房貸越早完繳竟然虧越多?房貸並不是你想像中那麼簡單!揭露銀行不會告訴你的祕密【南投買好房】

買房首購

你是不是在買房子之前,都完全不了解買房子的所有流程?很多人都認為買房子只要看了有喜歡,頭期款足夠就可以買了,但是這樣的想法是真的非常危險。好不容易存了一筆頭期款來買房,等到要貸款才發現並不是像仲介、建商所說的,貸款一定可以八成,最後還要灰頭土臉的拉下面子去跟父母或親戚借錢,以上這種情況你一定不想遇到,對吧?今天這篇文章會帶你了解,貸款所有要注意的細節,避免你在買房的路上不小心沒注意,房子被法拍還要倒貼錢給銀行!

【貸款注意事項】首先我們該知道

我們在買房子之前第一個想到的一定就是錢,錢又可以分成兩種,第一種是要從我們口袋裡面給別人的會稱為「頭期款」,第二種是要從銀行借出來的會稱為「貸款」。很多人會誤以為買房只要準備頭期款,就不會有其他額外的費用產生,這個答案是錯的,除了頭期款以外還有很多費用要繳。貸款除了跟銀行借錢以外,還分成很多的細項要注意,像是利率、還款方式、還款年限跟貸款成數。

【貸款注意事項│頭期款】

頭期款是什麼呢?假設今天我們買了一間總價1000萬的房子貸款八成800萬,剩下的200萬就是我們稱為「頭期款」。但是買房不是付了頭期款之後就沒有額外的費用要負擔,像是就有分成政府稅費、民間費用。

【頭期款│政府稅費】

政府稅費簡單來說就是不管跟誰買賣都一定會被課徵的部分,很常聽到的有契稅、印花稅、地政規費。「契稅」很常聽到的是房契,有房才會有契稅,所以一般的土地買賣是不會有契稅的,估算的方式買賣是房屋評定現值的6%來計算,如果不知道房屋評定現值可以跟屋主索取房屋稅單,上面就會載明房屋評定現值是多少,契稅也是所有稅裡面最貴的。
「印花稅」算是政府核准稅費的一種許可證,通常會貼類似郵票或蓋章的方式,費用的話也是用房屋評定現值來計算,費用通常也是幾千塊。
「地政規費」又可以細分成登記費、書狀費、他項權利設定規費。
登記費:「房屋現值+土地申報地價」的千分之一
書狀費:每一張是80元,一般房子會有土地跟建物各一張。
他項權利設定規費:假設我們今天買了一間1000萬的房子,貸款八成金額是800萬,銀行設定通常會在高一點點,設定金額是800X1.2倍就是960萬,960萬的千分之一就是9600元,所以上述的地政規費加起來頂多一萬兩萬內就可解決的。

【貸款注意事項│民間費用】

民間費用我這邊整理出兩大種類,第一種是「代書執行業務」,第二種是「銀行的費用」。代書執行業務這邊又可以分成四大細項,代書費、潤筆費、他項權利登記、謄本費。銀行的費用又可以分成一定要繳的跟有貸款才需要繳的。

【代書│代書執行業務】

每一家代書事務所的收費標準都不太一樣,慎選好的代書真的是可以讓你上天堂,把你處理好大大小小的事情,讓你完全不用煩惱。但是真的一分錢一分貨,可以試著打聽看看哪一家事務所的服務效率很好,免得一輩子可能才買一次房,卻遇上很雷的代書,真的會讓你在買房的過程中,非常非常的痛苦。像是南投、草屯的代書事務所的代書年紀都偏大,所以實務經驗都非常豐富,但是通常都不會請助理,所有的業務都是自己完成,如果案件一多工作效率難免會有影響。不像台中可能都有年輕一輩的自己出來開事務所,也會有請很多助理,辦事效率還是會有差。

【代書費】

代書費的話一般正常買賣都是用「筆」的單位來做計算,每一筆的費用是8000~12000元,為什麼會說是一般正常買賣呢?就是因為有的土地或建物會不只一筆,如果增加一筆的話會加收1000~3000元。

