、視野又看不到什麼風景，就被大家評為最不喜歡的樓層之一。我在第21集的時候有說到，買大樓經常遇到的四大迷思，選擇樓層上並不是真的越高越好，也要看自己的需求來做決定。

延伸閱讀「21集」>>>>>

大樓的四大迷思有哪些？社區開會你真的有去過嗎？管理費被亂花都不知道！【南投買好房】

今天會用三個觀點來分析，一、哪三個樓層大家最不愛？。二、影響大樓價格的三大要素。三、投資客跟你想的完全不一樣文章你一定要看到最後，會告訴你為什麼置產投資客在房地合一稅改版後反而喜歡這些樓層，就讓我們來聊聊「樓層」吧！

一、哪三個樓層大家最不愛？

一個大樓會分成高、中、低三種樓層，我會用我實際客人給我的反饋，整理出以下三大樓層來分析。

☑頂樓

不是樓層說越高大家越愛嗎？頂樓換來的風景、採光、通風絕對是沒得比，也不用怕樓上會有人吵到你，但也是隱藏很多的問題，也是一把雙面刃，像是大樓最上面的防水層如果沒有做好，又加上很多建商會為了要綠化植栽，也很喜歡在頂樓種花草，最直接影響的絕對是頂樓戶，因為漏水處是屬於公設，你要花錢處理，又會覺得吃虧不是自己該出的，不花錢等管委會處理，不知道要等到民國幾年。頂樓真的很考驗建商的防水工法，不然短時間沒問題，經過長時間的磨練還是會壞。夏天的時候也會非常非常的熱，尤其是大樓頂樓直曬溫度又會更高，光是開冷氣的電費可能就超過一般家庭使用的好幾倍了。

☑四樓

普遍華人都會很忌諱數字四，也因為諧音的關係，讓大家會覺得住起來不吉利，不然四樓這個樓層也算是透天的頂樓，窗戶看出去也不會被樹木擋住，要注意的也是社區如果是臨路的話，噪音也會相對比較明顯。

☑二樓

二樓除了忌諱的樓層低、視野採光差以外，還有管線轉折處容易堵塞，早期的大樓一樓都會設置店面，甚至沒有地下室，導致管線沒辦法直接一次性的往下拉，所以才會把轉折處弄在二樓。現在比較新的建案，已經把管線轉折處全部拉到地下停車場，常看到橘紅色的管線就是汙水管，如果不放心也可以跟建商申請管線配置圖來確認。

二樓也要特別注意的是你那戶如果是臨路的社區，晚上會有路燈直接照進屋子的問題。通常只有一樓或二樓才會有約定專用的大露台，雖然說不是在自己的權狀內，但只要用一坪1/3的價格就可以買到，認真說也是蠻划算的一件事情。

二、影響大樓價值的三大要素

我在不動產市場的第一線上，也有三年的時間，依照我的經驗，整理出三大影響大樓價值的因素來分析。

☑視野

就像我剛剛有提到的，其實買大樓除了有管理方便以外，就是想跟透天有著不一樣的特點才會選擇大樓，才會有著樓層越高越貴，視野越好越貴，但在挑選上也要注意周遭會不會再蓋新的大樓，可以利用各縣市的使用分區系統來查詢，旁邊空地的使用分區是什麼，來判斷建蔽率、容積率是多少，就可以知道周遭會不會蓋房子了。像是對面有公園就會非常加分就是這個原因之一。

☑採光

延續剛剛的話題，樓層高相對採光就會被非常好，有一種說法是，房子充滿陽光，人跟房才會有好的「氣」，屋況才會好，人才會健康。那好的採光位置要怎麼選才會比較好，我們都知道太陽是東升西落，可是實際上並不是這樣的，台灣是屬於北半球，春天太陽會沿著黃道慢慢偏北，直到夏天才會是最北方，所以是東偏北升起，西偏北降落。

秋天太陽會沿著黃道慢慢偏南，直到冬天才會是最南方，所以是東偏南升起，西偏南降落。所以最佳的方位不是坐北朝南，而是做西北朝東南，可以避免夏天太陽升起直接直射跟西曬的問題，冬天早上升起時陽光直接打進來房子裡面，也會比較溫暖。

☑車位

車位其實也是影響大樓價值的重要因素之一，平面車位一定會比機械車位來的貴，機械上層一定會比機械下層來的好，B1的車位比B3的車位來的近，位子來說的話柱子旁邊的通常價值也會比較高，但也會依照開車門的位子也會有差，通常回家都是倒車入庫，所以駕駛座開門是靠近柱子的也會比較好，因為車門可以全開不用擔心會打到別的車。

三、投資客跟你想的完全不一樣

原本房地合一稅1.0原本只要持有超過兩年，被課徵的稅率就會減少到20%，因為遏止短期炒作，房地合一稅2.0變成持有超過五年，才會減少到20%的稅率。所以很多原本炒短期的投機客都漸漸消失，看長期、長遠的出租投資報酬率變成很重要的事情，所以置產投資客要的是便宜，資本利得變成相對不那麼重要，這就是為什麼別人不要的樓層變成他們的首選。舉例來說同一個社區高樓層一坪要50萬，低樓層一坪只要40萬，相同格局、條件都一樣的情況下，高樓層的租金行情不可能比低樓層高非常多，假設低樓層可以租到20000萬，高樓層不可能可以租到5.6萬那邊去。但是低樓層卻每坪便宜了10萬，光是坪數30坪就差了300萬。

☑我的想法

像是這周有一個高雄的林先生來找我諮詢，他想要偏向長期置產，但一直捉摸不定到底要買什麼樓層好，想買高樓層如果之後不想租，自己住也爽，但就是很貴，買到低樓層之後自住又不想要，我在第五集有提到，你買房之前一定要想好要自住還是投資，因為兩者的條件是天差地遠的，租你想要的是租給誰，誰會租，職業是什麼，素質好嗎？能不能接受這種價位的租金。

延伸閱讀「第五集」>>>>>

買房的人竟然有80%都犯過的錯！購屋十大錯誤，看看你犯了哪幾項？【南投買好房】

這位林先生其實也不是沒地方住，主要還是置產為主，所以我就建議了選擇低樓層的方式，也給他我在36集的最後提供給大家的萬用表格來評估。

如果你跟這位林先生一樣疑惑，不清楚自己的狀況，這邊我也有免費送給大家一份，我在不動產三年中，有整理出買房與貸款前的必備清單，跟著清單的項目一步步的檢查，會幫助你在做決定之前更有方向、更有信心！你也可以跟我預約一對一的線上會議諮詢，我會在會議裡頭看看你目前的現況，來給予幫助與建議。連結我都放在下面了，有興趣的話就馬上加入我的官方LINE帳號，讓我們來聊一聊吧！