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貸款不是條件好就好,這五大種類的房子,銀行的貸款成數都非常低!【南投買好房】

你知道你買的房子,不是每一種都可以貸款七成、八成嗎?如果你買到這五大種類的房子,貸款成數可能連一半都不到!

嗨!南投買好房,買好房找阿証,我是阿証。買房族在買房前一定都有思考過貸款的相關問題,上網查了很多資訊,但好像也沒有查到什麼有用的資料,我在第12集的時候有說到,銀行在評估貸款成數會看三個條件,一、擔保品的條件,二、個人的條件,三、與銀行往來的程度,那我是一個有穩定薪水、信用正常的買房族,貸款成數應該不會差到哪邊去,對吧?有這種說法可能只對一半,因為銀行並不是每種房子都會願意貸款給你,畢竟銀行也是要賺錢的,如果對銀行來說有風險、有問題的房子,銀行甚至連貸款都不願意貸給你。

延伸閱讀第12集>>>>>>

買房貸款成數不夠怎麼辦?如何有效提高貸款成數!【南投買好房】

今天會告訴你這五種房子,銀行的貸款成數都不會很高,影片一定要看到最後,會告訴有一種比行情低、看起來又正常的房子,實際上連住都不能住。今天就讓我們來聊聊「五種成數不高的房子」吧!

一、坪數不大的套房

現在高房價的問題越來越嚴重,所以有很多剛結婚的買房族或單身想買房的人,開始選擇小坪數的套房當作首購的目標,因為總價相對低、住起來也剛剛好。但是坪數太小的套房,銀行貸款的限制就會非常多,每一家銀行對於套房的定義也不一樣,我整理出三大常見的評估標準,

一、權狀總建坪少於15坪

二、主建坪加上附屬建坪少於12坪

三、扣掉公設坪數少於8坪

銀行評估的標準不外乎離不開這三種,成數大致上也落在5~6成左右,利率也會比一般的住宅還要高,加上六都現在套房的價格也是貴得嚇人,拿出來的頭期款說不定還比一般的房子還要多。甚至有的銀行對於小坪數的套房是直接不核貸,在購買前一定要先找好銀行並了解清楚,才不會碰到簽約又不能貸款的情況發生。

二、高總價住宅

這幾年打房政策不斷祭出,也是因為房價越來越高,包含其中一項就是高總價的住宅有貸款限制,每個人對於高總價的定義都不太一樣,所以央行有訂定一個高總價的標準。

什麼叫高總價的住宅,只要是「銀行的鑑價」或者是「買賣成交價」,在台北市超過7000萬,在新北市超過6000萬,其餘的縣市超過4000萬,而且房子是合法可以住的,都叫做高總價的住宅。符合以上條件的貸款成數就是只能4成,而且沒有辦法使用寬限期。

三、有期限的房子

我在第7集的時候有說到,就是所謂的「地上權」或是「使用權」的房子,優點只有便宜但是缺點卻超級多,因為都沒有土地所有權,銀行貸款給你要承擔的風險太大、問題太多,所以大多數的銀行都是不願意貸款的,少數願意貸款的銀行也是只願意給到5成以下,在購買前千萬要三思。

延伸閱讀第7集>>>>>

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四、地點差的老屋

台灣住宅平均屋齡高達32年,30年以上的老屋也占了5成、有440萬戶,屋齡高的房子,通常都是早期發展比較快的地區,因為發展的程度不同,才會有所謂的「蛋黃區」跟「蛋白區」。對於銀行來說房子的部分已經沒有什麼價值,只剩下土地的價值,那如果地點又很不好的話,貸款成數就會相對低很多,銀行願意給的成數會只剩下五成左右。想買老屋翻新的話,要拿出的自備款不一定會比較少,這點也要非常注意。

五、工業住宅

我在第26集的時候有提到,乙種工業用地一開始是規劃給工業相關的產業使用,但因為閒置的土地太多,政府慢慢開放一般的產業也可以進駐,像是辦公室、工作室或是事務所,這種比較貼近一般生活的產業,有的地點比較好也會集中在生活機能好的地區,外觀看起來跟一般的住宅沒有什麼差別,才會有想要誤導別人,好像可以住的「工業住宅」的名詞出現,讓不知道的人認為工業區也是可以住人,再利用話術包裝賣給這些人,所以根本就沒有「工業住宅」這種詞,都是有心人士為了要騙人進來購買自創的詞,連工業宅我都覺得不能這麼稱呼,硬要說的話只能是工業辦公室或工業工作室。也因為工業用地相對便宜,所以銀行在貸款成數上也不會到非常高,通常會在6~7成左右比較常見。

延伸閱讀第26集

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☑我的想法

上禮拜有一個桃園的林先生找我一對一線上諮詢,他跟我說他最近有打算規劃買房,但是關於貸款成數方面並不是非常了解,目前桃園的房價漲幅也是很大,也因為工作的關係想離市區近一點,不想一直用租的,目前只有他一個人,想先買300萬左右的中古小套房來住,那是不是貸款八成,頭期款大約只要準備60萬就可以買了?我就跟他提到小套房的貸款成數通常都不高,實際要詢問銀行看看,有沒有銀行願意承做小套房的貸款,以免到時候簽約頭期款完全不夠,因為買房的過程對於沒有經驗的人來說,有很多小細節是不會知道的。

這邊我也有免費送給大家一份,我自己整理的買房與貸款前的必備清單,跟著清單的項目一步步的檢查,會幫助你在做決定之前更有方向、更有信心!你也可以跟我預約一對一的線上會議諮詢,我會在會議裡頭看看你目前的現況,來給予幫助與建議。連結我都放在下面了,有興趣的話就馬上加入我的官方LINE帳號,讓我們來聊一聊吧!

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