買房貸款成數不夠怎麼辦?如何有效提高貸款成數!【南投買好房】

買房首購

很多人在初期買房都會遇到一個問題就是,我到底該準備多少錢才能夠買房?銀行這邊願不願意借給我七成?甚至八成?那這邊銀行評斷的標準又是什麼?很多人都是要申請房貸的時候才驚覺,原來貸款的條件是要長時間去培養的,平時如果都沒有好好的經營貸款條件,很有可能銀行甚至會連貸款都不願意借給你!

☑買房前我們該知道

銀行在評估一個人貸款的時候會有三個條件,第一個是我們擔保品本身的狀況,二是我們貸款人的條件,三是與這家銀行的往來。今天只會跟大家討論個人條件的部分,因為今天如果你喜歡一間房子已經決定要購買了,就算地點不好你也是會買下去。所以今天我會教大家如何提高個人的條件,讓銀行在審核貸款的時候,比較願意高一點的成數讓你核貸。

☑個人信用

大家一開始會聯想到的應該就是,有沒有曾經欠錢不還或者是有沒有前科紀錄,其實這些都是影響信用的一部分,但是我碰過最多人的就是從來都沒有借過錢,甚至連信用卡都沒有辦過的人。這邊我會用以下三個觀點去分析信用小白、信用卡以及負債比。

一、信用小白

像是我之前有一個客戶非常年輕剛出社會不久,本身是草屯環鴻的工程師,但是因為工作的需要所以想在這邊買一間房子,主要也是「收入不錯」不想一直住在公司的宿舍,所以就請我幫他找一間適合他的房子。

可是呢最後在申請貸款的時候,以為條件很好的他竟然也只能貸到七成而已,這個時候銀行的專員就告訴他,因為聯徵的時候沒有看到任何信用紀錄,就是信用小白的意思。這時候才驚覺雖然我沒有「信用不好紀錄」,但是我也沒有「信用很好的紀錄」!所以不是完全沒有任何信用不良的紀錄就好,也要有好的信用記錄才算是加分的。

二、信用卡

其實到現在還是很多長輩會覺得,買東西都用現金付就好了,為什麼還要辦信用卡?辦信用卡是不是就等於是卡奴?其實並不是這樣的,信用卡其實是最簡單累積信用的一個方式,平常按時繳費就可以讓銀行知道,你不是個刷了卡卻不還錢的人,長時間累積下來至少一年在銀行眼中就是信用良好的人,但是也有注意以下三個重點要注意。

◉就是不要每個月只繳最低限額

因為信用卡本來就是暫緩性的,你一個月刷了10萬,然後每個月都繳最低的限額,這樣會讓銀行覺得你是不是收入有狀況又加上愛花錢,銀行對你的信用評比就會大打折扣,所以能夠「全額繳清」就全額繳清。

◉不要信用額度有多少就刷多少

一開始在申辦信用卡的時候,銀行都會依照你的職業、收入之類的條件,給你一個你最高能夠刷多少的信用額度,有的人信用額度給20萬就一個月刷20萬,這樣也很容易讓銀行覺得是不是你賺的錢都拿來繳卡費,就沒有額外的錢可以繳貸款。

◉不刷超過每個月薪資的一半

有的人的薪水是「本薪」加上「獎金」,有的銀行這邊看的薪資所得是本薪而已,不會知道你額外的獎金有多少,有的人薪水只有3萬加上獎金2萬總共5萬,覺得每個月還兩萬的卡費也不會造成什麼壓力,對於銀行而言你就是把薪水都拿來繳卡費,因此信用評比也會降低擔心你繳不出房貸。

三、負債比

負債這個詞不僅僅是外面欠很多錢的意思,像是車貸、學貸、信貸、卡債之類的都算在裡面,負債比指的就是你的負債跟總資產的比例,當然負債比過高的人信用評比自然就低,有負債都正常繳的話就還好,但是最怕的就是曾經遲繳過某一次,因為銀行這邊只要聯徵抓資料,就看得非常清楚你有某次遲繳過,因此你的信用分數就會大扣分。跟大家說一個我的實務經驗,由其是八大公股銀行的銀行貸款最嚴格,可能只要遲繳過一次就非常有機會連貸款都不貸給你哦!

