專任委託只要是屋主多少都有聽過房仲說過，都說什麼專任委託才可以賣到高價，專任委託才能夠幫你把家顧好，專任委託真的有這麼好嗎？很多屋主不喜歡簽專任委託的原因，主要是因為怕被仲介公司綁住，沒有彈性，如果遇到房仲故意不賣，那屋主不就要吃大虧嗎？今天會告訴你簽專任委託前的三大注意事項！
專任委託是什麼
專任委託是一種委託房仲幫忙銷售不動產的方式之一，專任委託也代表著只能委託一家房仲公司來銷售，包含屋主都不能自行銷售，專任委託也有專任約之稱。所以大部分的屋主都不太喜歡這種委託方式，在委託期間也不得任意解約，如果自行解約有可能會有違約罰則的出現。
專任約破解可以嗎？
專任委託以合約上的內容來說，只要修改合約內容或是解除契約，都是要雙方同意才可以，像是修改售價、改成一般委託甚至縮短時間，都是要雙方同意才可以，但還是有幾項前提要注意。
專任約破解一、雙方有無信任基礎
專任委託算是委任契約的一種，所以也適用於民法549條，因為雙方是基於信任才簽屬這份合約，所以當雙方任意一方想要解除契約，是絕對沒問題的。
民法549條：「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。」
專任約破解二、房仲專任約的規定
專任委託在房仲的合約書上有紀載，雙方一旦簽屬專任委託，任何一方不得任意更改合約其內容。在買賣契約成立之前，因為屋主的關係解除契約，要支付仲介公司該物件總價的2%當作違約金，但是這是在房仲公司有完成該完成的程序，才可以達成。
很多房仲公司其實簽專任委託為了要節省時間，會省去很多不必要的流程，像是審閱期、不動產說明書的簽名這些事情非常容易省略掉，所以當有些流程上有瑕疵，屋主還是可以抓著這點來強制解約，就算走法院也不一定會讓你賠違約金。
專任約破解三、內政部的專任約版本
專任委託的使用大部分都是參考內政部所公布的版本，但是會依照每家仲介公司來做調整，最後還是會送審。所以只要是合法簽屬的合約都是經過審核的。
專任委託內政部的版本跟房仲公司的版本還是有一點不同，像是針對違約金方便的條款，房仲公司是總價的2%當作違約金，但是內政部的版本是屋主要賠償仲介公司的一些相關費用，像是廣告費、文書費之類的，但是必須由仲介公司提供單據，請領的上限不得超過總價的2%。
專任委託真的有比較好嗎
專任委託其實對於選對房仲的屋主，會很多好處，但是僅限於選對「好」房仲。
專任委託優點一、價格守得住
專任委託最大的好處就是價格不會被隨便惡意放光，我在第52集有說到，如果一般委託簽太多的屋主，房仲會為了要留住客人，不惜把屋主的底價放光光以外，甚至還有可能會跟客人說一個超低的價格，但實際上根本沒辦法成交。
專任委託的價格只有一家房仲店知道，所以相對在價格比較不會有惡性競爭的行為。
延伸閱讀：
一般委託有9成的屋主都被騙了！一般委託害你賣不掉的真正原因！【南投買好房】
專任委託優點二、屋況不會被破壞
專任委託因為只有委託一家房仲公司，所以正常來說房仲都會照顧的非常好，一但有門窗忘記關，還是有哪邊有髒亂，就知道要找誰處理，因為只有一家房仲公司有鑰匙。
專任委託的成敗都在房仲
專任委託在房仲的選擇上真的是非常重要，價格符合行情如果還賣不掉，可以說就是因為房仲的選擇上出了很大的問題，如果選錯就得浪費3~6個月的時間，也就是為什麼大部分的屋主都不喜歡簽專任委託的最大原因，因為屋主對於房仲的判斷上比較沒辦法那麼準確，所以很多看起來是好房仲，但事實上卻根本不專業。
賣房子之前你一定會有一個理由足夠支撐想售屋的動機，不管是換屋、投資還是資金上有缺口，都可以當作售屋的理由，但是你真的了解你賣房子是為了什麼嗎？前陣子我有一個客戶他手上有一間郊區三房平車的房子要賣，我就問他說不是住好好的嗎？為什麼要賣？聊到最後原來是生小孩人口變多，想要買市區一點的透天。
那賣房子是交給房仲賣還是屋主自售好？要賣房子都沒事先準備功課的你，是不是還在被房仲帶風向說你的房子肯定沒什麼價值，最後看了實價登錄才發現，原來我是這個社區賣的最便宜的？
