你知道實價登錄是什麼嗎？實價登錄不管是對於想買房還是賣房的人來說，都是一個重要的工具。為了讓台灣的房地產交易更透明，實價登錄在2012年8月(民國101年8月)正式上路，提供最即時、透明且正確的成交紀錄。
實價登錄是什麼
早期台灣房地產在買賣交易的時候非常不透明，想要買房卻沒有一個公正的平台可以參考行情，只能透過房仲、建商或是鄰居的口中得吃這周遭的成交紀錄，導致買賣雙方的資訊落差非常大，非常有可能造成權益損失的問題。
實價登錄是把實際成交的紀錄，詳細的申報給內政部登記，包含成屋、土地還有預售屋都要，另外買賣以外連「租賃的租金」也是要申報的，但是台灣的租賃市場非常落後，才導致看不太到什麼紀錄。
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實價登錄的重要性
實價登錄有人說是墊高房價的主因之一，我認為這個可能性是極低的，房地產價格會因為市場冷熱來變化，並不會因為價格透明就因此墊高房價，加上實價登錄是現在先進國家要有的房地產制度之一。
除此之外，前面有提到早期台灣房地產買賣交易的價格非常不透明，導致很多買方與賣方之間的資訊落差太大，也讓弱勢的買方沒有一個參考的東西存在，就非常容易出現價格亂喊的情況發生。實價登錄的出現讓大家心中對於價格都有一把尺，也大大減少買賣雙方資訊的落差。
實價登錄2.0
但是早期的實價登錄只有揭露到某區段的門牌，買方只能透過大概的位置來評估行情，但是這樣還是有資訊的落差。因此在2021年7月1日(民國110年7月1日)正式改版實價登錄2.0，就讓我們看看改版了哪五大資訊吧！
①揭露到門牌、地號
實價登錄2.0的版本最有感的大概就是這個，把房屋的地址、土地的地號全部揭露，所以就可以知道到底是哪戶有成交然後金額是多少，讓雙方對於行情有更進一步的了解。很多先進國家其實早就揭露到門牌早就在做了，像是美國、英國、香港。
但是少數反對方覺得揭露到門牌非常沒有隱私，我個人是覺得還好，就算是房仲也不太會看到哪邊有成交就真的去打擾人家。
②預售屋銷售狀況即時申報
早期的預售屋買賣只有規定在成屋移轉的時候才需要一次性的申報，可是這樣會造成預售屋的炒作更加的氾濫，不透明只會讓預售屋有很大的操作空間，所以規定在移轉之後一樣30天內要進行申報。我覺得連預售屋都限制其實可以看到政府有想要遏止炒房的決心。
③增訂主管機關查核權及加重屢不改正罰則
增訂地方主管機關得向交易當事人等查閱相關文件，並明定對於疑有不實申報登錄價格者，得由中央主管機關向相關機關或金融機構查閱價格資訊有關文件。另就未依限申報、申報價格或交易面積不實情形，經按戶(棟)處3萬元至15萬元罰鍰2次仍未改正者，將加重按次處30萬元至100萬元罰鍰，以確保交易資訊正確。
④紅單交易納管
明定預售屋銷售者收受定金時，應以書面契據確立標的物及價金等事項，並不得約定銷售者保留出售、保留簽約的權利或其他不利於買方事項，且買受人不得將預售屋紅單轉售予第三人；違法者將按戶（棟）處15萬元至100萬元罰鍰，以防杜投機炒作。
⑤預售屋買賣定型化契約備查
明定銷售預售屋者於銷售前，應一併將預售屋買賣定型化契約報請地方政府備查。經備查後如使用的契約不符合預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，將按戶（棟）直接處6萬元至30萬元罰鍰，以保障消費者權益。
資料來源
- 中華民國內政部地政司：【新聞發布】實價登錄法案三讀通過 資訊將更透明、即時、正確
實價登錄怎麼看才正確
實價登錄依照我的經驗來看，因為房地產只要過了3~6個月風向基本上就會改變很多，所以我會建議買方在查詢做功課時，要找周遭3~6個月的成交紀錄來比對，會比較準確。
實價登錄的資料太少怎麼辦？
有很多社區其實都是自住為主，社區的環境又是非常好，通常住進去的人沒有特殊原因並不會想要換屋，所以有的社區的成交紀錄真的非常少，那有這樣的問題買方要怎麼比對行情？
我會建議以你要購買的物件為中心點，設定方圓300公尺，先找出周遭類似物件的成交紀錄，像是屋齡、坪數、格局一一比對，如果真的還是沒有，建議可以逐一的刪減調，像是可以利用實價登錄先找出屋齡相同，但是坪數跟格局不一樣的紀錄，這樣你在比對上就會知道，相同屋齡的物件不同坪數，價格到底差了多少。
