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買房議價前你千萬不能做的三件事情,議價時的三大迷思,小心讓你失去優勢!【南投買好房】

買房議價的時候你通常都什麼說?很多人在議價的時候都會參考網路上的教學,像是議價的時候一定要裝的很窮,讓對方知道你已經沒辦法繼續加價了。或是在議價的時候要請長輩來當作黑臉,不斷的說這間房子哪裡不好、哪裡有缺點,其實以上這些除了不會幫助你議價成功以外,還有可能會讓你失去非常多的機會。

今天會告訴在買房議價時千萬不能做的三件事情,議價如果做了這三件事情,會讓你在買房議價中失去優勢!

買房議價錯誤一、實價登錄的評估與誤判

買房議價之前很多人都一定要先知道,自己想要買多少然後出價要出多少,那一定都會參考實價登錄這項工具,我統整出一般人在實價登錄常犯兩大的錯誤。

用眼睛看出行情

雖然現在房地產比起以前還要透明很多,但真的很多首購族並不知道在買房之前要先參考實價登錄,並且做出行情的評估,我會建議先找出同社區的成交紀錄,還有周遭300公尺類似社區的成交紀錄,再找出相同樓層、坪數的紀錄,後找出不同樓層、相同坪數的紀錄。

大部分的人都習慣用眼睛看行情大概落在哪邊,這樣會有一個很大的問題就是,你體感認知的數字跟實際上算出來的數字可能會有落差,而且很容易被房仲惡意操作。所以建議把剛剛的行情整理成表格,然後用手仔細算出來每個樓層的價格差多少,這樣心裡就會有一個方向該出多少才不會差太多。

實價登錄並非絕對值

議價時很多人很容易把實價登錄來當作絕對值,先撇除掉實價登錄有人作假這件事情,但是實價登錄就代表著每一筆的實際成交價格,系統也會過濾掉一些異常的價格,像是整體偏高或整體偏低的都會從系統過濾掉。我在第30集有說到,在房市多頭屋主通常都會對自己的房子有很大的信心,都會希望賣到實價登錄的最高價,這也是人之常情。但是買方也會把實價登錄的最低價,來當作談價的數據佐證。

延伸閱讀30集>>>>>

買房子一定要超過實價登錄嗎?該如何有效出價才買的到房子?【南投買好房】

每一間房子都是獨立而且獨特的,像是格局、朝向還有屋況,甚至屋主想賣的心態都完全不一樣。所以實價登錄只是參考值並非絕對值,建議可以抓出社區的價格區間,然後再把自己的負擔能力算進去,就可以知道出多少價格會比較合適而且可以負擔。

買房議價錯誤二、理性被感性拉走

買房議價時大部分的人都非常容易被感性拉走,然後做出很多不理智的決定。也是因為這樣大部分的房仲也都是靠著「聊天」來成交的,而且很多房仲店都會教底下的業務,要多客人多聊天。而並非給出具體的規劃或建議,來讓買方自行參考要不要購買,主要也是因為聊天真的很有用,也很多人吃這一套。

也是造成為什麼台灣人買房子那麼多糾紛的主要原因,因為帶看的時候、簽委託的時候、要出價的時候都在聊天,在聊天的過程中也建立好信任感,買方也會覺得這個業務老實老實的,房仲叫你簽哪邊就簽哪邊,買方也不疑有他的簽下去,合約內容的字也太多,也不想全部都看清楚,導致最後對於合約的內容有爭議。

或是在出價的過程中,房仲多少在聊天的時候也會希望買方加價,這時房仲可能就會說,你多加50萬就可以買到夢寐以求屬於自己的家,就不用繼續看房東臉色,加這50萬能夠換來超過100萬的價值,這樣還不夠值得嗎?聽一聽好像又蠻有道理的,簽約之後才發現房貸根本沒辦法負擔,才怪當時候沒有好好算清楚,這些都是「理性被感性拉走」很常發生的例子。

買房議價錯誤三、狀況做太多

因為台灣房地產的現況非常混亂,屋主、買方跟房仲三方都處於互相不信任的狀態,所以難免在買房的時候,就會有很多談判性質的攻防戰出現。我在第33集有說到,「屋主」跟「房仲」在房地產中是相對資訊比較多的一方,買方在相對弱勢的情況下,如果還把心中的「底牌」跟「籌碼」都放出來,就一定會被有心人士當作肥羊來宰。

延伸閱讀33集>>>>>

買房時千萬不能跟房仲說的三個事情,為什麼90%的人都買貴的原因!【南投買好房】

但也不是說什麼都不要說、不要講,要把房仲當成完全對立、會害你的人一樣,而是要溝通討論、問對問題。像是我前面有提到的,你一定有聽過很多外面教的議價方式,買房的時候要裝的很高姿態愛買不買的樣子,或是要裝的真的窮不能夠繼續加價,甚至請長輩當黑臉瘋狂的砍價,一直嫌房子哪裡又哪裡不好,這樣是叫做「殺價」不是叫做「議價」,殺價只會讓雙方的對立越來越嚴重,還有可能會讓房仲覺得你就是來亂的。就算最後有成交、有買到,相信過程中一定也是不愉快的。

我的看法

像是上禮拜有一個台中的李小姐找我一對一的線上諮詢,李小姐覺得到底該怎麼「議價」才正確,每次用網路上教的方式,卻沒有任何一次成功議價到想要的價格。我先把「議價」這兩個字拆開來跟她解釋,就是講出來的話要有意義,並且人跟人之間討論出一個價格,這樣才叫做議價。

在議價的過程中,也不用特別去表明自己很喜歡或不喜歡,只要針對房子的價格,還有你的想法下去敘述就好,一來一回才是良性、有意義的溝通,但前提是要先找到一個願意跟你討論的房仲。

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