聽房仲在介紹房子的時候，總是會聽到一些專業名詞，像是公寓、大樓、華廈還有透天，是看起來很高的房子就叫做公寓嗎？還是有電梯的才算？只要你懂得怎麼區分這些房子，會幫助你在找房子時不會買錯、買到不適合。這篇會帶你了解，這些房子該怎麼分區，還有什麼優缺點！
①公寓是什麼
公寓指的就是6樓以下，有多個所有權人的建築物，依照法規可以不用設置電梯，但是現在的人只要沒有電梯，其實就會非常痛苦，隨著時代的改變，有的新的公寓建案，會設置電梯讓住戶使用。
公寓優點
公寓的優點就是公設比非常低，所以相同的價錢買到的室內坪數就會比較多，很多人會特別找老公寓來整修，只因為室內坪數真的大非常多，公設比也大約會在10%以內，所以很多的公寓都是不用額外支付管理費，公寓的戶數也不會很多，生活品質也比較好。
公寓缺點
公寓的缺點是如果住比較高樓層，沒有電梯會需要爬很多層樓梯，每天這樣下來會非常辛苦，另外跟大家說就是沒有電梯的公寓，樓層由高到低，價格卻是由低至高，因為高樓層要爬樓梯真的很辛苦。樓梯的公共區域也是自主管理，所以遇到沒有水準的住戶，每天經過會非常雜亂不美觀。公寓也通常沒有設置停車場，所以有汽車的人會非常麻煩。有信件或包裹的人就會跟透天一樣，沒有人可以幫忙收。
公寓適合誰？
公寓最大的缺點就是需要爬樓梯、公共區域髒亂還有難停車，所以如果你覺得這樣的環境換來更大的坪數，你是可以接受的，那其實換公寓，就是個好的選擇，但是在確定購買之前，可以先租看看有沒有適合。
②華廈是什麼
華廈意思是指7樓以上、10樓以下，有多個所有權人的建築物，依照法規要設置電梯，又稱作「電梯華廈」。
華廈優點
華廈優點是公設比不會太高，大約是15%~20%，所以也不會有太多無用的公設，同樣的價錢買到的坪數也會比較多，管理費也是非常便宜，只需要一般的維護就好了。
華廈缺點
華廈的缺點就是沒有什麼的公共設施，如果想要去公園或是游泳就要額外到其他地方。華廈大部分都是設計機械式車位，所以停車技術不太好的人就會有點痛苦。因為管理費便宜，很多華廈都是沒有管理員，頂多只有感應扣進出管制而已，信件跟包裹也需要自己來簽收。
華廈適合誰？
華廈就好像是公寓跟大樓的集合體，就好像是進階版的公寓，所以如果想要有公寓的坪數，而且還要有電梯，可是可以接受沒有公設，信件和包裹要自己處理的人，就會比較適合。
③大樓是什麼
大樓是指11樓以上，有多個所有權人的建築物，依照法規要設置電梯，又稱作「電梯大樓」。
大樓優點
大樓最大的優點就是公設非常完整，這邊的公設不只是指公共設施，包含大樓管理、安全還有維護，住起來相對安全很多。公設的種類也非常齊全像是游泳池、健身房只要是住戶都可以使用。一般垃圾、回收、信件還有包裹都是24小時管理，車位大部分都是平面車位，就算是機械車位很多新建案也都做得很寬敞。
大樓缺點
大樓的缺點是公設比太高，在30%~35%比較常見，現在有的甚至到40%都有，一樣的價錢買到的坪數很小，要買到大坪數就會非常貴。還有如果沒有使用公設習慣的人，就等於是繳交高額的管理費幫別人維護。整個社區的戶數也會比較多，比較沒有人情味，甚至隔壁住誰都不知道。
大樓適合誰？
大樓適合喜歡安全感的人， 因為大樓24小時都會有人管制進出，甚至連上下電梯要有磁扣才可以使用。但是相對坪數比較小，管理費也不便宜。比較適合小家庭或是單身的族群。
④透天是什麼
透天是指從地下到地上產權都是獨立，通常是3~4層樓的建築物，又稱作「透天厝」。
透天優點
透天的3~4層樓的空間都可以使用，所以可以居住的人口也比較多，使用範圍也大。通常門口都可以停車，除了好停車以外，你的車子也不用淋雨。有的透天還會有前庭後院，可以設置成自己的私人空間種花種草。
透天缺點
大部分的透天都是沒有電梯，所以要爬上爬下會比較辛苦，像是我自己也是住在透天的3樓，如果要到1樓拿東西就會比較辛苦。也因為使用空間大，要打掃的範圍也多，如果家庭人口太少，除了打掃辛苦以外，還會有不安跟空虛感。收信件跟包裹的話也會比較麻煩，需要本人到場簽收。
