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公寓、大樓、華廈、透天是什麼?3分鐘帶你快速分辨!【南投買好房】

聽房仲在介紹房子的時候,總是會聽到一些專業名詞,像是公寓、大樓、華廈還有透天,是看起來很高的房子就叫做公寓嗎?還是有電梯的才算?只要你懂得怎麼區分這些房子,會幫助你在找房子時不會買錯、買到不適合。這篇會帶你了解,這些房子該怎麼分區,還有什麼優缺點!

①公寓是什麼

公寓指的就是6樓以下,有多個所有權人的建築物,依照法規可以不用設置電梯,但是現在的人只要沒有電梯,其實就會非常痛苦,隨著時代的改變,有的新的公寓建案,會設置電梯讓住戶使用。

公寓優點

公寓的優點就是公設比非常低,所以相同的價錢買到的室內坪數就會比較多,很多人會特別找老公寓來整修,只因為室內坪數真的大非常多,公設比也大約會在10%以內,所以很多的公寓都是不用額外支付管理費,公寓的戶數也不會很多,生活品質也比較好。

公寓缺點

公寓的缺點是如果住比較高樓層,沒有電梯會需要爬很多層樓梯,每天這樣下來會非常辛苦,另外跟大家說就是沒有電梯的公寓,樓層由高到低,價格卻是由低至高,因為高樓層要爬樓梯真的很辛苦。樓梯的公共區域也是自主管理,所以遇到沒有水準的住戶,每天經過會非常雜亂不美觀。公寓也通常沒有設置停車場,所以有汽車的人會非常麻煩。有信件或包裹的人就會跟透天一樣,沒有人可以幫忙收。

公寓適合誰

公寓最大的缺點就是需要爬樓梯、公共區域髒亂還有難停車,所以如果你覺得這樣的環境換來更大的坪數,你是可以接受的,那其實換公寓,就是個好的選擇,但是在確定購買之前,可以先租看看有沒有適合。

②華廈是什麼

華廈意思是指7樓以上、10樓以下,有多個所有權人的建築物,依照法規要設置電梯,又稱作「電梯華廈」。

華廈優點

華廈優點是公設比不會太高,大約是15%~20%,所以也不會有太多無用的公設,同樣的價錢買到的坪數也會比較多,管理費也是非常便宜,只需要一般的維護就好了。

華廈缺點

華廈的缺點就是沒有什麼的公共設施,如果想要去公園或是游泳就要額外到其他地方。華廈大部分都是設計機械式車位,所以停車技術不太好的人就會有點痛苦。因為管理費便宜,很多華廈都是沒有管理員,頂多只有感應扣進出管制而已,信件跟包裹也需要自己來簽收。

華廈適合誰?

華廈就好像是公寓跟大樓的集合體,就好像是進階版的公寓,所以如果想要有公寓的坪數,而且還要有電梯,可是可以接受沒有公設,信件和包裹要自己處理的人,就會比較適合。

③大樓是什麼

大樓是指11樓以上,有多個所有權人的建築物,依照法規要設置電梯,又稱作「電梯大樓」。

大樓優點

大樓最大的優點就是公設非常完整,這邊的公設不只是指公共設施,包含大樓管理、安全還有維護,住起來相對安全很多。公設的種類也非常齊全像是游泳池、健身房只要是住戶都可以使用。一般垃圾、回收、信件還有包裹都是24小時管理,車位大部分都是平面車位,就算是機械車位很多新建案也都做得很寬敞。

大樓缺點

大樓的缺點是公設比太高,在30%~35%比較常見,現在有的甚至到40%都有,一樣的價錢買到的坪數很小,要買到大坪數就會非常貴。還有如果沒有使用公設習慣的人,就等於是繳交高額的管理費幫別人維護。整個社區的戶數也會比較多,比較沒有人情味,甚至隔壁住誰都不知道。

大樓適合誰?

