大樓的四大迷思有哪些?社區開會你真的有去過嗎?管理費被亂花都不知道!【南投買好房】

大樓

大樓的公設比為什麼會那麼高?真的用到的有哪些?長輩喜歡透天厝,可是現在都是小家庭為主,電梯大樓漸漸變成主流,買房二選一的問題你一定有遇到過,如果你要選擇大樓這類的房屋類型,你真的有清楚了解大樓的優缺點了嗎?如果你還是認為公設沒有存在的必要,那大樓可能會非常不適合你,如果你沒有搞清楚就入住進去,你可能每天會為了那些看起來用不到的公設煩惱,為什麼我沒有使用還需要付費?

很多人都說大樓管理費很貴都不知道繳去哪裡,買大樓有一半都是買公設根本用不到都在養蚊子,如果大樓住在高樓層停電要爬樓梯很累人,千萬不要住在高樓層,但你知道這只是少數的狀況嗎?很多人都對大樓有很多的誤解,就讓我們今天來聊聊大樓的四大迷思吧!

☑迷思一、公設比例高

現在看到每個新建案的公設比都非常高,公設比有30~35%的建案比比皆是,尤其是越新的大樓有的公設比甚至40%的,買一間的坪數幾乎有三分之一到一半都被公設吃掉了,那到底公設都跑去哪裡了?我這邊整理出三個觀點來分析。

一、雨遮不計坪不計價

我們窗戶外面通常有一個小平台那就是雨遮,早期那邊其實都算是附屬建物的坪數,台灣從2018年開始雨遮採不計坪不計價,整棟的雨遮就會變成是公設的一部份,導致我們的公設坪數又會再上升一些。

二、公共設施種類多

很多建案會主打公共設施是擁有最大的中庭花園、游泳池、健身房和飯店式管理之類的廣告詞吸引消費者上門,但是很多人都知道真的會去使用的根本沒幾樣,為了增加社區的多樣性很多建商還是會用這類型的廣告來吸引人,很多人會因為這樣而買單大部分都是覺得,我買了之後一定會去游泳、我買了之後一定會去健身房,結果到最後下班累的半死只想在家裡休息,游泳池、健身房一次都沒有去過。

三、消防法規修法

早期建築的消防法規並不是那麼嚴格,所以很多舊公寓大樓不管是樓梯間、大廳和地下室都做的很狹窄,如果發生比較嚴重的火災,住戶在逃脫時就會非常困難,容易導致很嚴重的悲劇發生,包括高雄城中城大火還有2003年的蘆洲大火,這場大火燒出了許多建築法規、巷弄街道狹窄等問題,所以才正式走上消防法規修法的開始,像是8樓以上要有兩個安全逃生梯間,還有逃生梯、梯廳的尺寸有要有一定的規範,林林種種加起來公設就增加了非常多的比例,這些看似不起眼的改變,很多都是要真的火災發生才會知道它的用處。

☑迷思二、管理費都不知道繳去哪裡

南投、草屯這邊的大樓如果不是豪宅類型的社區,管理費大約都會落在1000~4000元左右,很多住戶都會抱怨說管理費太高,不知道錢都繳去哪裡,可是自己卻都不會主動去了解,甚至連社區開會都沒有參與,每次貼在電梯的財務報表也從來沒有看過。

那當然影響管理費會有很多層面,像是戶數多或少,公共區域的修繕、管理和維護,就好比說戶數多分母自然就多平均下來就比較便宜,平常的電梯、機電設備、管理員、秘書、清潔人員都是從管理費來支付的。

人其實就是這樣只會在意自己想要在意的,每個人都覺得管理員是不是有盡責收包裹、信件,垃圾集中區有沒有定時清理,往往都會忘了平常公共區域的電燈,公設的維護、清潔,還有24小時的保全系統保護住戶的安全,鄰居很吵不用自己出面處理由管委會當和事佬,這些雖然都是管理費的必要支出,但是平常開的住戶大會或貼在電梯的財務報表真的都要看一下,因為也有曾經社區知道住戶都不會看這些東西,財務報表都亂寫錢也都亂用反正住戶都不知道,直到第三年有人想到去對一下才發現大錯特錯。

我也整理出財務報表三大需要注意的事項

一、每個月都有結餘、透支的狀況

大樓每個月一定都會有管理費的收入跟固定支出,所以要看一下每個月的財務報表的狀況,是不是固定支出之後還會有多出來的錢,有的大樓社區每個月都在負債,支出大於收入的狀況,長期累積下來有可能會面臨破產的狀況,最糟還有可能會發生社區停止運作的情況。

