頂樓加蓋、陽台外推│違章建築會被拆嗎?│違建的危險性【南投買好房】

你有聽過頂樓鐵皮加蓋嗎?你知道看起來使用空間大、房間外面又有超大的露台,是非常有可能被拆的嗎?不要以為你買了超大間的房子,結果看了權狀竟然只有不到一半的坪數,小心被鄰居檢舉列管,家裡就要被拆!光!光!

這陣子有沒有看到很多新聞,頂樓增建電線走火,家裡人受困無處可逃。高雄城中城大火蔓延,惡火奪走46條人命!難免看到這些新聞都會十分難過,不知道大家有沒有想過會造成這樣危險的最主要原因是什麼?那就是今天要討論的主題叫做「違建」。

以台灣來說增建到處都可以看到,很明顯就是不符合法規,在全台灣2020年中統計有報查的違建就超過68萬件,還有很多是沒有報查的,那為什麼家家戶戶都還是有違建呢?今天就來討論所謂的「違建」是什麼吧,文章一定要看到最後,會教你判斷房子是不是有違建,免得花了大把的錢買的一間100坪大豪宅,結果實際上合法的只有不到40坪可以使用!等到真的被政府拆走真的會求助無門。

☒違建定義

首先常聽到的違建、增建,到底怎樣才算是違建?今天我準備了四大要素來告訴你,使用執照、建蔽率容積率、土地分區、程序疏失。

一、在使用執照外未經許可加蓋範圍

正常來說我們外面看到的房子,都是經過政府許可才能夠興建的,因為建築法規的關係,並沒有辦法把房子蓋好蓋滿,導致很多人會覺得使用空間不夠,就動起了增建的想法,但是蓋好之後是需要政府核准的。核准之後會發使用執照才算是一間可以合法使用的房子。很多人都是抓準政府檢查過後就不會再複查的心態,等使用執照核准發下來之後才開始增建。在台灣很常見的有,頂樓鐵皮加蓋、房屋夾層、騎樓裝設鐵門之類的,只要是在建照使照之外的部份都是屬於違建。

二、超出建築法規的容積率與建蔽率

地方政府規劃使用分區,每一種的使用分區可以蓋的範圍都不一樣。我們先大概了解什麼是建蔽率與容積率,建蔽率簡單來說就是一塊土地平面可以蓋的範圍,容積率就是確定建蔽率之後可以往上蓋多少面積,我以草屯鎮都市計畫內的住宅區為例,建蔽率是60%、容積率則是180%,假設今天我們有100坪住宅區的建地第一層可以蓋60坪,最高往上蓋可以蓋到180坪的建坪。只要是超出以上範圍的都算是違建,也是非常有機會被拆除的,比較常見的是防火巷做成廚房,或是陽台外推。

三、在沒有辦法蓋的土地上興建

像是現在農地很難可以申請合法建物,很多人就會在沒有合法申請的情況下,私自在上面搭建鐵皮或者是工廠,或是在保護區、國家的土地上蓋房子,誇張一點來說在馬路上蓋房子這個怎麼想都是不行的。

四、建築法規符合規定,因程序疏失,未申請建照興建者。

這個例子就稍微比較特殊一點,因為申請建築執照會有興建期限,依照「建築法53條」:承造人因故未能於建築期限內完工時,得申請展期一年,並以一次為限。在建築執照過期之後有的人還是會繼續偷偷蓋,也是要依規定補辦建築執照並且繳款稅費,才能夠成為一個合法的建物。

簡單來說就是沒有依照規定就蓋房子,都是屬於違建就一定會被拆的,只是說要看什麼時候拆跟怎麼拆而已。

☒常見的違建

我這邊整理台灣常見的五大違建類型,來看看你們家有沒有吧!

一、頂樓鐵皮加蓋

我們通常再蓋一間三樓半的房子,第四層都會做成是一個突出來的樓梯間,建築法規規定,屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份,凡在頂樓建築面積 1 / 8 之法定範圍內均屬合法建物,只要超過1/8的範圍就是屬於違建。

台灣都會有鐵皮加蓋的最大原因是擔心漏水的問題。因為頂樓如果不用鐵皮包起來的話,屋頂的磁磚或是防水層,經過長時間的風水日曬雨淋,最後還是會損壞的。所以大部分的人都是在頂樓直接用鐵皮包起來,為了只是讓底下的房間不要漏水。