【潤筆費】

簽約時代書會酌收潤筆費就是簽約費的意思,通常買賣雙方各半一人1000元左右。

【他項權利登記】

如果你是需要貸款的話,代書幫你代辦銀行的相關業務,每一件4000~8000元。如果土地或建物不只一筆的話,也是會額外增加每筆2000~3000元。

【謄本費】

代書這邊會幫我們去地政單位申請謄本與地籍圖,費用大約是200~500元。

第一次買房的你一定會有個疑問,代書費感覺那麼貴我可不可以自己跑流程?這個當然是可以的!又可以省下一筆不少的費用,但是相對會花非常非常多的時間去了解怎麼申辦,代書收取費用是可以省去掉非常多的時間與麻煩,而且還會有專人服務,真心建議專業的事情還是交給專業的人來去做吧。


【貸款注意事項│銀行的費用】

銀行大家聯想到的可能都是貸款有關的費用,有關貸款的費用其實如果沒有貸款的話就不用另外支付。但是有一種銀行的費用是必須支付的,有關整個交易安全的重要關鍵,就是「履約保證」的費用。有需要貸款才需要繳的費用有三種火險、地震險、銀行規費。

【履約保證】

一定需要繳的就是我們的「履約保證」的費用,因為現在為了交易安全大家都會做履約保證。履約保證的費用是買賣成交總價的萬分之六,買賣雙方一人一半。假設我們今天成交1000萬的房子萬分之六就是6000元,一半就是3000元。這3000元的手續費看似不會很多,但是卻能夠帶來完整交易安全的保障。就是低保費高報酬的一種保險。

【火險】

為什麼貸款的時候一定要強迫保火險、地震險呢?房子有貸款的話還不完全是你的,銀行也會怕哪天你不小心放火燒了房子,會沒有錢可以繼續償還貸款,當意外發生的時候,理賠金會優先賠給銀行,剩餘的金額才會回到貸款人的身上,每一年的費用是依照房子坪數下去計算的,坪數不是很大的房子大約每個月也是1~2千塊。

【地震險】

地震險因為921大地震過後,政府為了讓一般民眾震災後盡速獲得基本的經濟支柱,在民國91年4月1號開始實施「住宅地震保險制度」,規定購買火險就一定要加購地震險。地震險也是跟火險一樣,理賠金也是會優先賠給銀行。費用的話每年大約是1350元左右。每一家銀行的費用與保費都有些不同,還是要依照各家銀行的規範,阿証建議還是提前詢問會比較好!

【銀行規費】

銀行規費的話有帳管費、鑑價費、開辦費。

帳管費:顧名思義就是管理帳戶的費用,大約是2000~5000元,有的銀行只會收一次,有的銀行是會收到你繳完房貸為止。也是要依照各家銀行的規範,阿証這邊建議還是找銀行問清楚哦!

鑑價費:因為我們在申請貸款的時候,銀行會請專員去現場評估房屋的價值,才能夠核准房貸願意借給你多少錢,通常費用會落在5000元左右不等。

開辦費:開辦費簡單來說就是付聯徵查詢費與銀行審核過程中所產生的費用,阿証這邊告訴你一個小秘密,雖然這樣講會有點過分,其實開辦費是可以跟銀行談的,因為這個也包含了銀行業務的獎金在裡面,但是阿証還是告訴各位朋友,如果銀行這邊已經給你不錯的利率與成數,該賺的就讓別人去賺,畢竟每個人出來工作都是辛苦的。費用會落在5000~10000元左右。


【貸款注意事項│貸款】

貸款的意思顧名思義就是從其他地方借錢出來,常見的有銀行、民間借貸…等方式,但我們今天討論的還是以銀行借貸為主。剛剛有提到的利率、還款方式、貸款年限、貸款成數。

【利率】

利率就是借款的人需要向其所借的金錢所支付的代價。我們提前向銀行預支錢出來用,相對的銀行也不是無償借你錢,所以才會產生利息。通常是會以所借的金額的百分比做計算。像是我們很常聽到的利率是1.61%、1.31%,利率常見的有分成一段式、分段式兩種。

