買房的人竟然有80%都犯過的錯!購屋十大錯誤,看看你犯了哪幾項?【南投買好房】

買房首購

在買房的路上有百分之八十的購屋小資族,買房都會犯很嚴重的錯誤嗎?如果犯了這些錯誤,小者損失金錢,大者可能會造成家庭破裂,一步錯步步錯,通常後悔都來不及了!每一步的錯誤都將近損失十幾萬的金額!

買房從來就不是很簡單的一件事情,甚至買賣過好幾次的人,也不是完全的了解所有細節,那更何況是首次購屋的族群呢?今天阿証就來跟大家整理,有十大買房細節是購屋族們常犯錯的事,甚至有的人買賣過好幾次,還是會持續犯這種錯誤!文章一定要看到最後,讓你在買房的路上一一檢視自己,避免走在坎坎坷坷的路上!

☒買房錯誤一、不知道為什麼要買房

很多人剛開始買房的動機都非常不明確,是因為要結婚成家嗎?因為工作關係嗎?不管是因為什麼原因要買房,重點是動機要「明確」,很多人因為買房動機不明確,會導致做出很多錯誤的決定!

像是我之前有一個客戶,因為結婚長輩覺得一定要有房才能夠成家,種種外界因素就隨便買了一間好像適合自己的房,好交代家裡長輩,結果面臨的下場就是,買貴、頭期款不夠到處找親戚借錢,也買了一間根本不適合的一間房子,最後貸款壓力大到繳不出來,最後賠錢出場,甚至差點面臨法拍的局面!

如果被法拍的話,價格能低就多低,甚至有可能花了500萬買了這間房子,最後只拿了100萬回來,連貸款都清償不完,還是要繼續背著之前的貸款。

所以買房前我還是建議「目標」跟「動機」要明確,避免外在的因素,導致做出了很嚴重的錯誤!

☒買房錯誤二、要自住還是投資?

我有一個公務員的朋友,手上好不容易有存了一筆錢想買房,就問我他想買怎麼樣的房預算多少之類的,我就順便問他說:「那你是要買來投資還是自住?」,大部分的人第一個想到的一定就是投資或自住吧?但是我最常遇到的是跟我說:「不知道,如果租的出去就租,租不掉或是租金不好就自住,有關係嗎?」。

這樣聽起來好像很合理沒錯,但實際上根本大錯特錯!自住跟投資的適合的房子天差地別,我先說自住好了,最理想的狀態肯定就是機能好、近學區、生活品質好或是希望離上班地點近之類的需求,但是這些條件可能只適合「你」,並不代表說一定適合別人。

投資的角度來說,該考慮的有兩大重點,第一個是租金投報率,第二個是資本利得。

租金投報率指的就是我們投入了多少本金所獲得的年百分比率,假設今天我們投入了100萬年租金是1萬,那租金投報率就是1%。

資本利得指的就是低買高賣的方式來賺取價差,該考慮的是我們對該區域的熟悉程度,該租給誰?誰會來租?職業很哪些?就好比說,你今天鎖定是大學學區旁邊,可是你買了一間豪宅,一個月想要租10萬,用膝蓋想也知道很難租出去!所以選擇的房子一定要有市場性,有市場性才能夠決定租金,租金才能夠決定房屋的漲幅與價值。

所以在選擇投資時,不能飄忽不定,覺得反正要出租不掉就自住的想法。這樣往往在本金的投入上,一不小心就損失了好幾十萬!

☒買房錯誤三、衝動購物

貨比三家不吃虧,房子雖然每一戶每一間都是獨特的,但是有辦法提前的做功課就是,找到類似格局、坪數、價格的產品,然後上網稍微查一下,看還有沒有類似的物件在賣。

假設今天我喜歡草屯親水公園的環境,我以親水公園為中心點,想要找電梯大樓,或是可以搜尋周遭有哪幾個建案或社區,來找看看有沒有釋出的,在從釋出當中找到自己想要的格局或價格。

來達成貨比三家的效果,而不是單方面聽房仲或建商說,這周遭只剩下這戶、稀有釋出等說法。很有可能是話術中的話術,他們就想利用資訊不對稱的方式,掉入了別人設給你的圈套!到時候回過頭來,發現有更適合的格局或價格,反悔又要賠違約金,一下子又損失了好幾十萬!

☒買房錯誤四、不提前做好市場調查與行情

很多人再買任何不熟悉的東西時,一定會先做好功課,那更何況是高單價的房子。市場調查不外乎就是實價登錄,我都是使用「內政部實價登錄」的網站,來做行情的分析。

我之前有服務過一個屋主,他就是當初買的時候沒有看實價登錄做功課,導致買了樓層低的社區以外,還買到了社區最高價!導致當初取得成本非常高,如果現在就想馬上脫手或急用資金,除了賠售以外也沒有其他的辦法了。

110年的7月1號開始實施實價登錄2.0,揭露到門牌幾樓幾號都跑不掉。如果是要找社區型的可以依照,同一個社區或是周遭相同類型產品的社區,來做行情的分析。

但是每一戶都是獨立的,所以也只能大概的參考,實價登錄並不會詳細到說朝向、有沒有裝潢、屋況好不好、視野漂不漂亮..等條件,但是也不會差到特別誇張。

可是這陣子的房價真的是飆升太誇張,實價登錄已經有點跟不太上真正成交的速度,所以在購屋時千萬千萬要評估自己的能力,不要明明已經超過自己的能力還要硬買,這樣會導致繳不起房貸而被法拍的慘況,也不要沒有做市場調查,導致買貴損失了好幾十萬或幾百萬!

