好不容易存了一筆頭期款，經過了前面繁瑣的流程，終於到了雙方交屋的階段，才發現原來買到了漏水屋，這時候屋主表示原本自己住的好好的，而且中古屋難免都會有瑕疵，所以我在簽約之前就說要現況交屋了，後續漏水要由買方自行處理，這是真的嗎？
中古屋買賣糾紛當中，漏水是大家最頭痛而且最容易發生的糾紛之一，因為台灣屬於多雨的環境，加上建築的施工方式導致屋齡高的房子容易出現漏水的問題，但是如果屋主都用現況交屋來回應，那是不是就算屋主有隱瞞也沒辦法提出賠償？關鍵是你又有沒有在「這個」時間點提出漏水瑕疵！
還有中古屋最常聽見房仲說的「保固半年」是真的有這回事嗎？不要聽著屋主說現況交屋不負瑕疵擔保責任，就覺得自己站不住腳！當你買到漏水屋你真的知道該怎麼處理嗎？你會選擇摸摸鼻子委屈往肚子裡吞還是決定抗告到底？那今天我們就一起來聊聊「漏水屋」吧！
漏水的定義
漏水的定義其實每個人都不太一樣，一般來說就是我們牆壁面出現濕潤的現象會稱為滲水。如果出現比較嚴重的水滴或水流狀會稱為漏水。但是兩者的出現我們都會統稱叫作「物之瑕疵」。
我整理出四大觀點來分析有關於漏水會遇到的狀況跟問題。
一、現況交屋
很常聽見的「現況交屋」到底是什麼？在簽約的時候有備註現況交屋屋主就不用負任何責任嗎？
這個答案是錯的，在「民法」規定中沒有現況交屋就可以免責的這項條文。現況交屋是指我們「附屬設備」依照現況下去做點交，舉例來說像是家電、家具這些就是附贈給你的，就算有損壞或是有使用上的瑕疵，屋主是不用修繕給你的。除非你們有另外協議用現金額外購買，這樣就要看額外的協議內容來決定屋主是否修繕。
二、不動產現況說明書
出價下斡旋的時候房仲就應該要給買方確認不動產現況說明書，裡面會記載這間房屋的狀況，包含有沒有漏水的情形、海砂屋、輻射屋還有是不是凶宅都會詳細記載。如果屋主有在不動產說明書上，有明確寫到房子的哪處有漏水並且簽名，買方在下斡旋的時候也清楚知道房屋的現況有漏水的狀況，這樣點交之後屋主就不用負責處理那邊漏水的狀況。
或是有的房仲或代書會建議在買賣契約書上備註，因為屋內有壁癌、滲漏的狀況，賣方已折價售屋款50萬元讓買方自行修繕，日後不能要求賣方負責求償修繕，讓雙方對於屋況的瑕疵爭議降到最低。但是真的上法院的話還是會以不動產現況說明書為主，屋主沒有提到滲漏水的部分通常還是得負責修繕，另外協議的合約多少還是會有一點爭議，從之前法院判的案例來說還是會依比例下去計算賠償的金額，畢竟條款都是保護消費者居多。
三、中古屋有保固嗎？
相信你有持續一直看中古屋的你一定多少都有聽過「保固」這個詞，但中古屋真的保固嗎？
其實中古屋完全沒有「保固」的這種東西，因為保固是指「製造這個東西的人訂定一個期限，在這個期限內正常使用下如果有損壞就願意賠償修理。」舉例來說我們購買一隻新的手機都會有一個保固期限，如果在保固期限內正常使用有損壞，那製作手機的廠商就會無條件修繕或賠償給你一支新的。所以只有你跟建商買的房子才會有保固，中古屋是沒有的。
四、瑕疵擔保責任
買方能夠要求賣方的是「瑕疵擔保責任」的歸屬。
當屋主把房子交給買方的那一刻是好的是壞的，如果一開始就是壞的就要負「瑕疵擔保責任」，除非像剛剛講到的那樣有明確指出滲漏水處，沒有明確指出的地方屋主就要有瑕疵擔保責任。但是沒有指出的瑕疵就要請買方舉證是交屋前發生還是交屋後發生的。這就要請專業的師傅來評斷大概是多久之前發生的。
發現漏水屋怎麼處理？
大部分的人都在交屋裝修之後才會發現有漏水的狀況，如果真的在交屋之後才發現有漏水的狀況，那該怎麼處裡才能夠保障自己的權益？
