你知道你買的房子，不是每一種都可以貸款七成、八成嗎？如果你買到這五大種類的房子，貸款成數可能連一半都不到！
嗨！南投買好房，買好房找阿証，我是阿証。買房族在買房前一定都有思考過貸款的相關問題，上網查了很多資訊，但好像也沒有查到什麼有用的資料，我在第12集的時候有說到，銀行在評估貸款成數會看三個條件，一、擔保品的條件，二、個人的條件，三、與銀行往來的程度，那我是一個有穩定薪水、信用正常的買房族，貸款成數應該不會差到哪邊去，對吧？有這種說法可能只對一半，因為銀行並不是每種房子都會願意貸款給你，畢竟銀行也是要賺錢的，如果對銀行來說有風險、有問題的房子，銀行甚至連貸款都不願意貸給你。
延伸閱讀第12集>>>>>>
買房貸款成數不夠怎麼辦？如何有效提高貸款成數！【南投買好房】
今天會告訴你這五種房子，銀行的貸款成數都不會很高，影片一定要看到最後，會告訴有一種比行情低、看起來又正常的房子，實際上連住都不能住。今天就讓我們來聊聊「五種成數不高的房子」吧！
一、坪數不大的套房
現在高房價的問題越來越嚴重，所以有很多剛結婚的買房族或單身想買房的人，開始選擇小坪數的套房當作首購的目標，因為總價相對低、住起來也剛剛好。但是坪數太小的套房，銀行貸款的限制就會非常多，每一家銀行對於套房的定義也不一樣，我整理出三大常見的評估標準，
一、權狀總建坪少於15坪
二、主建坪加上附屬建坪少於12坪
三、扣掉公設坪數少於8坪
銀行評估的標準不外乎離不開這三種，成數大致上也落在5~6成左右，利率也會比一般的住宅還要高，加上六都現在套房的價格也是貴得嚇人，拿出來的頭期款說不定還比一般的房子還要多。甚至有的銀行對於小坪數的套房是直接不核貸，在購買前一定要先找好銀行並了解清楚，才不會碰到簽約又不能貸款的情況發生。
二、高總價住宅
這幾年打房政策不斷祭出，也是因為房價越來越高，包含其中一項就是高總價的住宅有貸款限制，每個人對於高總價的定義都不太一樣，所以央行有訂定一個高總價的標準。
什麼叫高總價的住宅，只要是「銀行的鑑價」或者是「買賣成交價」，在台北市超過7000萬，在新北市超過6000萬，其餘的縣市超過4000萬，而且房子是合法可以住的，都叫做高總價的住宅。符合以上條件的貸款成數就是只能4成，而且沒有辦法使用寬限期。
三、有期限的房子
我在第7集的時候有說到，就是所謂的「地上權」或是「使用權」的房子，優點只有便宜但是缺點卻超級多，因為都沒有土地所有權，銀行貸款給你要承擔的風險太大、問題太多，所以大多數的銀行都是不願意貸款的，少數願意貸款的銀行也是只願意給到5成以下，在購買前千萬要三思。
延伸閱讀第7集>>>>>
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四、地點差的老屋
台灣住宅平均屋齡高達32年，30年以上的老屋也占了5成、有440萬戶，屋齡高的房子，通常都是早期發展比較快的地區，因為發展的程度不同，才會有所謂的「蛋黃區」跟「蛋白區」。對於銀行來說房子的部分已經沒有什麼價值，只剩下土地的價值，那如果地點又很不好的話，貸款成數就會相對低很多，銀行願意給的成數會只剩下五成左右。想買老屋翻新的話，要拿出的自備款不一定會比較少，這點也要非常注意。
五、工業住宅
我在第26集的時候有提到，乙種工業用地一開始是規劃給工業相關的產業使用，但因為閒置的土地太多，政府慢慢開放一般的產業也可以進駐，像是辦公室、工作室或是事務所，這種比較貼近一般生活的產業，有的地點比較好也會集中在生活機能好的地區，外觀看起來跟一般的住宅沒有什麼差別，才會有想要誤導別人，好像可以住的「工業住宅」的名詞出現，讓不知道的人認為工業區也是可以住人，再利用話術包裝賣給這些人，所以根本就沒有「工業住宅」這種詞，都是有心人士為了要騙人進來購買自創的詞，連工業宅我都覺得不能這麼稱呼，硬要說的話只能是工業辦公室或工業工作室。也因為工業用地相對便宜，所以銀行在貸款成數上也不會到非常高，通常會在6~7成左右比較常見。
延伸閱讀第26集
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☑我的想法
上禮拜有一個桃園的林先生找我一對一線上諮詢，他跟我說他最近有打算規劃買房，但是關於貸款成數方面並不是非常了解，目前桃園的房價漲幅也是很大，也因為工作的關係想離市區近一點，不想一直用租的，目前只有他一個人，想先買300萬左右的中古小套房來住，那是不是貸款八成，頭期款大約只要準備60萬就可以買了？我就跟他提到小套房的貸款成數通常都不高，實際要詢問銀行看看，有沒有銀行願意承做小套房的貸款，以免到時候簽約頭期款完全不夠，因為買房的過程對於沒有經驗的人來說，有很多小細節是不會知道的。
這邊我也有免費送給大家一份，我自己整理的買房與貸款前的必備清單，跟著清單的項目一步步的檢查，會幫助你在做決定之前更有方向、更有信心！你也可以跟我預約一對一的線上會議諮詢，我會在會議裡頭看看你目前的現況，來給予幫助與建議。連結我都放在下面了，有興趣的話就馬上加入我的官方LINE帳號，讓我們來聊一聊吧！
