你知道買電梯大樓有哪三個樓層大家最不愛嗎?其實沒有人要的樓層,才是置產投資客買屋的首選!
嗨!南投買好房,買好房找阿証,我是阿証,很多人在挑選電梯大樓的時候,都會想說都已經買大樓了,當然要選樓層越高的越好,這樣能看到更多的風景,也會有更好的採光。如果還選擇低樓層,那真的還不如去住透天,採光差、空氣遭、視野又看不到什麼風景,就被大家評為最不喜歡的樓層之一。我在第21集的時候有說到,買大樓經常遇到的四大迷思,選擇樓層上並不是真的越高越好,也要看自己的需求來做決定。
延伸閱讀「21集」>>>>>
大樓的四大迷思有哪些?社區開會你真的有去過嗎?管理費被亂花都不知道!【南投買好房】
今天會用三個觀點來分析,一、哪三個樓層大家最不愛?。二、影響大樓價格的三大要素。三、投資客跟你想的完全不一樣文章你一定要看到最後,會告訴你為什麼置產投資客在房地合一稅改版後反而喜歡這些樓層,就讓我們來聊聊「樓層」吧!
一、哪三個樓層大家最不愛?
一個大樓會分成高、中、低三種樓層,我會用我實際客人給我的反饋,整理出以下三大樓層來分析。
☑頂樓
不是樓層說越高大家越愛嗎?頂樓換來的風景、採光、通風絕對是沒得比,也不用怕樓上會有人吵到你,但也是隱藏很多的問題,也是一把雙面刃,像是大樓最上面的防水層如果沒有做好,又加上很多建商會為了要綠化植栽,也很喜歡在頂樓種花草,最直接影響的絕對是頂樓戶,因為漏水處是屬於公設,你要花錢處理,又會覺得吃虧不是自己該出的,不花錢等管委會處理,不知道要等到民國幾年。頂樓真的很考驗建商的防水工法,不然短時間沒問題,經過長時間的磨練還是會壞。夏天的時候也會非常非常的熱,尤其是大樓頂樓直曬溫度又會更高,光是開冷氣的電費可能就超過一般家庭使用的好幾倍了。
☑四樓
普遍華人都會很忌諱數字四,也因為諧音的關係,讓大家會覺得住起來不吉利,不然四樓這個樓層也算是透天的頂樓,窗戶看出去也不會被樹木擋住,要注意的也是社區如果是臨路的話,噪音也會相對比較明顯。
☑二樓
二樓除了忌諱的樓層低、視野採光差以外,還有管線轉折處容易堵塞,早期的大樓一樓都會設置店面,甚至沒有地下室,導致管線沒辦法直接一次性的往下拉,所以才會把轉折處弄在二樓。現在比較新的建案,已經把管線轉折處全部拉到地下停車場,常看到橘紅色的管線就是汙水管,如果不放心也可以跟建商申請管線配置圖來確認。

二樓也要特別注意的是你那戶如果是臨路的社區,晚上會有路燈直接照進屋子的問題。通常只有一樓或二樓才會有約定專用的大露台,雖然說不是在自己的權狀內,但只要用一坪1/3的價格就可以買到,認真說也是蠻划算的一件事情。
二、影響大樓價值的三大要素
我在不動產市場的第一線上,也有三年的時間,依照我的經驗,整理出三大影響大樓價值的因素來分析。
☑視野
就像我剛剛有提到的,其實買大樓除了有管理方便以外,就是想跟透天有著不一樣的特點才會選擇大樓,才會有著樓層越高越貴,視野越好越貴,但在挑選上也要注意周遭會不會再蓋新的大樓,可以利用各縣市的使用分區系統來查詢,旁邊空地的使用分區是什麼,來判斷建蔽率、容積率是多少,就可以知道周遭會不會蓋房子了。像是對面有公園就會非常加分就是這個原因之一。
☑採光
延續剛剛的話題,樓層高相對採光就會被非常好,有一種說法是,房子充滿陽光,人跟房才會有好的「氣」,屋況才會好,人才會健康。那好的採光位置要怎麼選才會比較好,我們都知道太陽是東升西落,可是實際上並不是這樣的,台灣是屬於北半球,春天太陽會沿著黃道慢慢偏北,直到夏天才會是最北方,所以是東偏北升起,西偏北降落。

秋天太陽會沿著黃道慢慢偏南,直到冬天才會是最南方,所以是東偏南升起,西偏南降落。所以最佳的方位不是坐北朝南,而是做西北朝東南,可以避免夏天太陽升起直接直射跟西曬的問題,冬天早上升起時陽光直接打進來房子裡面,也會比較溫暖。

☑車位
車位其實也是影響大樓價值的重要因素之一,平面車位一定會比機械車位來的貴,機械上層一定會比機械下層來的好,B1的車位比B3的車位來的近,位子來說的話柱子旁邊的通常價值也會比較高,但也會依照開車門的位子也會有差,通常回家都是倒車入庫,所以駕駛座開門是靠近柱子的也會比較好,因為車門可以全開不用擔心會打到別的車。
三、投資客跟你想的完全不一樣
原本房地合一稅1.0原本只要持有超過兩年,被課徵的稅率就會減少到20%,因為遏止短期炒作,房地合一稅2.0變成持有超過五年,才會減少到20%的稅率。所以很多原本炒短期的投機客都漸漸消失,看長期、長遠的出租投資報酬率變成很重要的事情,所以置產投資客要的是便宜,資本利得變成相對不那麼重要,這就是為什麼別人不要的樓層變成他們的首選。舉例來說同一個社區高樓層一坪要50萬,低樓層一坪只要40萬,相同格局、條件都一樣的情況下,高樓層的租金行情不可能比低樓層高非常多,假設低樓層可以租到20000萬,高樓層不可能可以租到5.6萬那邊去。但是低樓層卻每坪便宜了10萬,光是坪數30坪就差了300萬。

☑我的想法
像是這周有一個高雄的林先生來找我諮詢,他想要偏向長期置產,但一直捉摸不定到底要買什麼樓層好,想買高樓層如果之後不想租,自己住也爽,但就是很貴,買到低樓層之後自住又不想要,我在第五集有提到,你買房之前一定要想好要自住還是投資,因為兩者的條件是天差地遠的,租你想要的是租給誰,誰會租,職業是什麼,素質好嗎?能不能接受這種價位的租金。
延伸閱讀「第五集」>>>>>
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這位林先生其實也不是沒地方住,主要還是置產為主,所以我就建議了選擇低樓層的方式,也給他我在36集的最後提供給大家的萬用表格來評估。

如果你跟這位林先生一樣疑惑,不清楚自己的狀況,這邊我也有免費送給大家一份,我在不動產三年中,有整理出買房與貸款前的必備清單,跟著清單的項目一步步的檢查,會幫助你在做決定之前更有方向、更有信心!你也可以跟我預約一對一的線上會議諮詢,我會在會議裡頭看看你目前的現況,來給予幫助與建議。連結我都放在下面了,有興趣的話就馬上加入我的官方LINE帳號,讓我們來聊一聊吧!