在買房之前很多人都是需要申請房貸的，那申請房貸就把資料丟給銀行這麼簡單嗎？如果你已經了解房貸的相關事情跟要注意事項，真的是這樣沒錯。今天這篇文章是會告訴你，申請房貸前你一定要先知道的事情，也是整理新手在申請房貸前會遇到的狀況與問題，就讓我們來繼續看下去吧！
首先大家在買房子前第一個會想到的是什麼？就是需要錢，這個錢又可以分享兩種，第一種是就是除了房貸以外的錢會叫做「頭期款」，第二種就是「房貸」，在了解頭期款該準備多少才夠之前，我們要先確定「房貸」能貸多少，還有申請房貸前要注意些什麼？
房貸是什麼
房貸顧名思義就是從其他地方借錢出來，來補足頭期款以外的資金，因為大部分的人資金都沒有很足夠，就是常聽見的7成、8成房貸，剩下的2成、3成為頭期款。房貸的還款金額就是「本金」+「利息」兩個所組成，那本金跟利息是由「利率」、「還款方式」、「貸款年限」、「貸款成數」所產生的，就讓我帶你一步一步了解這些又代表什麼意思。
利率
利率簡單來說就是你借錢所要付出的代價，稱作利息。那通常會以百分比下去計算，而計算的百分比稱作利率。就是我們常見的1%、2%。利率是由「指標利率」+「加碼利率」所組成。
指標利率是由銀行估算出來的一個固定的值，每家銀行的指標利率都會差不多，會依照中央銀行的升息或降息所改變。
加碼利率是看依照每個人的條件所評估出來的，你的條件越好加碼利率就越低，反之就越高。
利率又可以分成一段式、兩段式、混合式三種，至於混合式很少用到就不再今天的討論範圍內。
①一段式利率
一段式利率是指你在還款的期間，只要沒有升息或降息，利率都是一樣的，所以繳款的金額也是一樣的。
一段式利率優點
一段式利率還款金額都是一樣的，所以在財務的規劃上也比較好去做調整，也適合穩定收入的上班族。
一段式利率缺點
一段式利率長期來看是穩定的，但是對於剛繳完頭期款的人來說，壓力會有一點大。
②兩段式利率
兩段式利率是指還款期間內，前兩年的利率是比較少的，兩年之後要還的利率會比較高。舉例來說，前兩年的利率是1.5%，兩年之後利率就會調整到1.8%。
兩段式利率優點
兩段式利率對於前期還款壓力會比較小，在資金上的調配上可以緩個兩年，也適合短期換屋的族群。
兩段式利率缺點
兩段式利率的缺點就是先甘後苦的概念，兩年之後還的金額會比較多，如果剛好又遇到升息的狀況，可能在資金的調配上會沒辦法負擔。
所以如果你已經決定好要長期持有的話，用兩段式利率反而繳的利息會比一段式的還要多。
還款方式
還款方式就是你要怎麼還房貸，銀行有「本息攤還」與「本金攤還」兩種方式可以選擇，本息攤還跟本金攤還這兩種的詞，相信在你查詢有關房貸資訊的時候一定會看到，本息攤還跟本金攤還就只有差一個字，這兩者又差在哪邊？而且本息攤還跟本金攤還只有差一個字也很難去分辨到底選哪個比較好，那本息攤還跟本金攤還這兩個又是代表什麼意思？
就讓我繼續帶你了解「本息攤還」與「本金攤還」的意思，還會帶你解析哪種方式對你來說比較適合！
本息攤還是什麼？
本息攤還的全名叫做「本息平均攤還」，就是把「本金」和「利息」平均在貸款期間內償還，每個月所還的金額都是一樣的，也是目前最普遍的償還方式。
①本息攤還的優點
本息攤還最大的優點就是每個月都知道自己要還多少貸款，這樣財務上也會比較事先規劃，使用本息攤還的壓力上也比較小，也比較適合穩定收入的上班族。
②本息攤還的缺點
本息攤還的缺點就是利息會比較高，因為利息是依照還有多少本金來決定的，我們設定好本金和利息在貸款的期間內平均還掉，那長期來看利息就會比較高一點。
本金攤還是什麼？
本金攤還的全名叫做「本金平均攤還」，就是在貸款期間內把「本金」平均攤還掉，所以每個月所還的「本金」都會是一樣的，但是「利息」會依照你「本金」償還的減少而跟著減少，所以每個月的「利息」也會越來越少。