那為什麼就沒有像是大樓有管理的透天呢？為了因應時代的需求，現在有一種叫做社區型透天。
⑤社區型透天是什麼
社區型透天跟大樓的管理非常類似，通常是有一個拱門進去之後，有好幾十戶、好幾百戶的透天，門口通常都會有管理員管制，也會需要繳交管理費來維護公設。
社區型透天優點
社區型透天就是透天與大樓的集合體，擁有透天與大樓的優點，住起來也是非常安全，隱私性也會非常好，包裹跟信件也會有人收。
社區型透天缺點
但是相對還是會有缺點，需要額外繳交管理費，因為社區的公設還是要有人維護。然後也需要與其他住戶在同個社區，鄰居的影響會比較大，如果遇到素質不好的，會非常痛苦。你如果要改建或是修改外觀的話，有的社區會有規定要保持一致性，所以會被受限。
我這裡也幫大家整理成表格，方便大家閱讀整理。
現在的小家庭越來越多，人口也越來越少，所以小坪數的大樓慢慢變成主流，建商現在推的新建案也都是以小坪數為主，但是買新建案就會碰到一個問題，就是為什麼公設比都那麼高？
公設比相信要買房的你一定很常聽到這詞，甚至在新聞上也很常聽到公設比這個詞，像是某建案公設比突破40%，公設比多少才算是正常？很多有關於公設比的資訊在台灣都是負面的比較多，但公設比到底什麼？為什麼那麼高的公設比會讓大家那麼不喜歡？接下來會帶你了解公設比到底是什麼？還有公設比怎麼計算以及公設比的常見疑問。
公設比是什麼？
公設比是指「建物所有權狀當中不是實際房屋建物坪數的比例」，通常用百分比計算。
公設比怎麼計算？
公設比 = 持有公設坪數/建物權狀坪數(主建物+附屬建物+公設)X100%
舉例來說，今天你買一間房子建物權狀坪數是40坪，公設坪數是10坪，公設比=10/40X100%=25%。
有車位獨立有獨立產權，公設比怎麼計算？
大部分的社區車位都是納入公設持有，也就是法定停車位，有少部分的社區車位是獨立產權持有，如果有的話就要特別扣除，才能夠計算到正確的公設比。
舉裡來說，用一樣的例子來看，房子建物權狀坪數是40坪，公設坪數是10坪，獨立車位權狀坪數是5坪，公設比=10/(40-5)X100%=28.5%
公設比這麼高的原因
公設比在台灣真的越來越高，尤其是某些新建案公設比更是突破40%，那為什麼公設比會越來越高？難道這是正常的嗎？我整理出以下三大原因來解析。
一、雨遮不計坪不計價
早期的集合式住宅雨遮都有計算在我們權狀的坪數內，雨遮就是窗戶外面有一個小平台的那個位置，大部分都只能拿來放冷氣的壓縮機，也不能曬衣或作為個人使用，經過法規修改後，從2018年雨遮不計坪不計價，雨遮從原本的室內空間，變成了公設的一部分，才會導致公設比又被拉高了。
二、消防法規變嚴格
公設比會變得的這麼高最主要的原因是消防法規變嚴格，發生在2003年8月31日的蘆洲大囍市社區大火非常嚴重，因此消防法規要求8樓以上的社區要有兩個安全梯間，也為了讓大家逃難也修正了逃生梯的寬度、深度以及每層樓梯廳的尺寸，加上原本的公共設施就讓現在台灣的社區很難低於30%的公設比。
延伸閱讀：
內政部消防署： 消防法部分條文修正草案
三、小坪數成為趨勢
公設比那麼高還有一個原因造成的，就是單層小坪數變多，剛剛有提到因為消防法規修改，每層樓的梯廳變更大，自然公設比就會拉高許多，那如果每層的戶數又增加，那梯廳自然就會拉的又長又寬，為了要容納更多戶的存在。
公設又分成哪些？
公設對於一般民眾來說都會認為是圖書館、健身房、游泳池之類的公共設施，但其實並不完全是，公設還有分成這兩種。
公設種類一、大公
公設的其中一種就是大公，大公就是全體住戶都會使用到的部分，像是圖書館、健身房、游泳池還有交誼廳這類的，這些算是大家常見的，那大公其實不只是這些，還有機房、發電室、地下室、水箱、大廳這些也都算是大公的一部分。
