在2020年~2022年這兩年期間房市火熱，台灣長期低利率的環境下首度升息，只有看著新聞說對於房貸族每個月要多繳幾千塊，那所謂的升息是什麼？升息影響房貸族很多嗎？那決定升息、降息的又是誰？今天幫你整理了身為房貸族，一定要知道的4件事情。
①升息是什麼意思？
中央銀行會根據總體的經濟情勢以及國家的貨幣政策來調整利率，就是我們常聽見的「升息」與「降息」兩種。央行決定升息不是直接升我們跟銀行貸款的利率，而是升央行跟一般銀行的利率，來藉此調整貨幣的數量，那什麼是央行待會也會說到。
升息一碼是多少？
升息一碼是升0.25%的意思，另外既然都會有升息一碼，也會有半碼，也就是0.125%。
②什麼是央行
央行簡單來說可以理解是一般看到的銀行中的銀行，掌管著「利率」跟「匯率」的貨幣政策，正常來說我們認為台灣經濟的決策者，第一時間聯想到的是經濟部，但是經濟部在任何決策上還是需要跟其他部門討論，像是財政部、水利署、台電，甚至重大決策也要立法院通過才能夠實施。
相對央行就比較無拘無束，今天宣布要升息、降息，你們下面的銀行隔天就要馬上執行，直接就對經濟產生影響，可想而知「央行」對於經濟的影響力是多麼巨大。
央行影響著我們什麼
央行的任何決策都影響著有關「錢」的事情，像是前面提到的升息、降息，房貸利率的調升會讓我們每個月多繳好幾千塊。央行也可以影響著國家錢的總數量，因為央行是唯一可以合法印錢的機構，可以決定要發放多少錢，也可以決定要回收部分的錢。
我們買的任何東西都是需要使用貨幣，吃喝玩樂的大小事都離不開貨幣，我們也為了生活而一直去追求貨幣，看似簡單印錢的這項工作，在央行眼裡卻是一個艱難且重要的任務，任何決定都可以讓我們生活產生重大的影響。
③為什麼央行要升息？
我直接舉個例子來說，央行如果一直印鈔票不升息的話會發生什麼事情？那就是「惡性的通貨膨脹」！
距離我們一次最近的惡性通膨，就是發生在2007年~2009年間，人人都是億萬富翁的辛巴威，因為政策的失誤讓大部分的人紛紛撤資，國家出現大量的財政赤字和外債，政府第一時間就是想盡辦法用印錢來解決，結果問題沒解決，還出現了惡性通膨，讓辛巴威幣有了100億的貨幣面額，大家就算有好幾億的財產甚至都買不起一塊麵包。最後政府停止發行辛巴威幣改用美元，才結束這場恐怖的惡性通膨。
這就是央行沒有透過升息來回收市場上過多的資金早成的結果，非常容易造成市場上的資金過多，那過多的資金去追逐一樣甚至少量的商品，就非常容易導致商品的價格提高，因此造成通貨膨脹甚至惡性的通貨膨脹。
過多的資金都跑去哪裡？
對於一般人來說很疑惑的是口袋的錢明明沒有變多，哪來過多的資金？所謂的熱錢是指市場上流通的資金，像是企業貸款、房貸甚至有人借錢出來買股票都算是熱錢的其中一種，因為利率低大家不可能會把錢存在銀行，大部分的人都會借錢出來投資。
市場上流通的資金除了造成股市成長，大家也可以看到房價、物價什麼都一起上漲，擁有資產的人就會越來越有錢，沒有資產的人生活上就會越來越困難。
④升息之後房貸差多少？
因為台灣長期的利率都是偏低的，就算台灣的升息幅度不大，對於這幾年才剛買房的首購族來說，一面對升息壓力就會非常大，我整理出身為首購族要注意的2件事情。
增加還款金額
我這邊可以分享我一個常用的方式，可以利用內政部提供的房貸計算機，計算「原本的利率」跟「升息後的利率」來比對。
- 1000萬的房子、貸款八成800萬、利率是1.31%、還款30年、月還款26886元
- 1000萬的房子、貸款八成800萬、利率是1.56%、還款30年、月還款27840元
所以就可以知道貸款800萬，升息一碼每個月會多付954元，30年的總利息就多還了30幾萬，所以雖然只有少少的升息，但是拉長期來看還是非常可觀的。