【利率│一段式】

一段式顧名思義就是,還款期間內都是以原本的「指標利率」加上固定的「加碼利率」。指標利率會依照各家銀行狀況有所不同,也會依照中央銀行的宣布的方向來做調整,加碼利率會依照跟銀行談的狀況。

【利率一段式│優點】

是利率變動比較彈性,還款的的方式也比較溫和,比較不會突然遇到還款的金額大幅調整,都是非常穩定的。

【利率一段式│缺點】

是因為拿了一筆頭期款出來後,身上通常都不會留太多現金,所以剛開始的還款壓力會比較大。

【利率│多段式】

還款期間內都是以原本的指標利率加上浮動的加碼利率。常見的有兩段式或三段式,通常是前期繳款較低,後期繳款較高。

【利率多段式│優點】

前期的還款壓力會比較小,在資金的調配下比較彈性,也適合短期內會在換屋的族群。

【利率多段式│缺點】

如果遇到升息的狀況,壓力會非常大,加上有點先甘後苦的效果,後期還款上所付的金額也會比較多。

一段式與多段式最大的差別在起手的利率,像是一段式比較適合,財務狀況比較好比較穩定的且長期持有族群,因為每一期繳納的金額都是穩定的,雖然前期會繳的比較多,但是長期來看是比較划算的。多段式則是比較適合,初期財務狀況比較吃緊或短期就要換屋的族群,剛開始的利率較低,所以繳納的金額也比較少,但是長期來看的話總金額一定會比一段式的多,也相對適合短期就要換屋的族群。

【還款方式】

還款方式今天會分成三大方向來分析,有「本息平均攤還」、「本金平均攤還」和「寬限期」。

【本息平均攤還】

本息平均攤還的意思就是按照月平均攤還本息,在利率不變的情況下,將本息平均在貸款的期間內償還,因此每個月付的金額都是一樣的,也是大眾最常使用的方式。

【本息平均攤還│優點】

每個月固定繳交的貸款金額是一樣的,所以在現金的分配上也會比較好規劃。

【本息平均攤還│缺點】

最後付的利息也是比較多的。

【本金平均攤還】

的意思就是按照月平均攤還本金,除了本金之外還要加上利息。在利率不變的情況下,將本金平均在貸款期間內償還,利息則依照本金餘額計算,所以每個月所繳交的金額會不一樣。

【本金平均攤還│優點】

總利息計算起來會比較低。

【本金平均攤還│缺點】

前期的房貸金額比較高,所以相對壓力比較大,也很有可能會影響生活品質。而且還款的金額每個月都不一樣,需要每個月計算還款金額。

【寬限期】

寬限期的意思是在某個期間內,只需要付房貸產生的利息,不用付房貸的本金。就是所謂的只繳利息不繳本金的概念。通常寬限期都是2至3年,但是只要按時還款並且信用良好的狀況,也可以向銀行申請延展至最多5年。

【寬限期│優點】

大幅度的減輕貸款人前期的壓力,像是有的人一開始需要裝潢或新增家具,就會有多餘的現金可以運用,不用一邊還款壓力太大,又一邊為了裝潢家具煩惱。

【寬限期│缺點】

也是先甘後苦的概念,寬限期結束後,迎面而來的是尚未繳清的本金還有利息。所以在使用寬限期前,必須審慎評估個人的還款狀況,阿証建議每個月繳款的金額,盡量不要超過薪水的三分之一,除了會嚴重影響生活品質外,才不會面臨繳不出房貸的窘境。

本息平均攤還與本金平均攤還最大的差別就是利息的多寡,像是本息平均攤還比較適合收入固定且穩定的族群,因為每個月所繳的金額都是一樣的,不用擔心繳的金額突然過高的情況,所以適合穩定收入的上班族。本金平均攤還則是適合經濟狀況比較好的族群,因為前期的應繳金額較高,所以長期來看繳納的利息也會比較少。所以適合財務能力比較寬裕的族群。


