台灣房價因為從2020年開始飆漲，一路漲到2022年，這兩年當中政府為了抑制過高的房價，祭出好幾波的打房政策。到了2023年更是下重手祭出「平均地權條例修正草案」，可是預售屋是真的不能換約轉售了嗎？今天這篇會帶你了解從2020年到2023年的打房政策，還有最新的平均地權條例懶人包！
打房是什麼
正常來說一個國家的房價是牽動到很大的金融體系，如果房地產是正常發展是不會透過政府來抑制房價，通常都是房價被過於炒作，導致房價太高才需要打房，打房就是在打壓房價，央行祭出的4波打房政策是為了要抑制房價被炒作才推出的。
2020第一波打房政策
2020年12月7日央行宣布實施「房市選擇性信用管制」，為了促進金融穩定及健全業務，購地貸款相關修正。
中央銀行對金融機構辦理「購置高價住宅貸款」業務規定，名稱改為中央銀行對金融機構辦理「不動產抵押貸款」業務規定。並且包含4大規定，在2020年12月8日立即生效。
①全國公司法人購置住宅貸款限制
第一戶貸款最高貸款成數為6成，第二戶以上最高貸款成數最高5成，並且都能使用寬限期。
②全國自然人第三戶以上購置住宅貸款限制
最高貸款成數為房貸6成，沒有寬限期。
③借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制
應該檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6成5，並保留其中1成等動工後使得撥貸。
④餘屋貸款限制
最高貸款成數為5成。
2021第二波打房政策
因為第一波央行的打房政策還是沒辦法有效的抑制炒作，2021年3月18日央行祭出第二波打房政策。
央行總裁楊金龍表示第二波打房政策的考量因素有兩個。
- 避免過多信用資源流向不動產市場，進一步控管金融機構不動產授信風險。
- 行不動產貸款增幅仍大。
①全國公司法人購置住宅貸款限制
不管購置幾戶，貸款最高成數為4成，不能使用寬限期。
②全國自然人「第三戶」以上購置住宅貸款限制
貸款成數最高5.5成，並且第四戶以上房屋貸款成數最高5成，都不能使用寬限期。
③無房貸、已有二戶以下的人
購置「高價住宅」的貸款成數最高5.5成。已經有三戶以上的貸款者，貸款成數最高4成，都不能使用寬限期。
自然人購置高價住宅貸款定義
購置高價住宅貸款係指，金融機構承作借款人為購買建物權狀含有「住」字樣之下列住宅（含基地），所辦理之抵押貸款。
- 座落於臺北市者：鑑價或買賣金額為新臺幣七千萬元以上。
- 座落於新北市者：鑑價或買賣金額為新臺幣六千萬元以上。
- 座落於臺北市及新北市以外之國內地區者：鑑價或買賣金額為新臺幣四千萬元以上。
④工業區閒置土地抵押貸款限制
最高貸款成數為5.5成。
2021第三波打房政策
2021年9月23日，中央銀行於第3季理監事會議表示：考量銀行不動產貸款增幅仍大為了避免過多信用資源流向不動產市場，針對房市管制再次出手、加碼選擇性信用管制。
①自然人「特定地區」第二戶購屋貸款不得有寬限期
特定地區包含6+2都。
- 特定地區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市。
②購地貸款限制
最高貸款成數為6成。
③工業區閒置土地抵押貸款限制
最高貸款成數為5成，工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之一定期間為一年。
2021年第四波打房政策
2021年12月16日中央銀行召開第四季理監事會議。考量2021年已經實施3波的選擇性信用管制，全體銀行不動產貸款集中度仍高，因此決定再次加碼房市管控，並且在2021年12月17日起實施。
①自然人購置高價住宅貸款
第三戶以上購屋貸款成數最高4成。
②購地貸款限制
最高貸款成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建。
③餘屋貸款限制
最高貸款成數為4成。
④工業區閒置土地抵押貸款限制
最高貸款成數為4成。
2022購地貸款四大規範
前四波的打房政策中都有針對「購地貸款」做出限制，在2022年1月13日特別針對「購地貸款」制定出4項授信規範，並要求金融機構將其納入內部稽核及查核重點。
- 針對「借款人應切結於一定期間內動工興建」之規範，有關「一定期間」認定，最長以18個月為原則。
- 一定期間屆期尚未動工興建者，除經承貸金融機構查證有具體明確事證屬不可歸責於借款人因素者外，應逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息。
- 金融機構辦理續貸或轉貸案件，如借款人所購土地未動工興建，應審慎覈實評估貸款條件，並應對貸款年限（含原貸期間），訂定合理之上限。
- 金融機構應落實追蹤管理，包括定期實地勘察、拍照追蹤建檔等，追蹤案件是否按計畫動工；如未確實落實貸後追蹤管理，將被列為重點缺失，並移請金融監督管理委員會或行政院農業委員會查處。
在2022年3月央行宣布升息，想了解有關升息的資訊，可以參考我下面那篇文章。
延伸閱讀
- 升息是什麼？台灣升息影響房貸族要知道的這4件事情【南投買好房】
平均地權條例在2022年的4月，行政院內政部想要推動預售屋交易的限制，平均地權條例修法來審議，並且制定五大限制預售屋轉售的打房政策，因為近期的房價真的漲得太快，導致政府不得不推行打房政策，目前看起來的是要遏制短期炒作，包含這次的平均地權條例也是，終於在2022年的12月21日初審通過平均地權條例部分條文修正草案。
平均地權條例的五大限制預售屋轉售，又會影響我們什麼？這篇會用三個觀點來分析，就讓我們來詳細了解看看吧！
平均地權條例是什麼
平均地權條例是一個適用土地法的特別法，政府為了要穩定土地和房屋的價格，原本規範都市計畫的土地，導致非都市計畫的土地炒作嚴重，甚至不法賺取差價，所以這次擴大範圍，全面實施平均地權。
其中又有規定地價、照價徵稅、照價收買、漲價歸公等四大綱領，為了就是要遏制土地的炒作。
延伸閱讀：
- 全國法規資料庫：平均地權條例
平均地權條例草案修正了什麼？
平均地權條例這次修正了五大重點。
平均地權條例修正一、限制換約轉售
預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。
平均地權條例修正二、重罰炒作行為
明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。
平均地權條例修正三、建立檢舉獎金制度
民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
平均地權條例修正四、管制私法人購屋
增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
平均地權條例修正五、解約申報登錄
預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。
平均地權條例懶人包
平均地權條例懶人包只需要了解跟我們最有關係就是預售屋禁止換約，另外還有禁止私法人購屋，因為很多有錢人會透過公司名義購屋來節稅，尤其是豪宅類型的產品，所以這次禁止私法人購屋對於豪宅市場是非常大的影響。
平均地權條例會影響我們什麼？
平均地權條例當中有加入預售屋跟新建成屋的換約轉售限制，2020年~2022這兩年期間台灣房價高漲的非常誇張，尤其是預售屋換約的部分，已經像是提款機一樣，買了馬上轉售賺取差價，讓原本自住的人沒有辦法買到最一開始的價格。預售屋也變成了炒作的代名詞。這樣也是最有效的能夠遏制短期炒作，讓預售屋真的回歸到預售，而不是變成有心人士的炒房管道。
但是目前只是平均地權條例草案初審通過，如果要正式起步就要等到明年中過後才有機會，在那之前就有機會看到很多投機客的逃命潮，因為目前看起來平均地權條例是勢必會通過，讓建商的預售案回歸到市場正常的供給。
最後我想跟你說