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目前的利率是多少？
台灣在2022年的3月升息1碼、6月升息半碼、9月升息半碼、12月升息半碼，總共升息了2.5碼，在升息之前的最低利率是1.31%。
統計到2023年2月4號，目前一般房貸族的利率是1.935%左右，有的條件比較普通的甚至有超過2%，目前青年首購一段式則是1.9%。
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未來會不會繼續升息
因為台灣的升息速度一向都非常緩慢，但是也不能排除升息的可能，我本人是會建議首購族們要保守一點，一定要先預留一些資金避免過度消費，不然為了如果真的升息了，對於首購族來說就是面臨更大的壓力。
另外可以參考的點就是未來美國在2023年，會不會為了壓抑通膨而大幅度的升息，如果還是採暴力升息的方式，台灣會為了保持匯率而跟進，至於跟進的幅度是多少，這就非常不確定，那未來如果繼續升息，買房租房到底該怎麼選擇？
升息之後還可以買房嗎？相信這是大部分人的疑問，擔心繼續升息後會沒辦法負擔房貸，又會擔心房價繼續上升更買不起，那買房租房的選擇怎樣才會比較好？
111年台灣總共升息了2.5碼，利率又來到了2%左右，好不容易存到可以買房的頭期款，會不會發生買房之後房貸卻還不起的狀況？買房好還是租房好是每一年都會被拿出來討論的話題，但是終究沒辦法有一個結論，想買房還是會買房，想租房的還是會一直租房。如果以上也是你目前遇到的問題，我會分析買房租房的優缺點讓你知道你到底適合買房還是租房！
租房立場
正在租房的你是不是很常被說，你一輩子就一直幫房東繳房貸養房子，繳到最後房子還不是你的，房東就用你的錢再去買一間，但是租房一定都只有壞處嗎？
租房優點一、不用準備自備款、壓力小
租房子來說最大的好處就是不用一次拿很多自備款出來，頂多只有押金要放在房東那邊，退租押金也會退還給你，每個月只需要繳房租跟水電瓦斯費，不會有繳完頭期款之後，沒什麼存款還要繳房貸的問題，很多人頭期款都是跟家裡的人或親戚借的，除了還房貸以外還要看別人臉色。
租房優點二、選擇地點自由
租房不用像買房一樣就固定在一個地點，而是租約一到可以隨時更換自己想住的地方，可以選擇離上班地點近，減少通勤時間，或是選擇遠離市區，生活品質好的純住宅區。每天都可以走路上班省去掉通勤的麻煩，也不用每天上班很早起床累得要死，也不用每天下班很累還要開車或坐車。整體來說除了減輕背著房貸壓力以外，可以邁向更好的生活品質。
但是租房還是會有缺點的。
租房缺點一、看房東臉色
之前我還在讀大學的時候，也是需要租房子，那時候光是找到自己喜歡的房型、租金、地點就有點困難了，入住之後還得看房東的臉色，一下子規定不能在牆壁上貼東西，一下子可能又要調漲房租，一下子房東要改為自住不願意繼續承租。租房的穩定性很差，隨時都得看房東的臉色，可能每次租都只租一年就得另外找地方租，每年要這樣搬家其實也超級累。
租房缺點二、繳到最後也不是自己的
這個也是租屋族最擔心也是最大的缺點，就是租金怎麼繳都是給房東，就等於是幫房東繳房貸的概念。
買房立場
買房族的你是不是常被說當了30年的房奴終於繳清房貸，但是身上除了一間房什麼都沒有，還辛辛苦苦還了30年。人家租房30年開開心心，還可以住在市區多舒服。
買房優點一、所有權、現金流
相信這個也是買房最大的優點，買房跟租房最大的不同除了頭期款就是繳了錢，租房是有去無回，買房時有去有回。剛剛有提到買房就像是強迫自己儲蓄，繳的房貸有部分是本金、有部分的利息，當你繳完房貸之後，房子就是你的，同時也擁有一定的價值，這時候就可以從銀行再借一筆錢出來做其他的運用，像是很多專門在收租的房東就利用這筆錢在買下一個收租的房子，來這樣用一間滾一間最後財富自由。