①本金攤還的優點
本金攤還最大的優點就是因為利息是隨著本金的減少而減少，所以拉長期來看本金攤還的利息會是最少的。
②本金攤還的缺點
本金攤還雖然利息上會比較少，但是一開始償還的金額也是最高的，可以說是先苦後甘的概念，所以缺點也是償還的壓力上會比較大，比較適合資金充裕的家庭。
本息攤還與本金攤還的差別
兩者最大的差別就是利息上的多寡，本息攤還的利息比較多，但是還款壓力比較小。本金攤還的利息雖然少，但是前期的壓力就會比較大。現在房貸對於首購族來說其實負擔都不小，所以本息攤還才會變成是大眾首選的償還方式。
本息攤還與本金攤還沒有說哪一個方案一定會比較好，只有適不適合你自己，因為每個人的財務規劃與長遠的計畫都不一樣，如果你不知道怎麼選擇，可以參考我有關房貸償的文章。
兩者實際到底差多少？直接算給你看
本息攤還跟本金攤還這兩種方式很多人會有疑問，這樣我繳完貸款之後到底利息會差多少？就讓我直接算給你看！
我們用總價1000萬的房子、貸款8成800萬、貸款30年、利率1.56%來計算。
本息攤還：「每個月要繳27841元、總利息是2022591元」。
本金攤還：「第一個月要繳32622元、每個月遞減29元，繳到最後一個月剩下22251元，總利息是1877200元」。
兩種方式第一個月差了4781元，本金平均攤還要繳到第167個月等於是要繳到第14年才會比本息平均攤還少。兩個的總利息相差了145391元等於每個月多繳的403元的利息、一年多繳了4846元的利息。
真的差很多嗎？短時間看是真的還好，長時間累積下來是蠻多的，可是一次要多繳這些錢真的非常有可能會影響你的生活品質跟規劃。
我的建議
本息攤還會成為現在主流的還款方式不是沒有原因的，因為現實社會中大部分的人償還房貸就已經有一點壓力了，所以會盡量選擇壓力比較小的方式來償還貸款，也是本息攤還的最大優點，還款穩定好規劃。
本金攤還也是因為償還的利息比較少，很多銀行也會不給一般民眾選擇，這樣他們賺的會比較少以外，其實比例來說也比較少人會選擇，所以在選擇上銀行也會直接給你本息攤還的試算表，比較少還會額外提供給你本金攤還的試算表。
關於還款方式銀行知道大部分的首購族資金不足的情況下，還要繳高額的房貸其實非常辛苦，就有另外推出一個方案，是在一定的期間內你只需要繳「利息」不用繳「本金」，讓你每個月還款的金額大幅下降許多，那就是「寬限期」。
寬限期是什麼？
寬限期是指在一定的期間內，只需要付房貸產生的利息，不用付房貸的本金。就是所謂的「只繳利息不繳本金」。通常寬限期都是2至3年，但是只要按時還款並且信用良好的狀況，也可以向銀行申請延展至最多5年。
①寬限期優點
寬限期可以大幅度的減輕貸款人前期的壓力，像是有的人一開始需要裝潢或新增家具，比起正常繳房貸的人，就有額外的現金可以運用，不用一邊還款壓力太大，又一邊為了裝潢家具煩惱。
②寬限期缺點
寬限期也是「先甘後苦」的概念，寬限期結束後，迎面而來的是尚未繳清的「本金」+「利息」。所以在使用寬限期前，必須審慎評估個人的還款狀況，我建議每個月繳款的金額，盡量不要超過薪水的三分之一，除了會嚴重影響生活品質外，才不會面臨繳不出房貸的窘境。
貸款成數
貸款成數是每個人申請房貸前最頭痛的問題，會決定一個人到底要拿多少頭期款的關鍵因素，那銀行審核貸款成數的依據又是什麼？很多人都認為只要沒有欠過錢，有穩定的工作就一定會有好的成數，其實這是非常大的迷思，因為好的貸款成數是需要時間慢慢培養的，而不是你想要就可以有的。
