你知道你很有可能買到投資客的房子嗎？包裝的很漂亮、很舒服、可以馬上入住，但是隱藏的風險會讓你賠掉一輩子的積蓄。

嗨！南投買好房，買好房找阿証，我是阿証， 正在看房的你， 一定有在網路上看到裝潢非常漂亮的房子， 第一時間聯想到的肯定是，這是「投資客」的嗎？ 就很容易把裝潢跟投資客畫上等號， 的確很多投資客在賣房之前， 都會把房子包裝得非常漂亮再拿出賣， 但看似裝潢好的房子是裡外都整修過， 還是只有單純拉皮呢？

今天會用三個觀點來分析， 一、該怎麼判斷是否為投資客？ 二、房子的檢查方式 三、投資客房子的兩大風險，文章你一定要看到最後， 會告訴你有人曾經買過投資客的案件， 賠了將近100萬的慘痛經驗！

該怎麼判斷是否為投資客？

看到裝潢很漂亮就一定是投資客翻新的房子嗎？其實也不一定，我整理出以下三個重點來判斷。

一、房屋取得日期

通常投資客都是想要趕快整理、趕快賣掉， 只求短期獲利、賺到錢就想趕快轉手， 投資客並不想要把資金長時間投入在那間房子上， 所以當房仲在帶看的時候， 可以要求看不動產說明書中， 這間房子謄本的過戶登記日期，來判斷這個屋主是什麼時候取得的， 如果剛過戶馬上就要賣， 那肯定有什麼「特殊的原因」才會這樣。 這時候一定又會有人反駁， 又不是短期買賣就一定是投資客， 這個我也知道， 所以同時也要滿足接下來的兩點。

二、有沒有特別整理過

我這邊指的整理過不只是說裝潢的很漂亮， 包含水電有沒有特別重拉， 牆壁有沒有整面或局部的粉刷，有沒有滲漏水緊急修補的狀況， 要檢查哪些項目我待會也會說到， 如果有特別整理過的痕跡， 也要非常留意。

三、屋主有沒有自住過的痕跡

有沒有自住過就真的是非常關鍵的點，剛剛有提到投資客通常都是求短期獲利，就不太會發生「自住」的狀況，所以符合以上三點基本上就可以判斷，不是投資客的房子，就是這個房子有問題，真的不要跟我說，屋主剛買完過戶然後馬上整理住沒幾天就馬上要賣。

房子的檢查方式

我從以前到現在看過不少投資客的房子，整理出以下三點一定要檢查。

一、牆壁要摸

進去一間房子我第一時間會先看牆壁，先看有沒有特別粉刷過的地方，尤其是容易滲漏水的位置，像是有管線的廁所、廚房的周圍，曝曬在外面的頂樓天花板，還有窗戶的四個角落看有沒有修補過的痕跡，因為地震來窗戶的四角是最容易受損的，更建議可以用手摸看看，有沒有粉粉濕濕的感覺，但前提是要手乾淨，不然摸完牆壁黑黑的就尷尬了。

二、裝潢要敲

再來就是要看裝潢的新舊程度， 有沒有使用過的痕跡， 就像我剛剛說到的， 要看屋主有沒有自住的痕跡， 如果有自住是投資客的機率就會降低， 但也有可能是買別人換屋馬上拿來賣， 還有每面牆壁可以敲看看， 如果敲起來是空心的， 很有可能是用「木製裝潢」或「矽酸鈣板」，有的牆面看起來、摸起來沒問題， 很有可能是裝潢把有問題的地方遮蔽起來。 另外浴室天花板，裝抽風機的位置也會裝潢起來，又加上房子的浴室都會設計在同一邊，所以有漏水的機會也會相對非常大、也最容易忘記，可以打開維修孔看看有沒有漏水的狀況。

三、配電箱要開

有時候投資客整理的房子只要賣相好看就好，水電並不會重新拉過。配電箱的種類有兩種，一種是傳統式的比較危險，第二種是匯流排新房子很常看到的，匯流排會把電源分支開來比較安全，不像早期傳統式都擠在一起。早期因為用電量並沒有像現在那麼大，所以現在對於電線粗度的要求會比較講究。

會依照用電量的不同來使用不同的電線，像是燈具會使用1.6(mm)、插座會使用2.0(mm)、高功率的電器、冷氣就會使用5.5(mm²)，真的不太了解，可以請認識的水電師傅來幫你把關，或是有專業的人也可以在留言下方幫我補充哦！

買投資客房子的兩大風險

有些人會覺得投資客的房子沒有不好，而且可以接別人整理完的房子，就不用額外浪費時間等待工程結束。但有隱藏的兩大風險你不能不知道！

一、貸款成數不高

現在實價登錄2.0已經揭露到門牌，所以哪戶哪時成交多少都會知道，那銀行鑑價也會把實價登錄當作參考依據，投資客入手通常也是非常低價，銀行就會知道這間是短期買賣翻新出售，但銀行鑑價也不清楚，你到底整理到什麼樣的程度，裝潢很難納入鑑價的參考指標，再來有些銀行會針對短期買賣的房子做標記，過戶一年內的物件又拿出來賣，銀行內部會風險控管，擔心是投資客炒作，鑑價就不能高於前一手的成交價。

二、不清楚整理到怎樣的程度

大部分的翻新屋都只是表面上的翻修，實際上整理到怎樣，用料是不是很好，這些買方都不會知道，只聽到仲介說百萬裝潢、百萬翻修，然後連裝潢發票都拿不出來。經驗值不足的買方，很容易掉入百萬裝修的話術裡面，然後買到一間到處都有問題的房子。

☑我的想法

投資客的房子不是不能買，而是經驗值不足的買方非常容易踩雷，或許也有很用心整理的投資客，但是真的屬於少數。上禮拜有一個台中的李小姐找我一對一諮詢，她一月買了一間30幾年社區型的透天，李小姐也因為急著要入住，才會買這間整理好的房子，結果住了沒幾天，就發現每層的左側樓梯突然出現大範圍的水痕，才知道隔壁根本好幾年前都沒住人，漏水的相連處剛好是隔壁的廁所，最後透過鄰居才知道，是小孩繼承也不想管，李小姐也知道上一手投資客也沒有據實以告，處理到最後也不想走法院拖延時間，因為漏水只會越來越嚴重，最後協調花了快100萬，整修自己跟隔壁的漏水處，原本以為省錢、省時間，到最後花了更多的心力在這間房子上面。

如果你在買房的路上不想跟李小姐一樣走冤望路，這邊我也有免費送給大家一份，我自己整理的買房與貸款前必備清單，跟著清單的項目一步步的檢查，會幫助你在做決定之前更有方向、更有信心！你也可以跟我預約一對一的線上會議諮詢，我會在會議裡頭看看你目前的現況，來給予幫助與建議。連結我都放在下面了，有興趣的話就馬上加入我的官方LINE帳號，讓我們來聊一聊吧！