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專任委託是什麼?簽專任委託前一定要知道的六大事項!【南投買好房】

專任委託只要是屋主多少都有聽過房仲說過,都說什麼專任委託才可以賣到高價,專任委託才能夠幫你把家顧好,專任委託真的有這麼好嗎?很多屋主不喜歡簽專任委託的原因,主要是因為怕被仲介公司綁住,沒有彈性,如果遇到房仲故意不賣,那屋主不就要吃大虧嗎?今天會告訴你簽專任委託前的三大注意事項!

專任委託是什麼

專任委託是一種委託房仲幫忙銷售不動產的方式之一,專任委託也代表著只能委託一家房仲公司來銷售,包含屋主都不能自行銷售,專任委託也有專任約之稱。所以大部分的屋主都不太喜歡這種委託方式,在委託期間也不得任意解約,如果自行解約有可能會有違約罰則的出現。

專任約破解可以嗎?

專任委託以合約上的內容來說,只要修改合約內容或是解除契約,都是要雙方同意才可以,像是修改售價、改成一般委託甚至縮短時間,都是要雙方同意才可以,但還是有幾項前提要注意。

專任約破解一、雙方有無信任基礎

專任委託算是委任契約的一種,所以也適用於民法549條,因為雙方是基於信任才簽屬這份合約,所以當雙方任意一方想要解除契約,是絕對沒問題的。

全國法規資料庫

民法549條:「當事人之任何一方,得隨時終止委任契約。」

專任約破解二、房仲專任約的規定

專任委託在房仲的合約書上有紀載,雙方一旦簽屬專任委託,任何一方不得任意更改合約其內容。在買賣契約成立之前,因為屋主的關係解除契約,要支付仲介公司該物件總價的2%當作違約金,但是這是在房仲公司有完成該完成的程序,才可以達成。

很多房仲公司其實簽專任委託為了要節省時間,會省去很多不必要的流程,像是審閱期、不動產說明書的簽名這些事情非常容易省略掉,所以當有些流程上有瑕疵,屋主還是可以抓著這點來強制解約,就算走法院也不一定會讓你賠違約金。

專任約破解三、內政部的專任約版本

專任委託的使用大部分都是參考內政部所公布的版本,但是會依照每家仲介公司來做調整,最後還是會送審。所以只要是合法簽屬的合約都是經過審核的。

專任委託內政部的版本跟房仲公司的版本還是有一點不同,像是針對違約金方便的條款,房仲公司是總價的2%當作違約金,但是內政部的版本是屋主要賠償仲介公司的一些相關費用,像是廣告費、文書費之類的,但是必須由仲介公司提供單據,請領的上限不得超過總價的2%。

專任委託真的有比較好嗎

專任委託其實對於選對房仲的屋主,會很多好處,但是僅限於選對「好」房仲。

專任委託優點一、價格守得住

專任委託最大的好處就是價格不會被隨便惡意放光,我在第52集有說到,如果一般委託簽太多的屋主,房仲會為了要留住客人,不惜把屋主的底價放光光以外,甚至還有可能會跟客人說一個超低的價格,但實際上根本沒辦法成交。

專任委託的價格只有一家房仲店知道,所以相對在價格比較不會有惡性競爭的行為。

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一般委託有9成的屋主都被騙了!一般委託害你賣不掉的真正原因!【南投買好房】

專任委託優點二、屋況不會被破壞

專任委託因為只有委託一家房仲公司,所以正常來說房仲都會照顧的非常好,一但有門窗忘記關,還是有哪邊有髒亂,就知道要找誰處理,因為只有一家房仲公司有鑰匙。

專任委託的成敗都在房仲

專任委託在房仲的選擇上真的是非常重要,價格符合行情如果還賣不掉,可以說就是因為房仲的選擇上出了很大的問題,如果選錯就得浪費3~6個月的時間,也就是為什麼大部分的屋主都不喜歡簽專任委託的最大原因,因為屋主對於房仲的判斷上比較沒辦法那麼準確,所以很多看起來是好房仲,但事實上卻根本不專業。

賣房子之前你一定會有一個理由足夠支撐想售屋的動機,不管是換屋、投資還是資金上有缺口,都可以當作售屋的理由,但是你真的了解你賣房子是為了什麼嗎?前陣子我有一個客戶他手上有一間郊區三房平車的房子要賣,我就問他說不是住好好的嗎?為什麼要賣?聊到最後原來是生小孩人口變多,想要買市區一點的透天。

那賣房子是交給房仲賣還是屋主自售好?要賣房子都沒事先準備功課的你,是不是還在被房仲帶風向說你的房子肯定沒什麼價值,最後看了實價登錄才發現,原來我是這個社區賣的最便宜的?

