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一般委託有9成的屋主都被騙了!一般委託害你賣不掉的真正原因!【南投買好房】

一般委託超過9成的屋主都會選擇,心裡覺得越多人幫我賣、曝光的機會也比多,才比較有機會賣的又快又高!聽起來是很合理沒有錯,但是在選擇一般委託的屋主,完全忘記一件事情,那就是「人性」!

不管在房市好壞,超過九成的屋主在沒有特殊的情況下,一定都會想要賣的又高又快,在台灣房地產的這些制度中,讓房地產生態變得非常惡劣如果有排名的話,房屋委託制度一定有進榜前三名,台灣房地產不知道太相信人性本善,還是不知道人沒有一個良好的制度來約束,體制上只會越來越惡化,凡是都是以自己的利益為優先,才會造就的惡行循環越來越嚴重,今天會帶你了解為什麼你賣房時不該簽一般委託的三大原因!

委託制度的種類

為了讓很多剛開始賣房的屋主快速了解,這邊會稍微說一下房屋的委託制度有哪兩種!

①一般委託

一般委託在房仲的眼中又會戲稱「帶看同意書」,就是屋主只有同意你來帶看,房仲本身並不會有任何保障。一般委託除了屋主本身可以賣以外,屋主也可以簽給「無限」多家的房仲店來銷售,也就是你看到一個房子超多家在賣的原因。

②專任委託

專任委託就是你們常聽到的專任約或專賣,只能由一家房仲店來做銷售,屋主也不能透過自己來賣,房仲本身也比較有業績保障。也是大部分的屋主最不喜歡的委託制度,因為他們覺得自己被合約綁住,沒有彈性。

如果今天我們都是第一次想要賣房,雖然我們都不是數學家,但是一般委託聽起來還不錯,對吧?不用被綁約,又有很多房仲幫你賣命、大量曝光,但事實真的是這樣嗎?

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一般委託的真實情況

一般委託當屋主簽給很多家房仲時,依照我的經驗只有這兩種狀況會發生。

超快就賣掉

一般委託其實也是可以非常快速的賣掉,可是前提是要達成這兩個條件才可以,那就是屋主願意把自己的利益讓出來,又叫做「賣低於行情」,另外一種情況就是條件非常好的「特殊A案」。通常這兩種案子每一家的房仲都會報手頭上現有的客人,趕快搶速度。因為這兩條件就算是一般人也看的出來有買的價值。

被房仲放到爛掉

一般委託的另外一種情況就是會被房仲放到爛掉,因為大部分的房子都是高於市場行情當作售價,前面有提到房仲對於一般委託來說只會報手頭上的客人,也因為高於市場行情,只有單純符合需求的客人來看,看完通常也是沒什麼興趣,連出價的意願都沒有。

房仲又是沒有底薪的職業,簽一般委託就要冒著有可能被其他人賣掉的風險,自然不可能投入大量的資源去幫你做廣告,還有可能會發生惡性競爭的行為。

舉例來說,今天屋主的房子委託給三家房仲來賣,並且制定好開價1000萬,底價是900萬。買方透過網路找到A房仲,A房仲為了要守價,只能報950萬給買方,買方聽完價格回去考慮看看。現在資訊都很公開,買方要找資料也很容易,就會發現同一個物件怎麼B房仲也在賣,買方就會打電話給B房仲說,這間我有喜歡,你可以用多少錢幫我談?

當B房仲知道買方跟A房仲看過還報過價,B房仲就會想盡辦法要拉客人,就會說:「A房仲報的950萬都太高了,我這邊可以用900萬幫你談成!」如果你是買方,你真的會照著900萬來出價嗎?我相信肯定不會,一定會繼續往下砍。就更不用說C房仲聽到前面兩個房仲的報價後,會報多低的價格了,那你覺得你簽10家20家,這個狀況不會更嚴重嗎?

最後的結局就是,這個物件會在市場上賣到爛掉,心急的屋主就會心態炸裂,不是覺得房仲都很爛都不認真賣,就是迫於無奈降價,就會在重複一輪剛剛的劇情,最終你的案件就會被房仲冰在冷凍庫,被房仲放到過期。

買方也會覺得你的案件降價又賣那麼久,是不是有什麼嚴重的問題造成的,誰也都不想當盤子去買這間房子。所以被市場教育過一輪的屋主,永遠都不會知道是自己一般委託簽太多才造成的,心裡對於房仲的對立就會越來越嚴重。

一般委託環環相扣的惡性循環

一般委託造成的影響其實非常大,所謂上梁不正下梁歪,台灣的房地產制度從根本就出現了很大的問題,我整理出三個造成惡性循環的主要原因。

①房仲的考核過於簡陋

房仲的營業員證照只要上課、背題庫就可以拿到,甚至很多新人還沒拿到證照就開始賣房子,造成房仲業的素質參差不齊。

②委託制度顯露人性的黑暗面

一般委託在大家面前都是「利益」擺前面,把利益擺後面的人只會做白工。「好的制度可以讓人約束自己的行為,不好的制度能夠讓好人變壞。」認真想幫屋主銷售、幫屋主守價的房仲,為了要賺錢、生活下去,不得不向這個體制妥協,甚至不惜學習話術,用騙的方式達到成交的目的。

當這種風氣這樣惡性循環下去,房仲會為了要簽到一般委託,不惜一切代價,就算要用騙的、用拜託的甚至用騷擾的,也要拿到一般委託銷售的機會。

③房地產資訊的不透明

屋主跟房仲在房地產中,資訊的取得是比較多的,所以首購族在買房上一直都非常弱勢,在資訊不對等的情況下,才會有那麼多的人因此被騙,房屋買賣的糾紛才會不斷出現。房仲就會利用資訊差來讓買方加價,甚至用騙的也要成交,凡事都先「成交」再說,什麼糾紛、問題都不關我的事,開始踢皮球、打太極。才會讓現在的買方對於房仲說的話,完全都沒辦法相信。

一般委託的優點

一般委託雖然問題非常多,但是還是有優點存在的。

一般委託優點一、屋主不用被束縛

一般委託對於屋主來說就是一個沒有束縛的合約,讓屋主自由發揮的彈性非常大,一般委託也是因為這個原因,才會讓大部分的屋主都會選擇一般委託,

一般委託優點二、多家銷售

一般委託的多家銷售就如同我一開始所講的,就是一把雙面刃,可以是優點也可以是缺點。一般委託是優點還是缺點都是取決於你的房子是不是好的案子。

一般委託我的看法

一般委託光是立場的不同,就會有很多完全不同的想法出現,我也能夠完全理解屋主為什麼想要簽一般委託,有可能是之前簽專任委託被房仲亂搞過,也有可能是聽信身邊的人的意見說一般委託才不會被綁住,如果房仲要亂搞才沒有機會。

但是經過我一開始的分析,其實就可以發現,不管是簽一般委託也好專任委託也好,問題都是出在沒有挑選到好的房仲,並不是專任委託就完全是對屋主不利的,我相信還是有認真的房仲想幫你賣。

一般委託的真實情況就是我剛開始所說的那樣,除非你的案件非常好,不然真的很少會有房仲願意把資源放在你身上,也有可能會造成反效果,但是也沒有所謂簽哪種委託一定比較好,只有適不適合你而已。

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