大樓適合喜歡安全感的人, 因為大樓24小時都會有人管制進出,甚至連上下電梯要有磁扣才可以使用。但是相對坪數比較小,管理費也不便宜。比較適合小家庭或是單身的族群。

④透天是什麼

透天是指從地下到地上產權都是獨立,通常是3~4層樓的建築物,又稱作「透天厝」。

透天優點

透天的3~4層樓的空間都可以使用,所以可以居住的人口也比較多,使用範圍也大。通常門口都可以停車,除了好停車以外,你的車子也不用淋雨。有的透天還會有前庭後院,可以設置成自己的私人空間種花種草。

透天缺點

大部分的透天都是沒有電梯,所以要爬上爬下會比較辛苦,像是我自己也是住在透天的3樓,如果要到1樓拿東西就會比較辛苦。也因為使用空間大,要打掃的範圍也多,如果家庭人口太少,除了打掃辛苦以外,還會有不安跟空虛感。收信件跟包裹的話也會比較麻煩,需要本人到場簽收。

那為什麼就沒有像是大樓有管理的透天呢?為了因應時代的需求,現在有一種叫做社區型透天。

⑤社區型透天是什麼

社區型透天跟大樓的管理非常類似,通常是有一個拱門進去之後,有好幾十戶、好幾百戶的透天,門口通常都會有管理員管制,也會需要繳交管理費來維護公設。

社區型透天優點

社區型透天就是透天與大樓的集合體,擁有透天與大樓的優點,住起來也是非常安全,隱私性也會非常好,包裹跟信件也會有人收。

社區型透天缺點

但是相對還是會有缺點,需要額外繳交管理費,因為社區的公設還是要有人維護。然後也需要與其他住戶在同個社區,鄰居的影響會比較大,如果遇到素質不好的,會非常痛苦。你如果要改建或是修改外觀的話,有的社區會有規定要保持一致性,所以會被受限。

我這裡也幫大家整理成表格,方便大家閱讀整理。

公寓大樓華廈透天

現在的小家庭越來越多,人口也越來越少,所以小坪數的大樓慢慢變成主流,建商現在推的新建案也都是以小坪數為主,但是買新建案就會碰到一個問題,就是為什麼公設比都那麼高?

公設比相信要買房的你一定很常聽到這詞,甚至在新聞上也很常聽到公設比這個詞,像是某建案公設比突破40%,公設比多少才算是正常?很多有關於公設比的資訊在台灣都是負面的比較多,但公設比到底什麼?為什麼那麼高的公設比會讓大家那麼不喜歡?接下來會帶你了解公設比到底是什麼?還有公設比怎麼計算以及公設比的常見疑問。

公設比

公設比是什麼?

公設比是指「建物所有權狀當中不是實際房屋建物坪數的比例」,通常用百分比計算。

公設比怎麼計算?

公設比 = 持有公設坪數/建物權狀坪數(主建物+附屬建物+公設)X100%

舉例來說,今天你買一間房子建物權狀坪數是40坪,公設坪數是10坪,公設比=10/40X100%=25%。

有車位獨立有獨立產權,公設比怎麼計算?

大部分的社區車位都是納入公設持有,也就是法定停車位,有少部分的社區車位是獨立產權持有,如果有的話就要特別扣除,才能夠計算到正確的公設比。

舉裡來說,用一樣的例子來看,房子建物權狀坪數是40坪,公設坪數是10坪,獨立車位權狀坪數是5坪,公設比=10/(40-5)X100%=28.5%

公設比這麼高的原因

公設比在台灣真的越來越高,尤其是某些新建案公設比更是突破40%,那為什麼公設比會越來越高?難道這是正常的嗎?我整理出以下三大原因來解析。

一、雨遮不計坪不計價

早期的集合式住宅雨遮都有計算在我們權狀的坪數內,雨遮就是窗戶外面有一個小平台的那個位置,大部分都只能拿來放冷氣的壓縮機,也不能曬衣或作為個人使用,經過法規修改後,從2018年雨遮不計坪不計價,雨遮從原本的室內空間,變成了公設的一部分,才會導致公設比又被拉高了。

二、消防法規變嚴格

公設比會變得的這麼高最主要的原因是消防法規變嚴格,發生在2003年8月31日的蘆洲大囍市社區大火非常嚴重,因此消防法規要求8樓以上的社區要有兩個安全梯間,也為了讓大家逃難也修正了逃生梯的寬度、深度以及每層樓梯廳的尺寸,加上原本的公共設施就讓現在台灣的社區很難低於30%的公設比。

延伸閱讀:

內政部消防署消防法部分條文修正草案

三、小坪數成為趨勢

公設比那麼高還有一個原因造成的,就是單層小坪數變多,剛剛有提到因為消防法規修改,每層樓的梯廳變更大,自然公設比就會拉高許多,那如果每層的戶數又增加,那梯廳自然就會拉的又長又寬,為了要容納更多戶的存在。

公設又分成哪些?