在預估買房子頭期款前，銀行評估一個人的貸款時，會看三個條件。第一個就是個人的條件，第二個是擔保品的條件，第三個是與銀行往來的程度。
個人條件
個人條件就是有關你這個人的任何事情，像是信用、存款、資產還有薪水，都是評估你個人條件的依據。
信用
信用大家最容易聯想的是有沒有曾經欠錢不還，這是影響信用分數的其中一項，但是我碰過最多人的就是從來都沒有借過錢，甚至連信用卡都沒有辦過的人。這邊我會用以下三個觀點去分析信用小白、信用卡以及負債比。
①信用小白
我之前有過一個客戶來跑銀行申請房貸，他是某科技廠的工程師，工程師的薪水都是非常不錯而且穩定，結果要申請房貸的時候才發現他是信用小白，就是他完全沒有任何的信用紀錄，包含沒有刷過信用卡、沒有申請過任何貸款。他一直都以為自己的條件還不錯，結果最後申請的房貸只能夠七成。
銀行不只是會擔心你欠過錢，更擔心的是完全查不到你的信用紀錄，就等於是一個陌生人找你借錢，你也沒辦法判斷出他到底有沒有信用，自然就沒辦法確定你借出去的錢他會不會還，銀行也是會這樣想的。所以不是完全沒有任何信用不良的紀錄就好，也要有好的信用記錄才算是加分的。
②信用卡
早期傳統的觀念都會覺得申請信用卡就等於是卡奴，明明有現金可以支付，為什麼還要辦信用卡？其實信用卡是最簡單累積信用的方式之一，平常按時繳費就可以讓銀行知道，你不是個刷了卡卻不還錢的人，長時間累積下來至少一年在銀行眼中就是信用良好的人，但是也有注意以下三個重點要注意。
一、就是不要每個月只繳最低限額
信用卡本來就是暫緩性的，你一個月刷了10萬，然後每個月都繳最低的限額，這樣會讓銀行覺得你是不是收入有狀況又加上愛花錢，銀行對你的信用評比就會大打折扣，所以能夠「全額繳清」就全額繳清。
二、不要信用額度有多少就刷多少
一開始在申辦信用卡的時候，銀行都會依照你的職業、收入之類的條件，給你一個你最高能夠刷多少的信用額度，有的人信用額度給20萬就一個月刷20萬，這樣也很容易讓銀行覺得是不是你賺的錢都拿來繳卡費，就沒有額外的錢可以繳貸款。
三、不刷超過每個月薪資的一半
有的人的薪水是「本薪」加上「獎金」，有的銀行這邊看的薪資所得是本薪而已，不會知道你額外的獎金有多少，有的人薪水只有3萬加上獎金2萬總共5萬，覺得每個月還兩萬的卡費也不會造成什麼壓力，對於銀行而言你就是把薪水都拿來繳卡費，因此信用評比也會降低擔心你繳不出房貸。
③負債比
負債這個詞不僅僅是外面欠很多錢的意思，像是車貸、學貸、信貸、卡債之類的都算在裡面，負債比指的就是你的負債跟總資產的比例，當然負債比過高的人信用評比自然就低，有負債都正常繳的話就還好。
銀行最怕的就是曾經遲繳過某一次，銀行只要聯徵抓資料，就看得非常清楚你有某次遲繳過，因此你的信用分數就會大扣分。跟大家說一個我的實務經驗，由其是八大公股銀行的銀行貸款最嚴格，可能只要遲繳過一次就非常有機會連貸款都不貸給你哦！
個人財力證明
很多人會覺得財力證明是不是只有收入或存款，其實有很多的資料都是可以當作財力證明，只是有的證明對於銀行而言接受度有的高有的低，這邊整理了兩大觀點來分析。
①收入型證明
收入型的財力證明就是指有關「收入」的都可以當作證明，這邊我統整五大方向來分析。
一、薪資收入證明
薪資收入證明只要是收入證明都是可以的，像是薪資轉帳證明、存摺、月結帳單、明細則一就可以。大部分的銀行都會要求六個月內的薪資紀錄來佐證近期的收入是穩定的。
二、扣繳憑單
扣繳憑單就是我們一整年的收入狀況，只要有正常報稅的公司都會有，扣繳憑單也是銀行也很看重的項目之一，但是有的人可能進來這家公司的時間沒有很久，申請到的扣繳憑單不會到一整年，銀行都會希望看到超過三個月的扣繳憑單才能夠證明，申請的方式可以去跟公司申請或是國稅局申請都可以。但是我都是去跟公司申請比較方便，就不用特地再跑一趟國稅局。