買房優點二、抗跌、保值
房地產是金融商品中「相對」抗跌且保值的，不太像其他的金融商品那樣價格波動非常大。房地產是可以隨著通膨慢慢升值，所以正常的房地產是會緩漲上去的。
但是買房也不是全部都只有優點，還是會有缺點的。
買房缺點一、壓力大
買房不單單只需要準備頭期款，還需要有很多額外的買房稅金、購買家具還有裝潢裝修的費用。如果是買比較舊的中古屋整理的費用就會非常可觀，而且都是不能夠貸款的，買房從來就不是件很簡單的事情，而是要花非常多的心血才能夠完成，絕對會壓力大到影響你目前的生活，至於買房要準備多少錢，可以參考我下面這篇文章。
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買房缺點二、投入的時間長
從買房那刻開始就已經決定是長期抗戰了，大部分的人都會選擇30年來當作還款年限。
舉例來說今天30歲你買了人生中第一間房子還了30年，就等於是要繳到60歲才能夠順利的把房貸全數繳清。那你真的有想過這投入的30年你不會換工作不會失業嗎？買房子一直以來都不是個輕鬆的事情，又要湊頭期款、裝潢、傢俱，每個月還要背好幾萬的房貸，搞得自己累得要死，說不定又碰到上班不順利，買房絕對會影響現在的生活。
買房好還是租房好？
買房或租房的立場都不一樣，所以到底是買房好還是租房好？
我覺得關鍵的決定點是在居住付出的「成本」得到了「成果」！簡單來說就是把租屋跟買房的「成本」跟「成果」攤開來講，對你來說哪個划算就選哪個。
①租屋的成本
租屋的成本不外乎就是租金、找房子的時間還有要搬家，那當然還有水電費之類的費用，因為不管是買房或租房都要繳，就單純討論不一樣的地方。
②買房的成本
買房的成本就有很多可以討論了，像是頭期款、交易稅、持有稅、利息、傢俱、裝潢、壓力、時間這些都是買房的成本。
買房租房到底哪個比較划算？讓我直接用30年算給你看！
- 今天要買房子，1000萬的房子，貸款8成800萬，利率1.6%，還款30年，每個月房貸是27995元。
- 今天要租房子，租金每個月28000元，租了30年總共花了1008萬元。
買房子的房貸是「本金」+「利息」，在不賠錢的情況下賣掉，本金是可以拿得回來的，這30年總共繳了2078244元的利息，等於每個月平均繳了5773元的利息。
但是租房30年總共花了1008萬元，可是房子還不是自己的，這樣看起來在租金跟房貸差不多的情況下，買房還是會比較划算。但是沒有說買房租房哪個一定比較好，只是沒辦法適用於每個人，所以我會建議把買房租房的所要付出的攤開來比較，就會比較清楚到底哪個適合你！
但台灣長期低利率導致高房價的聲音，一直以來都沒有停過，評估當地房價水準有多高，都是用「房價所得比」當作指標，就可以知道台灣的房地產價格是多麼不合理。那徐國勇口中的護國神山，到底是壓垮年輕人買房夢的大山，還是建商爸爸的靠山？
低利率是如何讓房價居高不下
低利率到底會不會讓房價飆漲，反方覺得低利率跟房價沒有絕對的關係，我認為如果把房子當作是一個投資的金融商品，那低利率會影響讓房價上漲，但不會讓房價暴漲。
正常來說央行調降利率就是要刺激消費，讓大家覺得要趁現在利率低去投資、買東西，那房子也不例外，每個月要負擔的房貸變少了、負擔減輕了，會讓原本觀望的人更有意願進場買房，看好未來的投資客也會因此進場買房，擔心未來會變更貴的人也會進場買房，需求增加，房價自然就會慢慢上漲，這就是低利率會慢慢推升房價的主要原因。
台灣從2003年之後利率就沒有超過百分之三，將近20年的時間都是維持在低利率的環境。