公設對於一般民眾來說都會認為是圖書館、健身房、游泳池之類的公共設施,但其實並不完全是,公設還有分成這兩種。

公設種類一、大公

公設的其中一種就是大公,大公就是全體住戶都會使用到的部分,像是圖書館、健身房、游泳池還有交誼廳這類的,這些算是大家常見的,那大公其實不只是這些,還有機房、發電室、地下室、水箱、大廳這些也都算是大公的一部分。

公設種類二、小公

公設的另外一種就是小公,小公是指單層住戶會使用到的部分,像是每一層樓的梯廳、電梯間、逃生梯,這些就算是小公的一部分。

公設的錯誤迷思

公設讓大家很容易誤會的就是花園、空中步道、頂樓休息區,公設的定義是有在天花板底下的才算是公設,如果沒有天花板的區域就不算是公設的一部分,很多建商也知道消費者不懂這些,就故意包裝空中花園的設施都稱作公設的一部分。

公設比是越低越好嗎?

公設比那麼高不就代表我們實際的坪數就越小嗎?那是不是公設比越低越好?其實這樣的說法只有說對一半。公設比越低只是代表公設跟室內建物坪數的比例上比較低,並不就代表著實際能使用的坪數就越大,因為建商也是聰明的,建商在蓋之前一定都會計算好能夠利潤最大化的蓋法,誰都能吃虧,但是建商一定不行。

公設比剛剛也有提到有很大一部分是因為消防法規的修改,讓住的人能夠更安全、更安心,所以購買比較早期的公寓或華廈,雖然公設比相對比較低,但是如果真的有火災發生,就會變得相當危險,所以在購買前一定要考慮清楚,因為沒有所謂的好或壞。

公設比多少才算是合理的?

公設比到底多少才算是合理的範圍?其實這個沒有一定的正確答案,只有對於你來說適不適合,有的人對於室內空間比較在意,有的人對於安全比較在意,那公設比的選擇上就會有落差,但是新建的社區大樓其實消防設施都相對完善,只要不要有違規的情形出現,都算是非常安全的。

公設比在台灣真的是一個爭議不斷的議題,有的人說公設比那麼高才會導致建商一直灌水,讓不了解的消費者買單,最後獲利的都是建商,很多人不買新建案的原因都是因為公設比過高,所以多數的首購族會被中古屋當作首選,但是新手真的適合買中古屋嗎?

中古屋

中古屋大家在買房前一定多少都聽過這個詞,中古屋是指很老、很舊的房子嗎?這是我第一次聽到這個詞的反應,我相信應該不少人都跟我一樣。因為台灣高房價的問題非常嚴重,所以買房族在房屋的選擇上就變得比較少,大家不得不退而求其次選擇坪數比較大的中古屋,今天會用三個觀點來分析,買中古屋的三大買房注意事項。

中古屋的定義

中古屋對每個人來說定義都不太一樣,也沒有所謂一個正確的說法,我認為中古屋是指房屋透過一般人而非建商的轉手,並且屋齡超過3年以上,就可以叫做中古屋。但市面上也有分成好幾種說法,屋齡三年內的叫做新古屋,我覺得不用分的那麼複雜,讓大家可以大概分得出來就可以了。

中古屋也有可能是新房子

中古屋大家會把它定義成是很老的房子就叫做中古屋,那我剛剛也有提到,其實只要經過轉手並且屋齡超過三年就可以叫做中古屋,但屋齡三年的房子其實都還很新,有可能只有住進去一下子而已。新房子也有可能屬於中古屋的一種。

中古屋的優點與缺點

中古屋通常都是人家已經住過、使用過的房子,那難免都會有一點使用痕跡,就先來看看中古屋的優點與缺點吧!