【貸款成數】

貸款成數就是銀行根據它對房屋價值,願意貸款給你多少的比例,像是常聽見的是貸款七成、八成,今天會用三大方向來分析,「貸款擔保品的條件」、「貸款人本身的條件」和「銀行有無頻繁的往來」。

【貸款成數│貸款擔保品的條件】

因為大部分的人都是需要貸款的,所以擔保品也會是我們購買的標的物本身,銀行評估的重點是,地點、屋齡、坪數大小、屋況,地點好、屋齡新、坪數大、屋況好滿足任何一項對於銀行都是會加分的。另外來說會扣分的像是,有無嫌惡設施、周遭空屋率高不高,是不是有重大瑕疵的房子,這些也會影響銀行評估的分數哦!另外坪數小於15坪的套房,很多家銀行也是不會給予貸款的。

【貸款成數│貸款人本身的條件】

「年齡」來說基本上超過65歲,銀行也會擔心退休後,或是有生之年無法還款,而拒絕申貸。所以我會建議貸款人的年齡介於20~65歲之間。
「信用」的部份銀行會利用聯徵的方式來調閱你的信用紀錄,目前有無其他貸款、有無欠債紀錄,負債比不能過高、信用卡使用的狀況之類的,都會有所影響。
「財力證明」的話簡單來說就是存款多不多,或是有其他可以佐證財力的證明都可以。像是扣繳憑單、所得清單、存摺、名下有無房地產、股票、基金…..等,都是可以當作財力證明的一部分。

【貸款成數│銀行有無頻繁的往來】

如果平常就是使用這家銀行,作為存款、信用之間的往來,自然分數就會高,所以這也是加分的一個重點之一。最後要獨立講一個重要的要素,就是薪資薪資其實佔房貸能不能通過很大的比重,因為銀行不只是看你的存款很多,還是名下的財產有多少,最主要還是看貸款人有沒有穩定的收入,因為就算你沒有什麼存款,但是你有能力還款的話,銀行一樣會願意借你錢哦,因為銀行最擔心最怕的就是沒有還款能力。


【還款年限】

還款年限就是我們房貸預計要還多久,那我們到底是要選擇還款年限長還是還款年限短呢?這個問題只要是有房貸的人一定會遇到,大多數的人只要有能力基本上會想要提早還完,因為繳的利息比較少。但真的是這樣嗎?

我們以總價1000萬的房子來計算,並且沒有使用寬限期,假設貸款7成700萬、利率1.61%來說可以看到本息攤還,貸款10年每個月要繳63194元,貸款20年每個月要繳34133元,貸款30年每個月要繳24529元,大多數的人都會選擇30年來貸款,因為每個月負擔的金額比較少。

那再來看到總利息的部份貸款10年、20年、30年,就可以感受到時間拉長,的確利息就非常的嚇人,可是這個只是單單用繳交利息的角度去看。


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假如我們在理財之前,要先用理債的角度來看,假設我們沒辦法去負擔貸款10年與20年的每個月還款金額的話,我們就不該去考慮說貸款30年的總利息多付多少,而是要考慮我們每個月還款金額能不能夠順利負擔。這樣就至少避免掉繳出不來,被法拍的風險。

再來討論的方向是通貨膨脹的問題,為什麼要討論通膨的問題呢?因為錢會因為通膨貶值,貸款的債務部分也會貶值。就好比說,早期1000塊可以買很多東西,可是現在卻吃頓飯就沒了。但是債務不會因為通膨原本繳一萬塊,就突然要繳一萬三。所以還在繳房貸的你還在急著把房貸還完嗎?我們用一個實際的例子來說,假設我們每年通膨為經濟學家認為,溫和上漲的通膨率是可以促進經濟發展今年原本的房貸的是一萬元,並不會因為通貨膨脹就要繳一萬五,而實際還款的價值已經低於一萬元了。

表面上越早還完利息的人省下的越多,可是實際上你付出的代價卻比還款30年的人還多。這就是資本主義不會告訴你的秘密!

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