三、所得清單
所得清單是指所有薪資證明的綜合版，裡面會包含薪資所得、利息所得、股利收入之類的全部都會寫在上面，這樣也是幫助銀行在審核時一目了然，這個也是銀行非常看重的項目之一，但是有的代書在幫你申辦的貸款時，也會一起幫你申請出來，所以就不用特別再去跑一趟，申請的方式也是去國稅局或是稅捐處申請即可。
四、經常往來的存摺
有的人會想說有了上述的證明應該就不用看存摺了吧？最主要需要看存摺的是自由工作業者，因為他們不是固定領薪水或是領現金的職業，可能透過接案或是賣農產品或魚貨的，沒辦法申請上述類型的人就需要看存摺。
這邊教大家一個小技巧，可以另外準備一本存摺是專門入薪水的，每個月固定匯入一筆錢創造穩定的薪資，還要加上備註薪資，建議準備6個月到一年穩定的薪資收入，這樣銀行才會比較放心的核貸給你。
順便跟大家講一個非常重要的事情，如果你是領固定薪水的人，千萬不要當月光族！這樣會對於銀行而言是非常扣分的，因為銀行會覺得你的錢全部都花光光了，還有哪來的錢能夠繳交房貸呢？對吧！
五、定存或是儲蓄保單
很多人會買定存或是儲蓄險的保單，通常都還在繳款的狀況沒辦法說解除就解除，這個也是可以當作收入型的資產，但是很多銀行能夠接受的比較少，通常都是本行的接受度會比較高。但是如果有的話還是建議詢問申貸的銀行能不能夠接受，因為有總比沒有好。
②資產型證明
資產型證明只要是名下有不動產就算，像是房子、土地，就算你還不出錢銀行也不會擔心，因為會把你的抵押不動產拍賣掉。
另外可以佐證你名下有不動產的方式有兩個，
第一就是「不動產的權狀」，但是我有遇過客戶權狀是真的遺失弄不見的。
第二是有的銀行可以拿房屋稅單、地價稅單來當作證明，但是也不是每一家銀行都可以認列這個方式。
在個人條件中，你的存款的多寡對於銀行來說其實不具備太高的參考價值，因為銀行會認為你是不是因為要貸款，所以才去東湊西湊的把頭期款湊出來，存款也是說領就可以領的東西，所以存款的參考價值並不是你想像中的那麼大。只有「還款能力」跟「信用」才是銀行最重視的，房貸的還款金額不超過月薪的1/3，也是證明有好的還款能力的方式之一。
擔保品的條件
因為我們都是需要貸款的，所以擔保品就會是我們購買的房屋本身。擔保品銀行看的就是地段、屋齡還有坪數，簡單來說就是房子條件越好，對於銀行的評分也就越高。
像是加強磚造的使用年限大約是30年，鋼筋混擬土的使用年限大約是40年，只要屋齡超過房子結構的使用年限，對於銀行來說就只剩下土地的價值，那評估的成數自然就不會太高。
與銀行往來的程度
最後一項就是與銀行往來的程度，就是你有沒有購買該銀行的商品，或是存款、薪水都是用這家銀行，多少都會有加分的效果，但是加分的比例真的不多，主要還是看還款能力跟你的信用。
還款年限
還款年限指的就是我們房貸要還「多久」，常見的有20年與30年。那到底該選擇「還款年限長」還是「還款年限短」呢？早期老一輩都不喜歡欠銀行錢，想趕快還掉，但時間軸已經完全不同，現在的台灣高房價和低薪非常嚴重，一般的上班族非常勉強買了一間房，房貸可能就佔總家庭收入的二分之一，剩下除了吃飯、日常開銷就完全不能有任何娛樂，如果還要提前還完房貸，生活就會變得很苦，如果不提前還完房貸，又會給銀行很多利息。
我整理了三個觀點來分析。文章一定要看到最後，會直接算給你看，讓你知道你到底該不該提早把房貸還完！
一、房貸該選擇哪一種才好？
房貸大家在選擇該使用哪一家銀行的標準不是成數、利率就是該還多久，那到底該怎麼選才是最好的，有的銀行給成數8成，可是利率2%，有的銀行給成數7成，但是利率1%，把時間拉長可是利息很多，把時間縮短月付款會很高壓力很大。