很多不管是換屋、投資或是急需資金的屋主,一定都會思考我這個房子到底能夠賣多少錢,我也能夠理解屋主一定想要賣一個很漂亮的價格,肯定不會有人想要賤賣,想要自售省仲介費,可是又擔心自己帶看很麻煩,平常要上班又沒辦法配合,還是要丟給「仲介」賣,可是怕又被騙,自己的房子又不想那麼多人進去。

我整理出七大屋主要售屋前的注意事項!讓想賣房的你看看要注意哪些事情吧!

一、售屋動機

賣房子之前你一定會有一個理由足夠支撐想售屋的動機,不管是換屋、投資還是資金上有缺口,都可以當作售屋的理由,但是你真的了解你賣房子是為了什麼嗎?前陣子我有一個客戶他手上有一間郊區三房平車的房子要賣,我就問他說不是住好好的嗎?為什麼要賣?聊到最後原來是生小孩人口變多,想要買市區一點的透天。

人口數增加不代表不夠住

他們的家庭人口是爸爸加上媽媽還有1個小孩,因為最近媽媽肚子裡面的小孩也快出生了,夫妻兩個住一間,小孩一人一間剛剛好,最主要顧慮的是他們擔心之後,長輩偶爾會來家裡看看沒地方住,所以才想要換更大間離市區更近的透天,但是主要是因為長輩如果偶爾來家裡玩,才會又不夠住的問題,是我的話長輩偶爾來玩就幫他們訂飯店,舒舒服服又可以解決換屋的窘境。

換屋壓力更大

這個家庭總收入大約是6萬塊左右,郊區三房平車的房子大約會落在800萬上下,他們想要的市區透天大約會落在1800萬左右。

  • 1800萬,貸款7.5成,利率抓1.61%,還款30年,每個月要繳47307元的房貸。

我們先不要管賣掉有沒有賺錢,光是這個房貸金額就超過家庭收入的二分之一。我就建議不用硬換更大間的,並不是不夠住,反而賣掉會造成更大的壓力,而且還要養兩個小孩。

二、售屋心態

我相信大部分的屋主都是有原因才要出售自己的房子,也有少部分的屋主是想要試試看市場的水溫才想拿出來賣,不管你是哪一種「售屋心態」都很重要,會大大影響接下來這間房子的走向。

錯的時間遇到對的人

我相信每一個屋主都會想要賣到整個社區的最高價,這也是人之常情,屋主想賣高,買方想買低。但是最常出現的情況是買方明明出了一個很有誠意的價格,可是當時的你卻想要賣一個更高的行情。過了很久才覺得說我的房子有那麼難賣嗎?怎麼買方的價格越出越低,這時候才意識到原來第一組才是出最高的那個人。只要賣過房子的人都懂,房子賣越久,不完全代表價格就越好。

對的時間遇到錯的人

相反的也會有過度恐慌的屋主,被仲介、新聞嚇的趕緊賣掉,其實在賣房子之前自己一定也要先做好功課,賣房子牽扯到的金額是非常龐大的。不要因為外界的消息導致完全的相信,有時候也要有獨立思考,想一下他說的到底合不合理,市場一定會有人喊多空或多頭。就像有人會說,怎麼會去問餐廳什麼最好吃,他一定會說最貴的最好吃。但事實是最貴的最好吃嗎?這就不一定了。

三、房屋取得日期、持有時間

為什麼取得日期很重要?最主要是因為跟你的「預期獲利」有關,現在大部分的房子都是在105年之後買的。

  • 房子在105年之前取得是納入「綜合所得稅」
  • 房子在105年之後取得是要課「房地合一稅」

假設你預期獲利是100萬,持有時間是一年,這樣100萬就要被政府課走45%就是45萬,如果要實拿100萬的話,就得再把稅疊上去,總價就會變得更高,這個就有關接下來的要講的重點。

四、預期獲利

只要是屋主除了缺錢以外一定多少都想要賺錢,就只是賺多賺少的問題,任何人都不想自己的房子被賤賣,但是不太清楚行情的情況下,很容易稅金東加西加會超過行情太多。屋主的想法大概可以分成這兩種,不是「賣掉扣稅要實拿1000萬」,就是「賣掉扣完稅我要賺100萬」,很多屋主都會想要寫我要實拿多少多少。

但是稅的定義每個人都不一樣,屋主一定會覺得是所有的費用扣掉之後,我要實拿的數字,有的仲介會覺得某些稅費是你屋主本身就該支付的,不應該納入總價裡面,最後談成要簽約了才發現,屋主實拿的定義跟仲介實拿的定義完全不一樣,到時候就會是糾紛的開始,弄到後來賣個房子也不愉快。

我這邊也會建議是身為屋主的你,要先做好功課大概會繳哪些稅,金額是多少,在自己評估一下想要賣多少錢,這樣會比較單純,因為有很多仲介連買賣雙方要繳什麼都不知道,避免糾紛。關於賣方要繳什麼稅我會再另外準備一集跟大家討論。那我身為屋主該怎麼知道我這間可以賣多少?