很多不管是換屋、投資或是急需資金的屋主，一定都會思考我這個房子到底能夠賣多少錢，我也能夠理解屋主一定想要賣一個很漂亮的價格，肯定不會有人想要賤賣，想要自售省仲介費，可是又擔心自己帶看很麻煩，平常要上班又沒辦法配合，還是要丟給「仲介」賣，可是怕又被騙，自己的房子又不想那麼多人進去。
我整理出七大屋主要售屋前的注意事項！讓想賣房的你看看要注意哪些事情吧！
一、售屋動機
賣房子之前你一定會有一個理由足夠支撐想售屋的動機，不管是換屋、投資還是資金上有缺口，都可以當作售屋的理由，但是你真的了解你賣房子是為了什麼嗎？前陣子我有一個客戶他手上有一間郊區三房平車的房子要賣，我就問他說不是住好好的嗎？為什麼要賣？聊到最後原來是生小孩人口變多，想要買市區一點的透天。
①人口數增加不代表不夠住
他們的家庭人口是爸爸加上媽媽還有1個小孩，因為最近媽媽肚子裡面的小孩也快出生了，夫妻兩個住一間，小孩一人一間剛剛好，最主要顧慮的是他們擔心之後，長輩偶爾會來家裡看看沒地方住，所以才想要換更大間離市區更近的透天，但是主要是因為長輩如果偶爾來家裡玩，才會又不夠住的問題，是我的話長輩偶爾來玩就幫他們訂飯店，舒舒服服又可以解決換屋的窘境。
②換屋壓力更大
這個家庭總收入大約是6萬塊左右，郊區三房平車的房子大約會落在800萬上下，他們想要的市區透天大約會落在1800萬左右。
- 1800萬，貸款7.5成，利率抓1.61%，還款30年，每個月要繳47307元的房貸。
我們先不要管賣掉有沒有賺錢，光是這個房貸金額就超過家庭收入的二分之一。我就建議不用硬換更大間的，並不是不夠住，反而賣掉會造成更大的壓力，而且還要養兩個小孩。
二、售屋心態
我相信大部分的屋主都是有原因才要出售自己的房子，也有少部分的屋主是想要試試看市場的水溫才想拿出來賣，不管你是哪一種「售屋心態」都很重要，會大大影響接下來這間房子的走向。
錯的時間遇到對的人
我相信每一個屋主都會想要賣到整個社區的最高價，這也是人之常情，屋主想賣高，買方想買低。但是最常出現的情況是買方明明出了一個很有誠意的價格，可是當時的你卻想要賣一個更高的行情。過了很久才覺得說我的房子有那麼難賣嗎？怎麼買方的價格越出越低，這時候才意識到原來第一組才是出最高的那個人。只要賣過房子的人都懂，房子賣越久，不完全代表價格就越好。
對的時間遇到錯的人
相反的也會有過度恐慌的屋主，被仲介、新聞嚇的趕緊賣掉，其實在賣房子之前自己一定也要先做好功課，賣房子牽扯到的金額是非常龐大的。不要因為外界的消息導致完全的相信，有時候也要有獨立思考，想一下他說的到底合不合理，市場一定會有人喊多空或多頭。就像有人會說，怎麼會去問餐廳什麼最好吃，他一定會說最貴的最好吃。但事實是最貴的最好吃嗎？這就不一定了。
三、房屋取得日期、持有時間
為什麼取得日期很重要？最主要是因為跟你的「預期獲利」有關，現在大部分的房子都是在105年之後買的。
- 房子在105年之前取得是納入「綜合所得稅」
- 房子在105年之後取得是要課「房地合一稅」
假設你預期獲利是100萬，持有時間是一年，這樣100萬就要被政府課走45%就是45萬，如果要實拿100萬的話，就得再把稅疊上去，總價就會變得更高，這個就有關接下來的要講的重點。
四、預期獲利
只要是屋主除了缺錢以外一定多少都想要賺錢，就只是賺多賺少的問題，任何人都不想自己的房子被賤賣，但是不太清楚行情的情況下，很容易稅金東加西加會超過行情太多。屋主的想法大概可以分成這兩種，不是「賣掉扣稅要實拿1000萬」，就是「賣掉扣完稅我要賺100萬」，很多屋主都會想要寫我要實拿多少多少。
但是稅的定義每個人都不一樣，屋主一定會覺得是所有的費用扣掉之後，我要實拿的數字，有的仲介會覺得某些稅費是你屋主本身就該支付的，不應該納入總價裡面，最後談成要簽約了才發現，屋主實拿的定義跟仲介實拿的定義完全不一樣，到時候就會是糾紛的開始，弄到後來賣個房子也不愉快。
我這邊也會建議是身為屋主的你，要先做好功課大概會繳哪些稅，金額是多少，在自己評估一下想要賣多少錢，這樣會比較單純，因為有很多仲介連買賣雙方要繳什麼都不知道，避免糾紛。關於賣方要繳什麼稅我會再另外準備一集跟大家討論。那我身為屋主該怎麼知道我這間可以賣多少？
