買房子有三大種類不能買!你碰了嗎?│還有一種竟然有時效性!│不是什麼房子都會增值【南投買好房】

買房首購

嗨!我是阿証,先在堅持要買房的你,都知道從2020年到2022年房市大好,但並不是買什麼房子都會增值,不管在房市景氣好買,更不能在景氣差的時候買。

這三大種類的房子是千萬不能買,聽房仲、建商說的頭頭是道非常值得投資,結果就掉入了準備賠錢的起跑點上。最後一種房子竟然還有時效性,小心住到一半,房子被拆了還不知道為什麼!

☒店面

大家都知道網路越來越發達,以前根本不會知道竟然在手機上點了兩下,過幾天買的東西就會自動送到家門口,以後一定是網路的時代,線上商店一定會將實體店面取代,我會用以下三個觀點來分析,為什麼店面會是被淘汰的不動產。

一、租金成本

通貨膨脹台幣越來越薄的情況下,物價、租金齊漲,房東想要回本的話只能依靠租金調漲來增加收益,實體店面的租客受不了疫情與通膨的影響,沒辦法承受租金調漲,又沒辦法轉型成網路店面的商家即將面臨倒閉問題,變成實體店面沒有人願意承租。

二、人力成本

現在基本薪資調高,薪資太低根本請不到人,雇用人力的成本也會越來越高。可是現在經營網路平台,一個老闆透過電腦就會做到很多員工可以做到的事情。導致實體店面的人力成本過高的情況下,沒有人想要繼續租店面,都轉型成網路店面。

三、網路購物過於方便

現在網路購物有多方便,這個應該就不用我再多去說明。不管是便利性、多樣性、選擇性與售後服務,並沒有一項是輸給實體店面的。現在很多人都是手指點一下,不管是食品、衣服都會送到家門口。甚至不喜歡還有一個七天鑑賞期。上述講的三大重點,你還在堅持要買店面嗎?如果不相信可以看看你家附近商圈的店面,這陣子已經收掉多少間,有多少間招租求售?

☒非剛性需求的房子

接下來要講的是非剛性需求的房子。那什麼是剛性需求呢?指的就是商品供求關係中受影響價格較小的需求。簡單來說就是不管市場怎麼變化,都不會影響太大的需求。

一般人很常都會認為剛性需求可能就是食、衣、住、行、育、樂。但是可能套用在十年前還適用,現在的環境其實已經改變了太多,很多比較早期的想法都已經被推翻掉,雖然說買對地點很重要,但是買對物件也是不可忽略的一點。

一、店面

店面也是非剛性需求的產品之一,像是我有認識一個做生鮮、熟食的老闆,他有一天跟我說,你知道現在社會已經改變很多了嗎?食衣住行育樂在未來大家注重的只會剩下兩樣,就是「食」跟「住」,不管在什麼階段都一定需要吃東西,加上未來大家都會宅在家裡,如果可以送到家門口,根本不會有人願意出門買東西。

二、改建困難的老舊社區

這個區塊都是最早就發展的區域,有的房子的屋齡甚至超過60年70年,整體的機能與建設都已經固定,重新改建的可能性也低,政府也很難有多的預算能夠重新修改規劃。

所以相對來說增值性也低。很多人會認為這種老舊社區地段不是都很好嗎?是這樣沒錯,但是這種產品通常都會是「有行沒市」,真的有那個行情,可是沒有那個市場,所以在未來轉手上,也會非常困難。

三、老舊商辦

在家工作成為趨勢,那還有人願意在辦公室上班嗎?又加上現在大家都在推動環保、綠能,淨零排碳環保,像是很多老舊只能當辦公室的大樓,屋齡其實都超過30年40年,如果沒有與政府合作推動節能的條件下,其實就是一直空著放在那邊。

無法符合智慧建築要求,都是需要花錢維修或改建,這樣會導致很多外商或是金融機構,不想要進駐,寧可選擇外區或是其他標的物。

☒產權不清楚的房子

你是不是有在路邊或手機網路看到「便宜到誇張」的房子,結果到現場看,不是沒有路就是長得很奇怪。這種房子雖然很便宜,但是最擔心的就是買到有問題後續還要處理很多麻煩的房子,我也整理出兩種房子再便宜都不能買!

一、沒有路權的房子

目前在台灣還有很多比較鄉下的房子,看起來有路但是實際上並沒有通行權,但是這種房子通常都會非常便宜,有的人會為了比較便宜去買這種沒有路權的房子,到時候很有可能別人把路封起來,你連家門口都進不去,如果你提前知道有這些問題,你還會花錢去買嗎?

二、只有地上權和使用權的房子

我們一般來說買賣房屋都是「所有權」,可是有一種房子竟然有時效性,首購族的朋友們通常也是因為手頭上的資金沒有那麼充裕,會到處去看看比較所有建案,結果看到市價只有6折7折的新建案,打聽之下確定不是法拍屋或是凶宅,是你的話,會買單嗎?今天就讓我帶你認識,就是所謂的「地上權」與「使用權」的房子。

◉地上權住宅

「地上權」就是我們買了一間房子,我們只有土地的使用權,並沒有所有權。因為這種類型的房子是建商向政府機關承租基地去蓋房子,推出有效期限50年至70年的建物。

地上權住宅是可以分割轉移的,但是貸款的成數會被銀行受限,只能5~6成,甚至更低,也有的銀行是不願意承做的。但是在未來這種類型的房子是可以買賣的。

購買地上權的住宅必須先付一筆「房價」,每年還是要繳納「房屋稅」、「地上權地租」。地上權地租就有點類似地價稅的意思,地上權地租是以申報地價3.5%至5%計算。所以換算下來並不會比地價稅便宜。

◉使用權住宅

「使用權住宅」的意思就是,我們土地跟房子都是只有「使用」的權利,並不歸自己所有。

所以在買這間房子之後,都是只有使用權而已,所以將來是沒有辦法做分割移轉的,就是沒有辦法買賣的意思。可以想像我們跟建商或是政府打了一個,超長超長的租賃契約,時間到了就要歸還,沒辦法繼續住下去。

☑我的看法

買房前有很多事情是需要注意的,有時候聽身邊的人的意見,也要抱持著懷疑的態度。我還是聽到很多長輩說,買店面才是穩定置產的首選,雖然這樣講沒錯,但是隨著時代的進步,網路商店變成不可取代的模式。我身邊的長輩現在幾乎也都是使用蝦皮或是線上商城的方式買東西,漸漸的也很少出門。還在堅持買店面嗎?我真的非常不推薦!

還有只有地上權或使用權的房子,說老實話就算便宜我也不會去買,因為只是變相的給租金,到最後還是不是自己的,這樣一樣要給頭期款的情況下,我不如省吃儉用一點,買一間真的有所有權的房子。

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