公設種類二、小公
公設的另外一種就是小公，小公是指單層住戶會使用到的部分，像是每一層樓的梯廳、電梯間、逃生梯，這些就算是小公的一部分。
公設的錯誤迷思
公設讓大家很容易誤會的就是花園、空中步道、頂樓休息區，公設的定義是有在天花板底下的才算是公設，如果沒有天花板的區域就不算是公設的一部分，很多建商也知道消費者不懂這些，就故意包裝空中花園的設施都稱作公設的一部分。
公設比是越低越好嗎？
公設比那麼高不就代表我們實際的坪數就越小嗎？那是不是公設比越低越好？其實這樣的說法只有說對一半。公設比越低只是代表公設跟室內建物坪數的比例上比較低，並不就代表著實際能使用的坪數就越大，因為建商也是聰明的，建商在蓋之前一定都會計算好能夠利潤最大化的蓋法，誰都能吃虧，但是建商一定不行。
公設比剛剛也有提到有很大一部分是因為消防法規的修改，讓住的人能夠更安全、更安心，所以購買比較早期的公寓或華廈，雖然公設比相對比較低，但是如果真的有火災發生，就會變得相當危險，所以在購買前一定要考慮清楚，因為沒有所謂的好或壞。
公設比多少才算是合理的？
公設比到底多少才算是合理的範圍？其實這個沒有一定的正確答案，只有對於你來說適不適合，有的人對於室內空間比較在意，有的人對於安全比較在意，那公設比的選擇上就會有落差，但是新建的社區大樓其實消防設施都相對完善，只要不要有違規的情形出現，都算是非常安全的。
公設比在台灣真的是一個爭議不斷的議題，有的人說公設比那麼高才會導致建商一直灌水，讓不了解的消費者買單，最後獲利的都是建商，很多人不買新建案的原因都是因為公設比過高，所以多數的首購族會被中古屋當作首選，但是新手真的適合買中古屋嗎？
中古屋大家在買房前一定多少都聽過這個詞，中古屋是指很老、很舊的房子嗎？這是我第一次聽到這個詞的反應，我相信應該不少人都跟我一樣。因為台灣高房價的問題非常嚴重，所以買房族在房屋的選擇上就變得比較少，大家不得不退而求其次選擇坪數比較大的中古屋，今天會用三個觀點來分析，買中古屋的三大買房注意事項。
中古屋的定義
中古屋對每個人來說定義都不太一樣，也沒有所謂一個正確的說法，我認為中古屋是指房屋透過一般人而非建商的轉手，並且屋齡超過3年以上，就可以叫做中古屋。但市面上也有分成好幾種說法，屋齡三年內的叫做新古屋，我覺得不用分的那麼複雜，讓大家可以大概分得出來就可以了。
中古屋也有可能是新房子
中古屋大家會把它定義成是很老的房子就叫做中古屋，那我剛剛也有提到，其實只要經過轉手並且屋齡超過三年就可以叫做中古屋，但屋齡三年的房子其實都還很新，有可能只有住進去一下子而已。新房子也有可能屬於中古屋的一種。
中古屋的優點與缺點
中古屋通常都是人家已經住過、使用過的房子，那難免都會有一點使用痕跡，就先來看看中古屋的優點與缺點吧！
中古屋的優點一、坪數比較大
中古屋在台灣早期蓋房子的時候，因為當時土地非常多，一個家庭又生了非常多的小孩，所以勢必得因應當時候的需求，蓋比較大的坪數才是大家能夠接受的。所以買比較舊的中古屋坪數通常都會比現在大很多，規劃上也比較好使用。就像是現在很多看到的老舊公寓坪數都很大的主要原因。
中古屋的優點二、價格較優惠
中古屋也因為屋齡比較大，所以比起同地段的新成屋來說，價格一定會比較優惠，那當大家新成屋沒辦法負擔的時候，就會選擇坪數較大而且便宜的中古屋。
中古屋的優點三、公設比不高
中古屋的老舊公寓、華廈公設比也都非常低，相同地段、相同價位的坪數使用上，會比較大。
中古屋的缺點一、修繕費用高
中古屋的屋況很多都是不盡理想，因為是別人住過、使用過的房子，所以難免都是需要修很多地方，像是水管、電線、牆壁粉刷、地板磁磚、有沒有漏水…等問題，但也是依照個人想要修繕到怎樣的程度，有的人可以住就好，但是有的人就是要重新大翻修，那中古屋的修繕費用一定很多。
中古屋的缺點二、結構安全