二、每個月的數字有沒有錯誤

大樓每個月的財務報表最容易核對的就是最後的總數,可以稍微計算一下,這個月跟上個月的數字是不是有一樣,有的社區大樓知道住戶不會去看這個,數字就亂填,可能這個月結餘是100萬,接著下個月變成60萬。

三、社區有沒有大筆支出或大型修繕

大樓社區只要有大筆支出或大型修繕通常都會從公共基金提撥出去,公共基金跟管理費有點不太一樣,管理費是支付平時必要的費用,公共基金是支付大型或緊急修繕,公共基金平時是不能夠動用的,如果需要動用一定要經過區分所有權人會議決議後才能使用。

所以管理費還是有他一定的必要性,來維持社區的正常運作,很多時候只是我們不知道但是不代表就沒有好好利用。

☑迷思三、戶數越少越好

大樓的產品有的人會喜歡挑戶數少的買,主要是因為人少比較單純而且環境也比較安靜,雖然是這樣講沒錯但是相對付出的代價往往是看不到的,像是剛剛有提到的管理費分母少自然管理費就高,還有新的社區可能比較沒有感覺,舊的社區難免很多設備都是要修繕的,當公共基金不足的時候就得全體住戶分擔,到時候就會是額外的一筆蠻大的費用。

像是草屯的草屯之星就是屬於屋齡五年內而且戶數不到100戶的社區,可能再過個10年20年開始要修東西的時候,就會比較有感覺。戶數來說建議找100~250戶的社區會比較沒那麼多問題,但是戶數少、戶數多各有好處,沒有說一定對或錯,選擇太少或太多相對要承擔的風險會比較兩極。

☑迷思四、樓層越高越好

大家都知道越高樓層的社區越貴,越低樓層越沒有人要選,既然都住大樓了為什麼不選高樓層的呢?我用總樓層15樓的大樓為例,整理出三大區間樓層來分析。

一、11~15樓(高樓層)

因為南投、草屯有到15層的大樓不多,11樓到15樓這個區間的視野、採光、隱私都是最好的,但是也要注意11樓以上的大樓「必須」要安裝自動灑水裝置,就是有時候會看到天花板上面的管線,有的人會覺得很醜所以就要多花一筆錢裝潢天花板,或是噴成黑色或白色當作工業風的感覺。這區段的樓層如果真的發生火災的時候會比較難逃生,也因為沒有遮蔽物的關係,時常會發生夏熱冬冷的情形,電費就會比低樓層貴蠻多的。又加上水塔一定都是裝在上面水壓通常也會比較小一點。

二、6~10樓(中樓層)

6~10樓的這個區間是大家最喜歡的,也通常是案子賣最快的。雖然說採光、通風、隱私沒有高樓層的好,但是也不會完全輸給高樓層。特別的是這區間的樓層價格不一定會比高樓層便宜,因為有華人喜歡的數字六跟八,特別相信風水的人就會比平常購屋的人願意加價,這個區間的樓層也是賣最快的。如果說高樓層是90分的話,中樓層可能就有70~80分,整體來說什麼都很不錯,也沒有說到最好的樓層區間。

三、1~5樓(低樓層)

1~5樓通常也是最便宜也最少人喜歡的樓層區間,最主要是樓層低視野差、採光通風也都不太好,如果周遭花草樹木比較多的話,蚊蟲也會比較多,又加上如果是面馬路的戶別噪音的影響會比較大,應該是說除了便宜以外沒有什麼特別的優點,像是火災時容易逃生,電梯沒電不用爬那麼多樓層,這些也是極少數會發生的事情。像是舊大樓的2樓是管線的迴轉處,四樓的數字不吉利,這兩個樓層也相對會便宜很多。

特別的是二樓或一樓會有約定專用戶,就是俗稱的大露台,建商會用單坪1/3的價格來賣給你,但是只有使用權沒有所有權要特別注意。

☑我的看法

台灣現在房價真的居高不下,很多人都會「先求有再求好」的心態,先求小坪數之後有機會在換大坪數,主要還是因為現在透天真的真的太貴了,首購族第一棟通常都是小坪數的大樓來起手,當人口數越來越多的時候就不得不換更大間的房子,就會陷入到底要買透天還是大樓的抉擇。

如果本來就有計畫要生下一個或兩個小孩的家庭,起初入手就可以直接看三房的產品,因為現在兩房認真說,真的是套房硬要隔成兩房,如果你未來的規劃選擇不生或只生一個,兩房其實也算是夠用,畢竟很多人都說不是家裡大不大的問題,就算擠在一起住溫馨才是重點。

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