你在選擇大樓的時候，一定會想過為什麼公設比那麼高，是真的會用到這些公設嗎？現在小家庭和單身族群漸漸成為主流，從原本長輩喜歡的透天是必須，再到大樓的四房、三房成為替換品，最後現在變成兩房、套房變成主流，但是你在選擇大樓之前，有以下這4大的迷思嗎？
你現在還是覺得公設比真的很高，完全都用不到還要繳一堆的管理費，那大樓可能不太適合你，因為你都不知道管理費都跑去哪了！大樓的樓層選擇真的是越高越好嗎？很多人都會於大樓有很多的誤解，就讓我們來看看大樓有哪4大常見的迷思吧！
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迷思一、公設比例高
現在的大樓公設比例都非常高，尤其是這幾年推出來的新建案，公設比更是30~35%是正常，超過40%的也是非常多。買一間大樓有1/3的坪數都被公設給吃掉了，那到底為什麼公設比可以這麼高？我整理出三個原因讓你知道。
①雨遮不計坪不計價
每戶大樓的窗戶外面通常都會有一個小平台，那邊我們會叫做「雨遮」，在2018年之前那邊是屬於我們權狀中「附屬建物」的坪數，也就你的錢其實也有買，但是雨遮很少當作正常使用，通常都是放冷氣的壓縮機比較多，有的屋齡高的大樓會裝設違法的鐵窗。
但是自從2018年之後雨遮採不計坪不計價，整棟的雨遮就會變成是公設的一部份，導致我們的公設坪數又會再上升一些。
②公共設施種類多
早期的大樓頂多只有基本的公共設施，但是已經沒辦法滿足現代追求精緻的消費者，很多建案開始主打多功能的公設來吸引買方上門，像是中庭花園、游泳池、健身房和飯店式管理這類的公設。但是大家都知道真的會使用的人真的非常少，可是又覺得自己會用得到，最後的結果就是下班累的半死只想在家裡休息，游泳池、健身房一次都沒有去過。
③消防法規修法
早期建築的消防法規並不是那麼嚴格，所以很多舊公寓大樓不管是樓梯間、大廳和地下室都做的很狹窄，如果發生比較嚴重的火災，住戶在逃脫時就會非常困難，容易導致很嚴重的悲劇發生。
像是高雄城中城大火還有2003年的蘆洲大火，這場大火燒出了許多建築法規、巷弄街道狹窄等問題，所以才正式走上消防法規修法的開始，像是8樓以上要有兩個安全逃生梯間，還有逃生梯、梯廳的尺寸有要有一定的規範，林林種種加起來公設就增加了非常多的比例，這些看似不起眼的改變，很多都是要真的火災發生才會知道它的用處。
迷思二、管理費都不知道繳去哪裡
南投草屯這邊的社區大樓的管類費大約一坪都是50~65元。很多住戶其實都不知道自己的管理費跑到哪裡，可是自己卻不會主動去了解，甚至連住戶大會都沒有參加，美黏貼在電梯的財務報表也都沒看過。
住戶通常都只會在意有關自己的權益，但不知道管理員收包裹、信件和24小時輪班管理都是需要錢。垃圾集中區有沒有人亂丟和定時清理，公設的維護和清潔，甚至鄰居很吵需要管理員出來協調。
- 住戶多分母多，管理費會比較低
- 住戶少分母少，管理費會比較高
- 公共區域的修繕、管理和維護，像是電梯、機電設備
- 管理員、秘書和清潔人員的薪資
還有平常開的住戶大會或貼在電梯的財務報表都需要仔細看一下，因為也有曾經社區知道住戶都不會看這些東西，財務報表都亂寫錢也都亂用反正住戶都不知道，直到第三年有人想到去對一下才發現大錯特錯。我也整理出財務報表3大需要注意的事項！
①每個月都有結餘、透支的狀況
大樓每個月一定都會有管理費的收入跟固定支出，所以要看一下每個月的財務報表的狀況，是不是固定支出之後還會有多出來的錢，有的大樓社區每個月都在負債，支出大於收入的狀況，長期累積下來有可能會面臨破產的狀況，最糟還有可能會發生社區停止運作的情況。
②每個月的數字有沒有錯誤