中古屋的優點一、坪數比較大

中古屋在台灣早期蓋房子的時候,因為當時土地非常多,一個家庭又生了非常多的小孩,所以勢必得因應當時候的需求,蓋比較大的坪數才是大家能夠接受的。所以買比較舊的中古屋坪數通常都會比現在大很多,規劃上也比較好使用。就像是現在很多看到的老舊公寓坪數都很大的主要原因。

中古屋的優點二、價格較優惠

中古屋也因為屋齡比較大,所以比起同地段的新成屋來說,價格一定會比較優惠,那當大家新成屋沒辦法負擔的時候,就會選擇坪數較大而且便宜的中古屋。

中古屋的優點三、公設比不高

中古屋的老舊公寓、華廈公設比也都非常低,相同地段、相同價位的坪數使用上,會比較大。

中古屋的缺點一、修繕費用高

中古屋的屋況很多都是不盡理想,因為是別人住過、使用過的房子,所以難免都是需要修很多地方,像是水管、電線、牆壁粉刷、地板磁磚、有沒有漏水…等問題,但也是依照個人想要修繕到怎樣的程度,有的人可以住就好,但是有的人就是要重新大翻修,那中古屋的修繕費用一定很多。

中古屋的缺點二、結構安全

中古屋有的屋齡會比較高,像是50年的老公寓在台北市比比皆是,早期的建築工法並沒有像現在那麼完善,很多也都是加強磚造的房子,台灣又是屬於地震非常多的島國,所以在安全上難免有點疑慮。像是加強磚造的使用年限是30年,鋼筋混擬土的使用年限是40年,超過的使用年限就要稍微注意一下。

中古屋的缺點三、貸款成數不高

中古屋有的地段雖然很好,但是屋齡太過於老舊,對於銀行來說只剩下土地的價值,銀行願意給的貸款成數就不會到那麼高。

中古屋選擇的注意事項

中古屋在選擇的時候也是要注意非常多的地方,我整理出以下三點要注意。

中古屋注意事項一、屋況要檢查

中古屋就像我剛剛提到的,就是有人住過,甚至屋齡都非常高,所以屋況上要檢查的仔細一點,因為有很多屋主自己住起來沒事,但是事實上有漏水那並不知道,就跟買方說這間屋況絕對沒問題,因為他自己住起來也沒什麼事情發生,最後買方在檢查屋況的時候,才發現原來滲水的狀況非常嚴重,導致最後交屋時有很多糾紛出現。

中古屋注意事項二、是否「曾經」是凶宅

中古屋的內政部委託合約上,只有載明目前的屋主持有期間內是否為凶宅,那很多人就會因此規避責任,就算前幾手有發生非自然生故,只要他這一手沒有就完全都不提,所以建議還是要問看看鄰居,這棟有沒有曾經發生過非自然生故。

中古屋注意事項三、注意貸款成數

中古屋有的屋齡真的非常老舊,雖然地段非常好,但也不代表說一定能夠貸款到八成,所以不太完全聽信房仲說這間一定可以八成甚至八五成,實際還是要透過銀行鑑價才可以大約知道。

中古屋適合那些族群?

中古屋的屋況並不會像新成屋那麼好,如果你又剛好挑選到屋齡比較高的房子,那想必就一定得花不少的修繕費用,所以中古屋適合資金足夠而且想要大坪數不會在意屋齡的人,這些族群大部分都是以自己住的舒服為主,就算花大筆的修繕費用也沒關係,也比較不會有額外的負擔。

所以在買房之前一定要先了解各種房子類型的優點與缺點,很多人都是不了解就直接出手購買,結果才發現根本就不適合自己,然後缺點也很明顯在那邊,臨時想換房也賣不掉,最後就只好賠售出場,千金難買早知道,這些事情都是可以事先預防的,我建議如果真的不太了解那個社區的好壞,可以先試著租看看,住個幾個月其實就會知道有沒有適合了!

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