在成數、利率、年限之間很多人就會陷入兩難，如果是你的話會怎麼選？我會用這三個標準下去衡量，
①房貸月付款金額越少越好
②貸款年限越長越好
③是房貸不能造成負擔
至於為什麼會這樣選讓我來算給你看！
從圖片來看很清楚可以知道，如果要選擇年限短、月付款高會造成你還房貸嚴重負擔，你就不應該考慮到底要還20年還是10年，如果選擇成數高，雖然月付款高了一點，但是你比別人多100萬可以使用，但是選擇多100萬可以使用的前提是，你對於錢的概念是什麼？
二、你有一筆錢會怎麼用？
假設今天你有一筆額外的存款300萬，剛好你的房貸也剩下10年300萬，你會選擇把房貸還掉還是拿去投資？房貸目前是槓桿可以開最大、利率也超低的一種貸款，好比車貸、信貸都還要低。對於會使用錢的人來說，眼裡是比別人多那10年可以使用這300萬，要找到一個投資報酬率比房貸利率高的投資標的並沒有到很困難。
對於不會使用錢的人來說，眼裡是我還欠銀行300萬，每天都很擔心會欠銀行利息，想趕快還清，就會把多餘的錢趕快拿來還房貸，變成每個月省下月付款的錢。假設今天月付款是25000元，你提前還完房貸的確每個月就少繳了25000元，但是你這25000元要累積到300萬則是需要10年的時間，而選擇沒有提早還房貸的人，比你提早10年「使用」這300萬。
三、提前還房貸竟然虧那麼多？
假設今天你的朋友想要跟你借100萬，借貸條件是10年後一樣還你100萬，不管是誰聽到一定都會不願意的吧？因為你會考慮這三件事情，第一個是沒有利息，第二個是放在銀行都比借你來的好，第三個錢只會越來越薄。
當你會想到以上三點之後，反向思考一下，那房貸真的有急著要提早還嗎？通貨膨脹這點大家非常容易忘記，只知道手握現金錢會越來越薄，可是都忘記了債務的實際價值只會越來越低，今天我跟你借100萬，銀行不會因為通膨10年後就要還110萬。就讓我直接算給你看！
同樣是800萬的貸款，如果加上通膨率才能夠看到「實際價值」。
10年期比20年期多付出了732995元的代價
10年期比30年期多付出了1410733元的代價
感覺少付了很多利息，但是實際上你卻付出了更大的代價，這就是為什麼「價值」比「價錢」重要的原因。現在的100萬跟未來的100萬是完全不一樣的東西。但是利率也是會變動的，以目前的角度來看，很難再次回到早期8%~10%的利率，要對抗通膨，要想辦法讓自己的資產報酬率追上甚至超越「通膨加上利率」，就可以增加自己的資產，才會不會房貸越還越窮。
買房子頭期款準備多少才夠？
我們知道有關房貸的事情之後，就大約可以知道自己該準備多少頭期款，買房子頭期款的準備是買房前一定要知道的事情，也是買房前的第一步，那買房子頭期款到底要準備多少才夠？有的人說總價的兩成、三成？又有人說至少要三成才夠。如果你在買房之前沒有準備好頭期款，是會產生很多很嚴重的問題，接下來會來告訴你，到底頭期款是由那些東西組成，並且會分析怎樣才是最安全的。
買房子頭期款怎麼抓？
買房子頭期款到底該怎麼抓才比較正確？我分享我常用的方式給大家。
買房子頭期款用月薪回推
房貸每個月的還款金額盡量不超過家庭總薪水的1/3，舉例來說今天你的家庭總收入是9萬，那比較安全的房貸還款金額就是3萬，可以利用房貸計算機去計算，可以貸款的金額是多少，就可以知道多少總價的房子會比較沒有負擔。
假設今天的利率是2%、貸款30年、本息攤還、貸款800萬。每個月繳款的金額就是29570元，貸款七成是800萬，可以買到的總價就是1142萬。貸款八成800萬，可以購買的總價就是100萬元。
買房子頭期款要注意額外的隱形成本