在民法第365條有規定，買方在購買前本身有義務要自行檢查屋況，但是只局限於可觀察的範圍。購買房子後的「五年」內如果有發現漏水處，在在六個月內通知屋主來修繕。
延伸閱讀：
- 民法第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」
這時候屋主願意處裡的話就好解決，但是通常都是不願意處理的居多，我這邊整理出如果屋主不願意處理漏水的話，要做好這四項步驟，才能夠保障你的權益。
步驟一、好好溝通
大家常說的情理法的順序，誰都不想一開始就直接走法院，所以必須先好好的跟屋主好好的溝通，並且建議也直接把法條拿出來講，表示如果沒辦法溝通自己是站得住腳的。在溝通之前建議先請買方把漏水處拍照存證下來，並且把時間記錄起來，這樣後續如果真的有走法院的話會對買方比較有利。
步驟二、寄存證信函
發現漏水處後的六個月內要通知屋主，如果超過六個月沒有提出訴訟則權利自動失效。法院判定的時間是依照存證信函的收件日為主，不是看你什麼時候去找賣方。所以如果講不聽就用存證信函通知對方要來修繕。
步驟三、調解委員會
寄完存證信函之後對方如果還是不願意出面處理的話，就要到地方的調解委員會申請調解，如果跳過這個步驟直接到法院的話，法院還是會請你先去調解委員會申請調解，如果真的不行才會到法院這個步驟。這個時候就要請買方把該蒐證的部分都準備好。
步驟四、法院訴訟
當然最後真的不行就只好走法院，但是我真的建議如果不要走法院就走法院，最主要因為真的太浪費時間跟金錢，時間短則幾個月長的話就要打好幾年，可以先計算一下成本這樣做到底划不划算。
怎樣避免買到漏水屋
漏水屋在買賣房屋糾紛來說一直都保持在第一名的位置，就可以知道台灣的漏水情況是有多普遍，所以千萬不要覺得不會是自己遇到。但是漏水屋既然這麼常發生，就沒有什麼方式能夠避免嗎？還是有的，除了我有寫一篇關於「買房與看房該注意的事項」以外，我還能有幾個方式能夠建議你。
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檢查容易漏水的地方
最先可以檢查的部分就是容易漏水的地方，像是屋頂漏水、頂樓漏水這些，看看又沒有水痕或是修補過的痕跡。還有窗戶的四個角落也是容易漏水的地方，甚至廁所周遭、有管線的地方都是可以事先檢查的。
請師傅來檢驗
在看屋時如果你的預算足夠，其實就可以事先請專業的師傅來幫你檢查，因為有很多地方對於一般人來說是沒有辦法馬上觀察到的，所以直接請專業的來檢驗是最快的方式。
在完稅款之前再次檢查
我之前有寫過一篇關於買房交易流程的文章，當中有提到對保、完稅款下來之後就會進行過戶，那確定過戶之後你就要開始繳房貸了，所以在完稅款之後發現問題，你也要摸摸鼻子的繼續繳房貸。所以建議會在完稅款之前你自行檢查也好，請驗屋的團隊也好就要整個檢查過，不然後續有問題會更麻煩！
我的看法
我家也是曾經有滲漏水的情況發生，也不是說一次兩次就能夠修好的，可能颱風天雨比較大就會開始繼續漏，漏水的事情誰都不想要遇到，更沒有人是因為要賣房子而讓屋子故意漏水，但是會有人因為要賣房子而故意不講有漏水。
也希望大家一輩子都不要遇到漏水的事情，因為處理起來真的很麻煩，用錢能夠解決的都是小事情，如果要跟賣方打官司真的才是麻煩，台灣也是因為氣候很潮濕又很常下雨，導致滲漏水的問題真的是很常發生。
最後我想跟你說
如果買到中古屋有糾紛，那後續處理真的會花你非常多的時間跟精力來協調處理。想要自己想透過網路補充相關知識，會發現其實網路上的資訊又非常零散、不實用，問身邊的人也沒辦法得到實質上的建議。
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