實價登錄的秘密
實價登錄真的是萬無一失的行情參考系統嗎？其實並不全然。
實價登錄只是參考值
實價登錄上面刊登的資料雖然是真實每一筆的成交，但是因為不動產有一個特殊性，那就是每一戶的房子都是獨特的，並不會完完全全的相同，像是朝向、風景、屋況這些都是影響價格的因素之一，每一戶看出去的風景都不一樣，每一個屋主使用的狀況都不一樣，甚至每一個屋主想賣的狀況都不一樣，種種因素加起來，就可以知道實價登錄只是參考值，並非絕對值。
實價登錄可以相信嗎？
相信大家看過很多新聞，什麼實價登錄造假、實價登錄高報價格、含裝潢甚至自己賣給自己之類的新聞，這些事情是非常有可能會發生的，但是要在大家都有好處的情況下才會發生。
為什麼會這麼說呢？舉個例子給你聽，我們正常透過仲介的買賣都會有四個角色存在，賣方、買方、代書跟仲介，當今天不管誰提出了要做高或做低的價格需求，只要被抓到這四個人都會有觸法的狀況發生，所以在沒有好處的前提下誰會想扛這個責任？為了多賺那一點的錢又要承受被罰錢又被關的風險，如果是我我並不會想趟這個渾水。
實價登錄作假會怎樣
實價登錄作假其實罰則非常重，尤其是實價登錄2.0上路之後，特別增訂「查核權」跟「加重申報不實」處罰規定，以遏止不實申報炒作。
有實價登錄申報價格不實的狀況，可按交易戶數每戶最高處罰15萬元；經處罰2次仍未改正，並可加重處罰至100萬元。另外「申報人」可將依刑法第214條使公務員登載不實罪移送檢調偵辦。
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中華民國刑法214條：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。」
實價登錄多久出來的這個問題相信是多數人的疑問，實價登錄不是有規定登記移轉後的30天內要進行申報嗎？為什麼很多紀錄都查詢不到？其實實價登錄多久出來還是有很多一般民眾會不知道的事情，雖然規定是這樣，但還是有很多例外的狀況記錄會查不到，今天會用兩個觀點來分析。
實價登錄多久會出來
實價登錄多久出來是從不動產登記移轉之後的30天內要進行申報，簡單來說就是過戶之後的30天內要進行申報，大部分的屋主都會請代書來幫忙申報實價登錄，那代書實際上會不會馬上申報又是另外一回事，很多紀錄不會馬上就查詢的到，又加上內政部會對於有的紀錄進行查證，查證過後還要進行篩選，又加上每年的不動產移轉資料非常多，所以時間上並不會非常準時。
完成實價登錄申報的不動產交易移轉資料，大概於1個半月~2個月後開放查詢。
實價登錄為什麼有些記錄看不到？
實價登錄並不是全部的的申報紀錄都會上傳，我整理出以下幾點，實價登錄是不會查詢的到。
①價格過高或過低的案件
實價登錄剛剛有提到內政部會對每一筆的成交紀錄進行查核，必要時會確認申報的資料的真實與合理性，對於有些過高或過低的價格會不予刊登，為了要保持價格的客觀與參考性，避免被有心人士操作，才會有這樣的篩選機制。
②特殊案件的交易
實價登錄也會替除掉不是一般的買賣交易，像是建商與地主合建、借名登記返還、雙方合意解除契約、塔位墓園等交易，都不會刊登在實價登錄上。
其餘的還有被檢舉刊登價格不實還在調查中的價格，還有其他申報有疑慮的價格，全部都不會刊登在實價登錄上。
實價登錄多久出來很多人都會非常好奇，畢竟實價登錄是目前最具參考性的工具之一，實價登錄現在來說也很難有作假的嫌疑，尤其是中古屋的交易，但也不能百分之百確定完全不會有，但真的屬於少數。
☑我的看法
實價登錄我認為是一個很重要的東西，基本上不管是仲介、買方、賣方都一定會參考實價登錄，我其實也完全沒辦法想像之前沒有實價登錄的時候到底要怎麼出價，雖然很多人都說實價登錄可以造假，但是我真的覺得只是少部分的人會這樣做，現在連預售屋都已經開始要求即時登錄，這樣不管是成屋還是預售屋都逐漸的交易透明化。
但是對於買方來說這次的實價登錄2.0一點影響都沒有，因為屋主想要賣高的心態還是一樣，看到樓下賣1000萬那我怎麼可能可以賣的比別人低，對吧！就給他加100萬賣，所以實價登錄2.0實施到底是好還壞，真的見仁見智。想提醒一下大家實價登錄只是一個「參考」的工具，因為每個房子的朝向、視野、裝潢都不一樣，最重要的是「人」不一樣。
最後我想跟你說