中古屋有的屋齡會比較高，像是50年的老公寓在台北市比比皆是，早期的建築工法並沒有像現在那麼完善，很多也都是加強磚造的房子，台灣又是屬於地震非常多的島國，所以在安全上難免有點疑慮。像是加強磚造的使用年限是30年，鋼筋混擬土的使用年限是40年，超過的使用年限就要稍微注意一下。
中古屋的缺點三、貸款成數不高
中古屋有的地段雖然很好，但是屋齡太過於老舊，對於銀行來說只剩下土地的價值，銀行願意給的貸款成數就不會到那麼高。
中古屋選擇的注意事項
中古屋在選擇的時候也是要注意非常多的地方，我整理出以下三點要注意。
中古屋注意事項一、屋況要檢查
中古屋就像我剛剛提到的，就是有人住過，甚至屋齡都非常高，所以屋況上要檢查的仔細一點，因為有很多屋主自己住起來沒事，但是事實上有漏水那並不知道，就跟買方說這間屋況絕對沒問題，因為他自己住起來也沒什麼事情發生，最後買方在檢查屋況的時候，才發現原來滲水的狀況非常嚴重，導致最後交屋時有很多糾紛出現。
中古屋注意事項二、是否「曾經」是凶宅
中古屋的內政部委託合約上，只有載明目前的屋主持有期間內是否為凶宅，那很多人就會因此規避責任，就算前幾手有發生非自然生故，只要他這一手沒有就完全都不提，所以建議還是要問看看鄰居，這棟有沒有曾經發生過非自然生故。
中古屋注意事項三、注意貸款成數
中古屋有的屋齡真的非常老舊，雖然地段非常好，但也不代表說一定能夠貸款到八成，所以不太完全聽信房仲說這間一定可以八成甚至八五成，實際還是要透過銀行鑑價才可以大約知道。
中古屋適合那些族群？
中古屋的屋況並不會像新成屋那麼好，如果你又剛好挑選到屋齡比較高的房子，那想必就一定得花不少的修繕費用，所以中古屋適合資金足夠而且想要大坪數不會在意屋齡的人，這些族群大部分都是以自己住的舒服為主，就算花大筆的修繕費用也沒關係，也比較不會有額外的負擔。
買房地點選擇真的好難
在你了解完房屋種類之後，就是地點的選擇了。你一定有聽過蛋黃區、蛋白區、蛋殼區，那這三種的名詞各代表什麼意思？蛋黃區一定就是最好的嗎？地點的選擇真的非常重要，如果你的考慮的是住起來舒服，其實地點保值就不應該是你的選擇。
現在大多數的人會買房都是第一次的首購族，首購族會面臨的問題不外乎就是手頭上的資金並沒有那麼充裕，在預算有限的情況下能夠選擇的房子真的不多。所謂蛋黃區、蛋白區、蛋殼區指的都是相對位置，並不是說哪邊就一定是蛋黃區或蛋白區。舉例來說桃園的中壢對於當地人來說是蛋黃區，但是對於台北人來說就是蛋白區。就讓我們繼續了解買房地點哪邊適合你吧！
蛋黃區
蛋黃區通常是發展最好的地方，包含生活機能、商業、金融還有工商都非常發達的地方，機能完善和工作機會多的關係，人口都會集中在蛋黃區。
優點一、機能好
因為是最早發展的地區，所以相對的不管是學區、機能、生活圈都相對完善，就像是草屯市區的中正路，有便利商店、公車站、吃的喝的、商圈全部都在這邊，你就想像今天你待在家裡，突然想吃點東西可能還不用叫外送，直接走路到樓下就應有盡有，光是想像就覺得超級方便了。
優點二、地段好房屋保值
為什麼說市區是非常保值？最主要是因為這個區域已經發展得非常完整，如果房價要漲的話也是會從這個地方開始漲價，要跌的話也是會先從外圍條件比較不好的地方開始跌。所以很多人都說買房子選的就是地點、地點還是地點。
優點三、上班通勤時間少
也是正因為是在市中心也是工商的密集區域，很多上班通勤族或是自己創業的老闆都會在這邊工作，如果選擇住在這邊通常都不需要自己開車，或是搭乘大眾運輸工具甚至走路就可以上班，相對省了非常多通勤時間，像我現在從住家到上班的地點開車來回就要一個小時，我一個月30天就整整多了30個小時再通勤。所以住在市中心去上班不僅僅是省時間而已，還可以睡飽一點在上班。
缺點一、購屋成本高