在簽約之前我都會建議要準備買房子頭期款的人，要準備總價的2.5成~3成當作自備款，因為八成的貸款成數並不是非常容易就可以達到的，通常貸款成數會在75成上下比較多，那剩下還有哪些額外的成本要注意？
一、買房交易費用
買房子之前大家都知道要準備頭期款，那你知道頭期款以外還有哪些費用需要繳的嗎？買房子的時候房仲或代銷沒有跟你講清楚，小心這些費用都是不能夠貸款的，突然還要繳好幾十萬的費用，突然被代書通知的你，臨時拿得出這麼多錢嗎？今天會帶你了解除了頭期款以外還有這「四大費用」需要繳。
①政府稅費
政府稅費是指政府收的稅費，只要是不動產交易，不管是經由房仲、建商或個人私下交易，都要收的費用。
契稅
我們常聽到的房契有房才有契，所以一般土地買賣是不會有契稅的，只有房屋買賣才會有！買賣計算方式的話是房屋評定現值的6%，像是贈與、佔有也是6%，典權4%、交換、分割則是2%，但是今天只討論買賣的部分，其他的就只有%數的不同，計算方式是完全一樣的。
房屋的評定現值跟實際的成交價是沒有關係的，是政府機關依照「評定現值委員會」訂定數據再依照「公式」計算出來的，簡單來說就是「房屋稅單」上面會寫說房屋評定現值是多少，我們在乘上6%去計算，就是我們要繳的契稅金額。
印花稅
印花稅就是政府核准稅費的一種許可證，通常會貼類似郵票或是蓋章的方式，政府連這個都要課稅，真是萬稅萬稅萬萬稅什麼都要來一點。
- 印花稅計算公式：核定契價(房屋現值+土地公告現值)X千分之一(0.001)
繳下來的話也是要看剛提到的「房屋評定現值」來做計算，所以新房子的印花稅也通常會比較貴，通常會是「幾百塊、幾千塊」。
地政規費
地政規費的話會分成登記費、書狀費、他項權利設定規費三種稅。
●登記費
登記費是「房屋現值+土地申報地價」的千分之一通常費用是不會到太高。也是要看房子的現值來做計算。大概也是幾百塊幾千塊。
●書狀費
每一張是80元，一般房子會有土地跟建物各一張。
●他項權利設定規費
他項權利設定規費是有需要貸款的人才需要繳的，假設我們今天買了一間1000萬的房子，貸款八成金額是800萬，銀行設定通常會在高一點點，設定金額是800X1.2倍就是960萬，960萬的千分之一就是9600元。
所以上述的地政規費加起來頂多一萬兩萬內就可解決的。
②民間費用
民間費用我是定義成政府以外的費用，也是要看你的需求決定有沒有要收費。
代書執行業務
每一家代書事務所的收費標準都不太一樣，但是好的代書真的是可以讓你上天堂，把你處理好大大小小的事情，讓你完全不用煩惱。但是依照我的經驗真的一分錢一分貨，可以試著打聽看看哪一家事務所的服務效率很好，免得一輩子可能才買一次房，卻遇上很雷的代書，真的會讓你在買房的過程中，非常非常的痛苦。
代書費
代書費的話一般正常買賣都是用筆的單位來做計算，不是這個筆。每一筆的費用是8000~12000元，為什麼會說是一般正常買賣呢？就是因為有的土地或建物會不只一筆，如果增加一筆的話會加收1000~3000元。
潤筆費
簽約時代書會酌收潤筆費就是簽約費的意思，通常買賣雙方各半一人1000元左右。
他項權利登記
如果你是需要貸款的話，代書幫你代辦銀行的相關業務，每一件4000~8000元。如果土地或建物不只一筆的話，也是會額外增加每筆2000~3000元。
謄本費
代書這邊會幫我們去地政單位申請謄本與地籍圖，費用大約是200~500元。
第一次買房的你一定會有個疑問，代書費感覺那麼貴我可不可以自己跑流程？這個當然是可以的！又可以省下一筆不少的費用，但是相對會花非常非常多的時間去了解怎麼申辦，代書收取費用是可以省去掉非常多的時間與麻煩，而且還會有專人服務，真心建議專業的事情還是交給專業的人來去做吧。
銀行費用