☑個人財力證明

很多人會覺得財力證明是不是只有收入或存款,其實有很多的東西都是可以當作財力證明,只是有的證明對於銀行而言接受度有的高有的低,這邊我準備了兩大觀點來分析。

一、收入型證明

收入型的財力證明簡單來說就是有關收入的都可以當作證明,這邊我統整五大方向來分析。

薪資收入證明

薪資收入證明也就是大家常聽到薪轉,薪轉是銀行最看重的項目,比其你有很多資產其實也比不上穩定的薪轉紀錄,這就是為什麼公教人員的貸款成數跟利率會比較高的原因,因為公教人員的薪水跟工作就是非常穩定,如果在百大公司裡面上班對於銀行也是會非常加分。

能夠證明薪資證明的像是薪資轉帳證明、存摺、月結帳單、明細則一就可以。大部分的銀行都會要求六個月內的薪資紀錄來佐證近期的收入是穩定的。

◉扣繳憑單

扣繳憑單就是我們一整年的收入狀況,通常有正常報稅的公司應該都會有,扣繳憑單也是銀行也很看重的項目之一,但是有的人可能進來這家公司的時間沒有很久,申請到的扣繳憑單不會到一整年,銀行都會希望看到超過三個月的扣繳憑單才能夠證明,申請的方式可以去跟公司申請或是國稅局申請都可以。但是我都是去跟公司申請比較方便,就不用特地再跑一趟國稅局。

◉所得清單

所得清單簡單來說就是所有薪資證明的綜合版,裡面會包含薪資所得、利息所得、股利收入之類的全部都會寫在上面,這樣也是幫助銀行在審核時一目了然,這個也是銀行非常看重的項目之一,但是有的代書在幫你申辦的貸款時,也會一起幫你申請出來,所以就不用特別再去跑一趟,申請的方式也是去國稅局或是稅捐處申請即可。

◉經常往來的存摺

有的人會想說有了上述的證明應該就不用看存摺了吧?最主要需要看存摺的是自由工作業者,因為他們不是固定領薪水或是領現金的職業,可能透過接案或是賣農產品或魚貨的,沒辦法申請上述類型的人就需要看存摺。

這邊教大家一個小技巧,可以另外準備一本存摺是專門入薪水的,每個月固定匯入一筆錢創造穩定的薪資,還要加上備註薪資,建議準備6個月到一年穩定的薪資收入,這樣銀行才會比較放心的核貸給你。順便跟大家講一個非常重要的事情,如果你是領固定薪水的人,千萬不要當月光族!這樣會對於銀行而言是非常扣分的,因為銀行會覺得你的錢全部都花光光了,還有哪來的錢能夠繳交房貸呢?對吧!

◉定存或是儲蓄保單

很多人會買定存或是儲蓄險的保單,通常都還在繳款的狀況沒辦法說解除就解除,這個也是可以當作收入型的資產,但是很多銀行能夠接受的比較少,通常都是本行的接受度會比較高。但是如果有的話還是建議詢問申貸的銀行能不能夠接受,因為有總比沒有好。

二、資產型證明

資產型的證明大家第一個會想到的可能就是名下有沒有不動產,其實不用想有沒有其他的,因為銀行會認列的就只有不動產而已。名下只要有土地、房子都可以當作抵押品。

銀行會避免你萬一繳不出房貸,可以把你名下的不動產拿去做變賣來降低銀行的損失。像是可以佐證你名下有不動產的方式有兩個,第一就是「不動產的權狀」,但是我有遇過客戶權狀是真的遺失弄不見的,第二是有的銀行可以拿房屋稅單、地價稅單來當作證明,但是也不是每一家銀行都可以認列這個方式。

☑我的看法

很多人在買房之前都會覺得貸款是不是很難貸,可是並沒有想像中的那麼困難,最主要銀行只是擔心你不還錢而已,可以透過很多方式來累積自己的信用分數,像是我自己也不是領固定薪水的,平常在申請信用卡或是貸款的時候,也不是那麼的順利,也是需要平常就開始累積信用分數,讓銀行覺得我是個信用良好的人。

像是我的信用卡都是申請用自動扣款的,所以一定都是全額繳清,就比較不會有那種需要分期或是繳最低應繳金額。其實申請貸款就有點像面試那樣,不要有那些會讓銀行覺得繳不出貸款的扣分行為,像是信用卡都不繳、薪資不穩定、月光族之類的狀況,就像是一個人有前科,不管是誰知道有前科都會無限的放大檢視,對於銀行來說也是這樣的。如果平時就有好好培養信用分數,其實貸款沒有你想像中的那麼困難。

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