☒買房錯誤五、不提前請評估銀行貸款

前陣子我有一個客戶,家裡都是職業是務農為主,可是他們並不太清楚銀行評估的標準是什麼,自然會覺得每次農產品交易的金額都是很大筆,有沒有什麼借錢、信用卡的紀錄,甚至說也沒有欠錢,這樣應該沒有關係吧?

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你是不是在買房子之前,都完全不了解買房子的所有流程?很多人都認為買房子只要看了有喜歡,頭期款足夠就可以買了,但是這樣的想法是真的非常危險。

沒有想很多就這樣簽約下去,結果銀行其實最怕的就是沒有任何信用紀錄,或是沒有固定的薪資、薪轉紀錄,最後貸款成數也不夠,手上的現金也沒辦法補足貸款不足的部分,繞了一大圈房子沒有買成就算了,好的物件也因此被其他人買走,還要賠上時間跟違約金。

這邊教大家累積信用的小技巧,信用最常累積的就是信用卡了,如果平時有刷信用卡的習慣,只要準時繳納所刷的金額,並且不要再把刷的金額再次分期下去,還有不要銀行給你多少額度就刷滿多少,這樣銀行也會怕你的薪水才3萬多,可是你每個月都刷滿3萬,這時銀行也會怕是不是你賺來的錢,都拿來還信用卡所刷的錢了。

☒買房錯誤六、不提前預估購屋資金

我之前服務過好幾個買房新手,都認為買房準備的資金只要除了貸款以外的錢就足夠了。可是並不是這樣的,除了頭期款以外還有很多會產生的費用,像是代書費、稅費、仲介費….等費用,如果是買新屋的話可能只要裝潢跟家具,但是買中古屋還要另外整理房子的錢,這樣累積下來是非常可觀的。

所以要購屋之前,千萬要評估好大概會花哪些錢,以免到最後買了房子,卻沒有額外的錢可以裝潢或買家具,這樣買了變成一邊要還房貸,還要存錢裝潢買家具,形成蠟燭兩頭燒的局面!

☒買房錯誤七、不考慮通勤與交通

很多人都說工作要選擇的是錢多、事少、離家近,當然這也是很多人覺得的玩笑話,可是買房的確可以改變離家近這一點。

但是通常離上班地點近的房子都超級貴,退而求其次會選擇比較外圍的地點。這時候通勤的路線就是非常重要的事情!你的上班時間、下班時間是否會塞車?動線是否流暢?或是停車好不好停?還有一個現在年輕人最在意的重點,就是當朋友聚餐或唱歌的時候,因為你住得遠得提早結束,那種感覺也會很掃興。

這些是很多人都會忽略的重點,好不容易買了一間處處都滿意的房子,結果每天上班就已經夠累了,還要面對著塞車的痛苦,很多人就會衝動的把房子賣掉,選擇其他標的物,但是這個其實是可以提前預防的!

☒買房錯誤八、沒有主見盲從他人意見

大部分的人初期在買房時,也是因為沒有做好功課,也沒有相關經驗。

就會開始詢問身邊有買過房的朋友或親戚,你應該聽過很多會說不要買電梯大樓啦!還要繳管理費、鄰居很吵怎麼辦?不要買社區型的啦!我上次買了就怎樣怎樣的,不要買透天啦!沒有電梯爬上爬下很累!不要買有電梯的啦!保養很貴之類的話。

問到最後什麼都不能買,客觀的分析、依照自己的需求來購買,才不會買錯,又找不到人怪,最後所有的損失都是自己吞下去。

☒買房錯誤九、猶豫不決選擇障礙

首購族在初期買房的時候,在選擇房子一定會遇到怕買貴或買錯的情況,這個我也很能夠體會,因為我也是屬於買東西會想很多的人。

但是在預算有限的情況下,世界上真的沒有所謂十全十美的房子,所以應該設定好優先順序,就像是地點、坪數、格局、價格..等條件,哪些是一定需要的,哪些是對你來說沒有那麼重要的,來去做篩選,因為買的人一定會想要便宜又大碗,但是這種東西真的很少見,等著等著房價都上去了,吃虧的還是在自己身上。

所以身為首購族的你,這很有可能不是你住一輩子的房子,所以大概心中有80~90分就可以做決定了,不太可能首購就一次到位哦!

☒買房錯誤十、永遠在等低點,奢想泡沫化搶便宜

有投資股票的人一定很常聽到這句話,買的人永遠會想要抄底、抄底、在抄底,但是等著等著看著越來越高,卻已經完全跟不上漲的速度了。

我這邊不是說房價一定會漲或是跌,因為不可能有人可以預知未來。所以也沒有人會知道什麼時候是最「低點」,唱衰房價的人很多,什麼崩盤、泡沫化、暴跌,每一年都會有人這樣說,可是我們確實可以買到相對低點。

房地產有三大特點:相對保值、相對增值空間大、現金流,所以萬一真的大跌,房地產還是有足夠的抗跌性、保值性。如果你購屋的需求沒有那麼強烈或必要,的確可以慢慢等。

可是有的人是迫切需要買房、成家,如果真的有自住需求的話,看到喜歡的標的物,價格跟後續評估都可以負擔,就不要猶豫太多買下去,不管之後的漲或跌,其實都跟自住的你沒有什麼太大的關係。

☑我的看法

以上買房「十大錯誤」是我很常遇到、聽到的,也是很多買房新手一定要注意的,因為這些錯誤有些買過好幾間房的人,還是會持續犯的錯誤。

現在錢真的很難賺,加上台灣長期低薪的情況一直沒有辦法改變,很多人一輩子只會買一間房子,在任何步驟上沒有錯誤的機會,一旦發生錯誤就是損失好幾十萬,如果是你一定不希望遇到,對吧?

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