鐵皮加蓋一定會比正常的房子還要多出非常多的使用空間,有的人會把它當作曬衣間、遊戲室,甚至有的包租公會把頂樓在隔好幾間房間拿去出租,但是通常會用比較便宜的價格,來吸引很多學生族群或是社會人士來承租,都是為了要增加多一點的租金收入。

剛剛有提到說很多人會利用增建的空間作額外的使用,因為增建出來的部分不會有電,就會從三樓在分接出來往四樓拉,早期的法規比較沒有要求電線的乘載安培數,導致三樓加四樓電的使用量變大,就非常容易發生電線走火,導致火災。

頂樓都是開放的空間,當火災發生的時候都是會往上跑等待救援,可是當你鐵皮增建到滿的時候,會完全沒有地方可以逃生,所以就很常看到火災發生時無處可逃之類的新聞。

二、陽台外推

我們一般房間的陽台上方都是會有遮蔽物,陽台外推指的就是把這個開放的平台,拆除室內與陽台的牆壁,把原本設計成陽台的地方封起來變成室內使用空間,這樣就是屬於陽台外推的一種。

三、露臺外推

所謂的露臺就是指沒有上方遮蔽物的開放空間,像是頂樓除了屋凸之外,會做成開放式的露台,如果加裝雨遮或是砌成牆壁都算是露臺外推,但是也要看各縣市的規定,有的縣市認為只要不要影響到公共安全或是封死加窗戶,就算是在合法的範圍內。

四、騎樓外推

騎樓指的是一樓外牆至道路界間的空間,簡單來說就是我們很常逛的商店街,店面門口外讓我們走的地方就叫做騎樓,很多人會把騎樓的左右兩邊加上鐵門或是水泥做成牆封起來,這些都算是違建的部分。

五、夾層屋

最常見的夾層屋就是樓中樓,但是並不是樓中樓就是違建,也是要看有沒有合法的申請,很多人會覺得是自己室內的空間抓不到,就在地板與天花板之間再增加一層的空間,這個我們就是俗稱的夾層屋也是違建的一種。就算是自己的個人空間,被檢舉抓到還是會被要求拆除的。

☑到底會不會被拆?

一定很好奇那全台灣那麼多違建,到底會不會被拆?這邊就讓我來告訴你,只要是違建就是違法,不要再聽那些自以為專業的仲介說,反正大家都這樣不會被拆,84年以前的增建都不會被拆已經合法了,不管你是民國幾年的增建都是有機會被拆的!但是關於違建還是有依照時間來分門別類,這邊我整理出兩大時間軸來判斷你家是什麼類型的違建。

一、新違建

是指在民國84年1月1號以後產生的違建,這種就是屬於比較新的違建,基本上只要有人檢舉,就是「即報即拆」。以南投縣來說最常看到的就是農地上面蓋廠房或是鐵皮屋。

二、既存違建

是指民國53年1月1號開始到83年12月31日這期間,就是屬於既存違建也是大家最常看見的,政府機關也是會拍照列管,然後再看看有哪些是比較嚴重來分級處理。因為拆除是需要費用跟人力,等到政府來拆不知道是何年何月的事情。如果沒有危害到消防、交通、他人安全的狀況,基本上也是拍照列管而已,並不會馬上拆除。

上述的這些只要是屬於違建的範圍,就是一定會被拆只是看什麼時候拆而已,最主要政府判定的大方向都是,只要不是那種太誇張已經影響到別人,甚至說危害到消防、交通、他人安全的狀況下,都只是會被拍照列管而已。不然就是真的是有人看你不爽一直檢舉,這樣也是會被列為優先拆除的名單。這邊阿証教大家簡單判斷房子是不是違建,可以去地政事務所申請這戶的「建築測量成果圖」,跟現場的房屋現況來做比對,沒有在建物測量成果圖的部分,基本上都是屬於違建。

☑我的看法

現在台灣各處其實都看的到違章建築,但是牽扯到太多的因素導致政府沒辦法說拆就拆,像是氣候、經濟、政府、法規等因素,台灣因為潮濕常常下雨,很多人也是因為不要讓房間漏水,最簡單的方式就是直接鐵皮加蓋根本性的解決。

也有牽扯到台灣人的生活習慣,因為拆違建需要錢跟人力,所以政府也是要編列預算來拆除,但是通常編列的預算也不是很多,導致每年違建拆除的進度非常慢。我認為違建的問題不是短時間內就可以解決的,很殘酷的事實政府基本上就是等到真的出事才會出面拆除。但是很常因為這樣導致很多條人命就這樣沒了。

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