蛋黃區因為是在市中心地段好，所以住宅也會相當的貴，很多人會退而求其次的買中古屋，但是買得起的屋齡隨便都是50年以上的老公寓，貸款成數也不高，自備款也沒辦那麼多。想要買新房子坪數小、單價高，以上的原因導致只要想在蛋黃區買房，購屋成本是一定會非常高的。
缺點二、生活品質差
這個也是相對的如果你樓下周遭都是商圈或是人潮多的地方，雖然是真的很方便沒有錯，換來的就是車子跟人的吵雜聲，不然就是要選高一點的樓層才不會影響到，但偏偏高樓層真的是有夠貴的，如果是很淺眠或是作息時間比較不一樣的人，就真的不太建議買在太市區的地方。
缺點三、停車不好停
現在新建案車位賣的比黃金還貴的到處都是，像是南投草屯市區新建案的車位一格都要120萬起跳，可是我不買車位我的車子又完全找不到地方可以停，想要租車位可是房貸壓力就很大了，怎麼可能還有額外的錢可以租，所以再考慮新建案也要把車位的問題考慮進去，免得你捨得你的車子在外面風吹日晒雨淋嗎？
蛋黃區適合的族群
蛋黃區也因為非常貴讓一般人看到價格就會先退卻三步，我整理出三個適合住在蛋黃區的族群。
①資金雄厚
如果你的錢非常多的話當然就非常適合，想住哪裡就住哪不會受到限制。
②人口數少的小家庭
比較適合可能剛結婚還沒有生小孩或是不想生的年輕夫妻，如果是夫妻生一個小孩就算是兩房也不會太擠，讓小孩也有一個自己的獨立空間，人口數少的話可能買個一房或兩房都很剛好。
③單身族群
其實現在有很多人都是不婚作為目標，自己一個人過的開開心心的不好嗎？想幹嘛就幹嘛不會受到約束，對於這種族群就非常適合在市區買一房或套房的產品，總價來說不會太貴沒什麼負擔，又可以享受到市區的機能。
蛋白區
蛋白區指的是機能沒有那麼完善，住宅也沒有那麼密集的地方，但也因為在外圍通常交通會比較方便，不會像市區一樣人擠人。
優點一、房價性價比高
蛋黃區同樣的價格在蛋白區可以買到更大、更新坪數的房子，單價算起來也會比較便宜。中古屋來說早期都是三代同堂居多，都會把房子蓋得非常大，很多還會有前庭後院。
優點二、生活品質好
蛋白區比較不像蛋黃區那樣工商發展的那麼好，所以相對的很多都是純住宅區，比較不會像市區那樣車子多人也很多，只有住在這區的住戶才會經過，相對來講生活品質就會好非常多，到了晚上大家休息時間外面就沒有什麼噪音了。
缺點一、生活機能差
蛋白區在採買方面並沒有像市區那麼方便，可能都要騎車或開車一段路才會到，但是蛋白區基本的便利商店或全聯應該還是會有，如果要吃東西的話就沒有那麼方便。主要也是因為現在也很少人在自己下廚煮東西，如果習慣吃外食的族群就會很不習慣。
缺點二、通勤時間拉長
生活在蛋白區就是比較外圍的地方，大部分的人上班都是要自己開車去的，如果你是住在公司附近跟住在外圍人來比，通勤時間就整整多了非常多，所以在看房的時候不光是要考慮荷包的成本，其實時間成本也是要納入考量當中的。
所以蛋白區雖然交通方便、生活品質好，但是換來的卻是機能差，上班地點如果是在市區的話，通勤時間反而會拉更長，我也整理出以下兩種人適合住在蛋白區。
①人口數超過3個的家庭
蛋白區在相同預算下可以買到更大間的房子，也是因為市區真的太貴又太小，如果人口數超過三個以上的家庭或是有很多三代同堂跟長輩一起住的，就會比較適合住在這邊。甚至有很多中古屋是早期自地自建的，都會蓋的非常非常的大間，房間都有好幾十間的那種。
②淺眠或不喜歡被打擾
有很多人是非常注重生活品質，甚至說是非常淺眠不喜歡被打擾的人，都非常適合住在蛋白區，主要是因為這邊基本上都是純住宅區，比較不會有一些工商的辦公區域，車流量也不會那麼多。
我的看法
所以在買房之前一定要先了解各種房子類型的優點與缺點，很多人都是不了解就直接出手購買，結果才發現根本就不適合自己，然後缺點也很明顯在那邊，臨時想換房也賣不掉，最後就只好賠售出場，千金難買早知道，這些事情都是可以事先預防的，我建議如果真的不太了解那個社區的好壞，可以先試著租看看，住個幾個月其實就會知道有沒有適合了！
最後我想跟你說