也可以看到在這20年以來低利率的環境下，住宅貸款的總金額一年比一年還要多，從2003年3兆的住宅貸款。
甚至到現在2022年的10月有9.2兆的住宅貸款，20年整整多了6兆。
2020年跟2021年的住宅貸款年增率更是來到百分之8.5跟9.46，
如果又加上沒有貸款的人，就知道這20年來有多少資金湧入房地產，台灣低利率會讓房地產慢慢上漲沒錯，但是長期低利率會導致大量資金湧入房地產，又沒有其他政策管制的情況下，讓「既得利益者」無法無天、沒有上限的炒到爽。
買不起房是年輕人的命嗎？
前面有提到「房價所得比」是衡量一個地區的房價水準，全國平均的房價所得比是9.69倍，等於是中位數的家庭買一間中位數的住宅，要不吃不喝將近10年才買得起。
房貸負擔率如果小於三成代表可以合理負擔，連南投縣都來到百分之37，全台也剩下沒幾個縣市可以合理負擔。
再來看到的是全台平均月薪是43570元，統計平均年薪是67.7萬，平均下來的月薪是五萬六千元左右，有人說現實跟理論是兩回事，那不知道各位實際的狀況是有沒有領到這麼多？
台灣的貧富差距越來越嚴重
長期低利率也是變相懲罰努力賺錢存錢的一般民眾，讓大家非得要去投資才能打贏通膨，錢存在銀行只會越存越窮。那為什麼台灣主計處公布的資料都很漂亮，但是對於年輕人來說完全無感？
最主要的原因是台灣貧富差距越來越大，從50歲當作一個分水嶺，統計出50歲以上擁有房地產的比重相當大，當房價上漲速度越來越快，買不起房的年輕人跟早就持有房產的差距就會越拉越開。
年輕人要承受的低薪、物價上漲、高房價、高齡化還有少子化的壓力就會更大，所以你覺得年輕人買不起房都是年輕人不努力嗎？台灣GDP的房地產相關的占比已經超過百分之50，50歲以上跟50歲以下的財富占比越差越大，所以你說台灣的經濟數字那麼好，幾乎都是用年輕人的血和淚換來的。
房地產為什麼不是經濟火車頭？
所以為什麼房地產不是台灣經濟的火車頭？房地產牽動的產業不是很多嗎？經濟火車頭的指標是「影響度」跟「感應度」都很高的產業。也就是總關聯程度高的產業就是經濟火車頭。
- 影響度：你影響別的產業
- 感應度：別的產業影響你
可以看到主計處統計，經濟火車頭是化學材料、金屬表中這類的產業。
實際上不動產是很容易受別人影響，卻不能因為自己而帶動其他產業。
所以很明顯不動產根本不是徐國勇口中的經濟火車頭。剛剛也有提到台灣GDP房地產的比重占超過百分之50，這樣的狀況還有可能會嚴重拖垮台灣的經濟，低利率是會刺激整體的經濟活絡，但是不只是對於企業融資有幫助，還有股票跟房地產市場。
當房地產變成有錢人的主要投資標的，那間接影響的就是企業知道房地產更好賺，就把大部分的心力跟資金投入在房地產裡面，看有哪個一個企業不投資房地產就知道了。房地產的影響度相對不高，讓資源過度集中在房地產，就會拉低其他生產力高的產業，連動影響的就是未來台灣經濟的成長。
我的想法
台灣的經濟成績單看起來好像都還不錯，包含2022年的人均GDP也來到36000美元左右，贏過韓國甚至超過日本，相信年輕人體感上大部分都是非常無感的，只要台灣政府繼續容忍炒房的這個行為，付出的代價就是往後年輕人要承擔下來。
房地產已經變成全民的炒房運動，「只漲不跌」的炒房藉口好像直接印在大家的腦袋裡面。房地產的資金已經明顯過度集中，說什麼房地產暴跌就會連動影響銀行的金融體系，房地產是台灣經濟的火車頭，你是建商怎麼可能賠錢賣，房地產暴跌你生活也不會好到那裡去啦，以上這些言論，都變成「既得利益者」炒房藉口而已。
說實話要看到台灣房地產的利益結構要改變真的很難，其實該怎麼打房，政府比誰都還清楚。買不起房的人只能等待房地產的泡泡什麼時候會破掉，到時候才能夠真的實現財富重新分配。
最後我想跟你說