五、行情評估

賣房子前為什麼一定要做好行情評估?因為行情認知會影響所有賣房子流程的百分之五十以上!我也做出兩大重點來分析。

①避免被誤導

像是前陣子有一個客戶打電話給我說他的房子已經賣掉了,但是他發現竟然出售的價格低於社區行情100~200萬,很多人都會覺得99%的屋主都想要賣的很高很高,但也是會有少數的屋主因為不了解行情被賣的很低很低,因為合約都白紙黑字的簽下去了,也沒辦法反悔,最後被投資客再次收割賣更高的價格。

②節省時間

了解行情之後,就可以大概知道我的房子賣在多少,市場比較能夠接受,多花一點時間做功課雖然比較麻煩,但是了解行情可以在「最有效的時間」內賣出一個「最適當的價格」。

假設今天這個社區最高價是1000萬,難免屋主都會想賣個1100萬到1200萬,但是假設今天有人出價超過1000萬的時候,你就心裡有一個底,其實這個價格已經很不錯了,就已經可以賣,而不是只要有人出價沒有達到1100~1200萬這個區間,你就覺得是賤賣,導致你的房子越賣越久,有在關注房地產的買方就會覺得這個房子賣那麼久,是不是有問題?最後只好真的賤賣給別人,或是繼續放著養蚊子。

那我該怎麼判斷這個價格是不是有符合市場的接受度呢?會建議拉該社區還有周遭的社區3個月內的實價登錄的最高價與最低價,再去分析一下為什麼可以賣到這個價格,可能是屋況、景觀、樓層、抗性之類的都會有影響。

六、屋主自售

屋主自售雖然有好處,但相對也會有壞處。

優點、省仲介費

省仲介費這個優點也是各位屋主最想自售的原因,會覺得省那4%的仲介費來降低售屋的最大成本,這點我是完全可以認同的,因為除了要繳的稅金以外,最大的支出一定就是仲介費了。很多屋主會覺得仲介不就是po廣告帶看,靠一張嘴,憑什麼可以抽那麼多的傭金,你也是這樣想的,對吧?可是省掉仲介費的背後的成本,你能夠承擔嗎?

缺點、親自面對買方

讓我們撇除掉要自己做廣告的很辛苦以外,我覺得就是身為屋主的你該怎麼面對買方。因為如果買方打電話來要看房想要成交的你,勢必得配合買方時間,經由你滔滔不絕地介紹房子之後,八成的買方都會說那我再考慮看看,剩下的兩成總是出的價格離你的心中底價距離超遠,可能時不時還要詢問對方願不願意加價。

當誠意買方出現的時候而且價格出的很漂亮,也約好了簽約的時間,結果簽約前一天就突然跟你說一大堆理由不買了,是你一定會覺得很幹,對吧?上述的狀況是自售一定會遇到的,你真的覺得你有必要省那仲介費嗎?

七、委託仲介

那除了屋主自售外,另外的選擇就是委託房仲來幫你出售,就來看看委託房仲有什麼優缺點吧!

優點、不用自己處理

給仲介賣不外乎就是有人可以替你處理大小事,幫你做廣告、帶看還要親自吸收買方的脾氣,沒有成交前還不會收任何費用,已經先替你承擔一部分的風險。專業的事情交給專業的做,這句話不是沒有道理的。但是服務你的仲介真的專業嗎?

缺點、選錯人就倒大楣

我先撇除掉是不是簽專任或一般約,只要選錯仲介你就準備倒大楣!我曾經有看過沒良心的仲介為了要惡性競爭,刻意創造破壞屋況的行為再轉嫁給其他同業,沒有賣掉就算了,你的房子被弄得亂七八糟,仲介就拍拍屁股走人,所以在挑選仲介的時候一定要睜大眼睛看清楚。

那我該如何挑選仲介呢?我會建議挑選該區域交易糾紛少,會認真幫你賣的仲介,業績好不代表交易糾紛就會少,也並不能代表這個仲介的為人。因為找一個能夠幫你賣掉但是問題一堆的仲介,最後浪費的都是自己的時間。

我的建議

每個房子都是獨立的存在,光是同一批的建案,看出去的風景跟朝向都完全不一樣,每個人的感受度喜歡程度也都不一樣,所謂「行情」是賣的出去才叫做「行情」。

這六個重點中我覺得「售屋心態」是最重要的,每個人都希望自己的房子能夠賣個很漂亮的價格,當然就會把實價登錄拿出來比較,但是一個時期一個價格,也要審視好自己房屋實際的狀況跟周遭成交的情形來做比較,以免錯失掉很好的機會,到最後浪費了很多時間房子又面臨賣不掉的風險。

最後我想跟你說

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