五、行情評估
賣房子前為什麼一定要做好行情評估？因為行情認知會影響所有賣房子流程的百分之五十以上！我也做出兩大重點來分析。
①避免被誤導
像是前陣子有一個客戶打電話給我說他的房子已經賣掉了，但是他發現竟然出售的價格低於社區行情100~200萬，很多人都會覺得99%的屋主都想要賣的很高很高，但也是會有少數的屋主因為不了解行情被賣的很低很低，因為合約都白紙黑字的簽下去了，也沒辦法反悔，最後被投資客再次收割賣更高的價格。
②節省時間
了解行情之後，就可以大概知道我的房子賣在多少，市場比較能夠接受，多花一點時間做功課雖然比較麻煩，但是了解行情可以在「最有效的時間」內賣出一個「最適當的價格」。
假設今天這個社區最高價是1000萬，難免屋主都會想賣個1100萬到1200萬，但是假設今天有人出價超過1000萬的時候，你就心裡有一個底，其實這個價格已經很不錯了，就已經可以賣，而不是只要有人出價沒有達到1100~1200萬這個區間，你就覺得是賤賣，導致你的房子越賣越久，有在關注房地產的買方就會覺得這個房子賣那麼久，是不是有問題？最後只好真的賤賣給別人，或是繼續放著養蚊子。
那我該怎麼判斷這個價格是不是有符合市場的接受度呢？會建議拉該社區還有周遭的社區3個月內的實價登錄的最高價與最低價，再去分析一下為什麼可以賣到這個價格，可能是屋況、景觀、樓層、抗性之類的都會有影響。
六、屋主自售
屋主自售雖然有好處，但相對也會有壞處。
優點、省仲介費
省仲介費這個優點也是各位屋主最想自售的原因，會覺得省那4%的仲介費來降低售屋的最大成本，這點我是完全可以認同的，因為除了要繳的稅金以外，最大的支出一定就是仲介費了。很多屋主會覺得仲介不就是po廣告帶看，靠一張嘴，憑什麼可以抽那麼多的傭金，你也是這樣想的，對吧？可是省掉仲介費的背後的成本，你能夠承擔嗎？
缺點、親自面對買方
讓我們撇除掉要自己做廣告的很辛苦以外，我覺得就是身為屋主的你該怎麼面對買方。因為如果買方打電話來要看房想要成交的你，勢必得配合買方時間，經由你滔滔不絕地介紹房子之後，八成的買方都會說那我再考慮看看，剩下的兩成總是出的價格離你的心中底價距離超遠，可能時不時還要詢問對方願不願意加價。
當誠意買方出現的時候而且價格出的很漂亮，也約好了簽約的時間，結果簽約前一天就突然跟你說一大堆理由不買了，是你一定會覺得很幹，對吧？上述的狀況是自售一定會遇到的，你真的覺得你有必要省那仲介費嗎？
七、委託仲介
那除了屋主自售外，另外的選擇就是委託房仲來幫你出售，就來看看委託房仲有什麼優缺點吧！
優點、不用自己處理
給仲介賣不外乎就是有人可以替你處理大小事，幫你做廣告、帶看還要親自吸收買方的脾氣，沒有成交前還不會收任何費用，已經先替你承擔一部分的風險。專業的事情交給專業的做，這句話不是沒有道理的。但是服務你的仲介真的專業嗎？
缺點、選錯人就倒大楣
我先撇除掉是不是簽專任或一般約，只要選錯仲介你就準備倒大楣！我曾經有看過沒良心的仲介為了要惡性競爭，刻意創造破壞屋況的行為再轉嫁給其他同業，沒有賣掉就算了，你的房子被弄得亂七八糟，仲介就拍拍屁股走人，所以在挑選仲介的時候一定要睜大眼睛看清楚。
那我該如何挑選仲介呢？我會建議挑選該區域交易糾紛少，會認真幫你賣的仲介，業績好不代表交易糾紛就會少，也並不能代表這個仲介的為人。因為找一個能夠幫你賣掉但是問題一堆的仲介，最後浪費的都是自己的時間。
我的建議
每個房子都是獨立的存在，光是同一批的建案，看出去的風景跟朝向都完全不一樣，每個人的感受度喜歡程度也都不一樣，所謂「行情」是賣的出去才叫做「行情」。
這六個重點中我覺得「售屋心態」是最重要的，每個人都希望自己的房子能夠賣個很漂亮的價格，當然就會把實價登錄拿出來比較，但是一個時期一個價格，也要審視好自己房屋實際的狀況跟周遭成交的情形來做比較，以免錯失掉很好的機會，到最後浪費了很多時間房子又面臨賣不掉的風險。
最後我想跟你說