大樓每個月的財務報表最容易核對的就是最後的總數，可以稍微計算一下，這個月跟上個月的數字是不是有一樣，有的社區大樓知道住戶不會去看這個，數字就亂填，可能這個月結餘是100萬，接著下個月變成60萬。
③社區有沒有大筆支出或大型修繕
大樓社區只要有大筆支出或大型修繕通常都會從公共基金提撥出去，公共基金跟管理費有點不太一樣，管理費是支付平時必要的費用，公共基金是支付大型或緊急修繕，公共基金平時是不能夠動用的，如果需要動用一定要經過區分所有權人會議決議後才能使用。
所以管理費還是有他一定的必要性，來維持社區的正常運作，很多時候只是我們不知道但是不代表就沒有好好利用。
迷思三、戶數越少越好
大樓的產品有的人會喜歡挑戶數少的買，主要是因為人少比較單純而且環境也比較安靜，雖然是這樣講沒錯但是相對付出的代價往往是看不到的，像是剛剛有提到的管理費分母少自然管理費就高，還有新的社區可能比較沒有感覺，舊的社區難免很多設備都是要修繕的，當公共基金不足的時候就得全體住戶分擔，到時候就會是額外的一筆蠻大的費用。
像是草屯的草屯之星就是屬於屋齡五年內而且戶數不到100戶的社區，可能再過個10年20年開始要修東西的時候，就會比較有感覺。戶數來說建議找100~250戶的社區會比較沒那麼多問題，但是戶數少、戶數多各有好處，沒有說一定對或錯，選擇太少或太多相對要承擔的風險會比較兩極。
迷思四、樓層越高越好
大家都知道越高樓層的社區越貴，越低樓層越沒有人要選，既然都住大樓了為什麼不選高樓層的呢？我用總樓層15樓的大樓為例，整理出三大區間樓層來分析。
①11~15樓(高樓層)
因為南投、草屯有到15層的大樓不多，11樓到15樓這個區間的視野、採光、隱私都是最好的，但是也要注意11樓以上的大樓「必須」要安裝自動灑水裝置，就是有時候會看到天花板上面的管線。
有的人會覺得很醜所以就要多花一筆錢裝潢天花板，或是噴成黑色或白色當作工業風的感覺。這區段的樓層如果真的發生火災的時候會比較難逃生，也因為沒有遮蔽物的關係，時常會發生夏熱冬冷的情形，電費就會比低樓層貴蠻多的。又加上水塔一定都是裝在上面水壓通常也會比較小一點。
②6~10樓(中樓層)
6~10樓的這個區間是大家最喜歡的，也通常是案子賣最快的。雖然說採光、通風、隱私沒有高樓層的好，但是也不會完全輸給高樓層。特別的是這區間的樓層價格不一定會比高樓層便宜，因為有華人喜歡的數字六跟八，特別相信風水的人就會比平常購屋的人願意加價，這個區間的樓層也是賣最快的。如果說高樓層是90分的話，中樓層可能就有70~80分，整體來說什麼都很不錯，也沒有說到最好的樓層區間。
③1~5樓(低樓層)
1~5樓通常也是最便宜也最少人喜歡的樓層區間，最主要是樓層低視野差、採光通風也都不太好，如果周遭花草樹木比較多的話，蚊蟲也會比較多，又加上如果是面馬路的戶別噪音的影響會比較大，應該是說除了便宜以外沒有什麼特別的優點，像是火災時容易逃生，電梯沒電不用爬那麼多樓層，這些也是極少數會發生的事情。像是舊大樓的2樓是管線的迴轉處，四樓的數字不吉利，這兩個樓層也相對會便宜很多。
特別的是二樓或一樓會有約定專用戶，就是俗稱的大露台，建商會用單坪1/3的價格來賣給你，但是只有使用權沒有所有權要特別注意。
我的看法
台灣現在房價真的居高不下，很多人都會「先求有再求好」的心態，先求小坪數之後有機會在換大坪數，主要還是因為現在透天真的真的太貴了，首購族第一棟通常都是小坪數的大樓來起手，當人口數越來越多的時候就不得不換更大間的房子，就會陷入到底要買透天還是大樓的抉擇。
如果本來就有計畫要生下一個或兩個小孩的家庭，起初入手就可以直接看三房的產品，因為現在兩房認真說，真的是套房硬要隔成兩房，如果你未來的規劃選擇不生或只生一個，兩房其實也算是夠用，畢竟很多人都說不是家裡大不大的問題，就算擠在一起住溫馨才是重點。
最後我想跟你說
