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百萬裝潢的房子能買嗎?投資客的黑心手法,不能不知道的兩大風險,小心賠上幾百萬!【南投買好房】

你知道你很有可能買到投資客的房子嗎?包裝的很漂亮、很舒服、可以馬上入住,但是隱藏的風險會讓你賠掉一輩子的積蓄。

嗨!南投買好房,買好房找阿証,我是阿証, 正在看房的你, 一定有在網路上看到裝潢非常漂亮的房子, 第一時間聯想到的肯定是,這是「投資客」的嗎? 就很容易把裝潢跟投資客畫上等號, 的確很多投資客在賣房之前, 都會把房子包裝得非常漂亮再拿出賣, 但看似裝潢好的房子是裡外都整修過, 還是只有單純拉皮呢?

今天會用三個觀點來分析, 一、該怎麼判斷是否為投資客? 二、房子的檢查方式 三、投資客房子的兩大風險,文章你一定要看到最後, 會告訴你有人曾經買過投資客的案件, 賠了將近100萬的慘痛經驗!

該怎麼判斷是否為投資客?

看到裝潢很漂亮就一定是投資客翻新的房子嗎?其實也不一定,我整理出以下三個重點來判斷。

一、房屋取得日期

通常投資客都是想要趕快整理、趕快賣掉, 只求短期獲利、賺到錢就想趕快轉手, 投資客並不想要把資金長時間投入在那間房子上, 所以當房仲在帶看的時候, 可以要求看不動產說明書中, 這間房子謄本的過戶登記日期,來判斷這個屋主是什麼時候取得的, 如果剛過戶馬上就要賣, 那肯定有什麼「特殊的原因」才會這樣。 這時候一定又會有人反駁, 又不是短期買賣就一定是投資客, 這個我也知道, 所以同時也要滿足接下來的兩點。

二、有沒有特別整理過

我這邊指的整理過不只是說裝潢的很漂亮, 包含水電有沒有特別重拉, 牆壁有沒有整面或局部的粉刷,有沒有滲漏水緊急修補的狀況, 要檢查哪些項目我待會也會說到, 如果有特別整理過的痕跡, 也要非常留意。

三、屋主有沒有自住過的痕跡

有沒有自住過就真的是非常關鍵的點,剛剛有提到投資客通常都是求短期獲利,就不太會發生「自住」的狀況,所以符合以上三點基本上就可以判斷,不是投資客的房子,就是這個房子有問題,真的不要跟我說,屋主剛買完過戶然後馬上整理住沒幾天就馬上要賣。

房子的檢查方式

我從以前到現在看過不少投資客的房子,整理出以下三點一定要檢查。

一、牆壁要摸

進去一間房子我第一時間會先看牆壁,先看有沒有特別粉刷過的地方,尤其是容易滲漏水的位置,像是有管線的廁所、廚房的周圍,曝曬在外面的頂樓天花板,還有窗戶的四個角落看有沒有修補過的痕跡,因為地震來窗戶的四角是最容易受損的,更建議可以用手摸看看,有沒有粉粉濕濕的感覺,但前提是要手乾淨,不然摸完牆壁黑黑的就尷尬了。

二、裝潢要敲

再來就是要看裝潢的新舊程度, 有沒有使用過的痕跡, 就像我剛剛說到的, 要看屋主有沒有自住的痕跡, 如果有自住是投資客的機率就會降低, 但也有可能是買別人換屋馬上拿來賣, 還有每面牆壁可以敲看看, 如果敲起來是空心的, 很有可能是用「木製裝潢」或「矽酸鈣板」,有的牆面看起來、摸起來沒問題, 很有可能是裝潢把有問題的地方遮蔽起來。 另外浴室天花板,裝抽風機的位置也會裝潢起來,又加上房子的浴室都會設計在同一邊,所以有漏水的機會也會相對非常大、也最容易忘記,可以打開維修孔看看有沒有漏水的狀況。

三、配電箱要開

有時候投資客整理的房子只要賣相好看就好,水電並不會重新拉過。配電箱的種類有兩種,一種是傳統式的比較危險,第二種是匯流排新房子很常看到的,匯流排會把電源分支開來比較安全,不像早期傳統式都擠在一起。早期因為用電量並沒有像現在那麼大,所以現在對於電線粗度的要求會比較講究。

會依照用電量的不同來使用不同的電線,像是燈具會使用1.6(mm)、插座會使用2.0(mm)、高功率的電器、冷氣就會使用5.5(mm²),真的不太了解,可以請認識的水電師傅來幫你把關,或是有專業的人也可以在留言下方幫我補充哦!

買投資客房子的兩大風險

有些人會覺得投資客的房子沒有不好,而且可以接別人整理完的房子,就不用額外浪費時間等待工程結束。但有隱藏的兩大風險你不能不知道!

一、貸款成數不高

現在實價登錄2.0已經揭露到門牌,所以哪戶哪時成交多少都會知道,那銀行鑑價也會把實價登錄當作參考依據,投資客入手通常也是非常低價,銀行就會知道這間是短期買賣翻新出售,但銀行鑑價也不清楚,你到底整理到什麼樣的程度,裝潢很難納入鑑價的參考指標,再來有些銀行會針對短期買賣的房子做標記,過戶一年內的物件又拿出來賣,銀行內部會風險控管,擔心是投資客炒作,鑑價就不能高於前一手的成交價。

二、不清楚整理到怎樣的程度

大部分的翻新屋都只是表面上的翻修,實際上整理到怎樣,用料是不是很好,這些買方都不會知道,只聽到仲介說百萬裝潢、百萬翻修,然後連裝潢發票都拿不出來。經驗值不足的買方,很容易掉入百萬裝修的話術裡面,然後買到一間到處都有問題的房子。

☑我的想法

投資客的房子不是不能買,而是經驗值不足的買方非常容易踩雷,或許也有很用心整理的投資客,但是真的屬於少數。上禮拜有一個台中的李小姐找我一對一諮詢,她一月買了一間30幾年社區型的透天,李小姐也因為急著要入住,才會買這間整理好的房子,結果住了沒幾天,就發現每層的左側樓梯突然出現大範圍的水痕,才知道隔壁根本好幾年前都沒住人,漏水的相連處剛好是隔壁的廁所,最後透過鄰居才知道,是小孩繼承也不想管,李小姐也知道上一手投資客也沒有據實以告,處理到最後也不想走法院拖延時間,因為漏水只會越來越嚴重,最後協調花了快100萬,整修自己跟隔壁的漏水處,原本以為省錢、省時間,到最後花了更多的心力在這間房子上面。

如果你在買房的路上不想跟李小姐一樣走冤望路,這邊我也有免費送給大家一份,我自己整理的買房與貸款前必備清單,跟著清單的項目一步步的檢查,會幫助你在做決定之前更有方向、更有信心!你也可以跟我預約一對一的線上會議諮詢,我會在會議裡頭看看你目前的現況,來給予幫助與建議。連結我都放在下面了,有興趣的話就馬上加入我的官方LINE帳號,讓我們來聊一聊吧!

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