銀行的費用我細分成「一定需要繳」跟「有貸款才需要繳」兩種，這樣讓你比較清楚說有些其實不一定需要繳費，不會被銀行強迫推銷還不知道。
履約保證費用
因為現在為了交易安全大家都會作履約保證，履約保證的費用是買賣成交總價的萬分之六，買賣雙方一人一半。假設我們今天成交1000萬的房子萬分之六就是6000元，一半就是3000元。
火險
為什麼貸款的時候一定要強迫保火險、地震險？房子有貸款的話還不完全是你的，銀行也會怕哪天你不小心放火燒了房子，會沒有錢可以繼續償還貸款，當意外發生的時候，理賠金會優先賠給銀行，剩餘的金額才會回到貸款人的身上，每一年的費用是依照房子坪數下去計算的，坪數不是很大的房子大約每個月也是1~2千塊。
地震險
地震險因為921大地震過後，政府為了讓一般民眾震災後盡速獲得基本的經濟支柱，在民國91年4月1號開始實施「住宅地震保險制度」，規定購買火險就一定要加購地震險。
地震險也是跟火險一樣，理賠金也是會優先賠給銀行。費用的話每年大約是1350元左右。每一家銀行的費用與保費都有些不同，還是要依照各家銀行的規範，我建議還是提前詢問會比較好！
銀行規費
銀行規費可以解讀成銀行的手續費，我拆成這三種費用來說明。
帳管費
帳管費顧名思義就是管理帳戶的費用，大約是2000~5000元有的銀行只會收一次，有的銀行是會收到你繳完房貸為止。也是要依照各家銀行的規範，我這邊建議還是找銀行問清楚哦！
鑑價費
在申請貸款的時候，銀行會請專員去現場評估房屋的價值，才能夠核准房貸願意借給你多少錢，通常費用會落在5000元左右不等。
開辦費
開辦費簡單來說就是付聯徵查詢費與銀行審核過程中所產生的費用。
我這邊告訴你一個小秘密，其實開辦費是可以跟銀行談的，因為這個也包含了銀行業務的獎金在裡面，但是我還是告訴各位朋友，如果銀行這邊已經給你不錯的利率與成數，該賺的就讓別人去賺，畢竟每個人出來工作都是辛苦的，費用會落在5000~10000元左右。
二、裝潢整理費
現在不管是中古屋還是新成屋都非常的貴，尤其是新成屋坪數非常小、總價也高，所以大部分的人都會選擇坪數較大的中古屋來當作首選。現在缺工缺料也非常嚴重，你要裝潢或整理房子又是一筆非常可觀的費用，尤其是整理後的廢棄物清運，這些廢棄物不能隨便亂丟棄，被檢舉罰很重，所以現在清運廢棄物的費用非常高，都是以車為單位。
簡單的整理像是水電重拉、牆壁粉刷、地板重鋪這類型整理到可以住，大概50萬~100萬就可以解決。如果又要裝潢還有家具預算可能會拉到200萬~300萬也說不定。
三、緊急預備金
買房的時候也不可能把一輩子的積蓄全部投入，緊急預備金對於每個在買房子頭期款中也不一定，對我來說準備個50萬~100萬就差不多，不管是突然生病還是又什麼緊急狀況，基本上都應付得來。
如果你今天買了1000萬的房子，貸款抓2成~3成，買屋交易費用預估10萬，整理裝潢100萬~200萬，緊急預備金50萬~100萬，這樣至少也要總價的4成~5成才能夠保守又安心的買房。
我想給你的建議
在申請房貸之前如果你沒有事先了解這些東西，剛好房仲又沒有跟你說，你就會錯失掉很多省下冤枉錢的機會，也有可能會用到自己不適合的還款方式，最後都是用錢買經驗，後悔當時候沒有好好做功課。
所以在準備買房子頭期款的時候，並不是單純準備2成~3成就好了，還有很多費用是一般買方不知道的，很多房仲在服務買方的時候也不會講得很清楚。沒有做好功課的買方就會以為買房子頭期款只要準備2成~3成就足夠，結果到快要交屋了，才發現還有一堆費用還沒繳清，最後東湊西湊才可以把費用湊出來。
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