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4大買房子流程,出價到交屋的完整攻略│首購族必須知道【南投買好房】

買房子流程是每個買賣房屋的人必經的過程,如果你是第一次買房或是第一次賣房的人,一定需要了解的4大步驟。買房子流程中買方與賣方要準備的東西都完全不一樣,需要注意的事情也完全不一樣,如果其中一個步驟沒有弄好,小心這場買賣交易就很有可能會有問題,你也必須要知道每個階段到底要做哪些事情,因為如果延遲了,就是整個買方與賣方的時間都得延後。

在簽約之前買方會先經過看屋,看了有喜歡之後會進入出價階段,至於如果你還停留在看屋階段,可以先參考我下面的兩篇文章。

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看房結束後如果你有喜歡這間房子,通常房仲都會要求你要不要出價,就會聽過「斡旋」或「要約書」這兩個專有名詞。相信你多少一定聽過「斡旋」,但是為什麼我還沒有確定要買,房仲就先請我先付一筆錢,當作「斡旋金」,如果你還沒有搞懂斡旋是什麼,就被房仲慫恿進行出價,房仲如果又沒有跟你講清楚,小心你很多權益都會因此而受損。

斡旋

斡旋是什麼?

斡旋其實真正的名字就叫「買賣議價委託書」,顧名思義就是買方與賣方在價格上沒有共識,並且買方委託房仲去跟屋主議價的合約書,那其中買賣議價委託書又可以分成「斡旋」與「要約書」兩種方式。斡旋跟要約書最大的差別就是斡旋需要支付一筆斡旋金來當作訂金,要約書不用,要約書是把總價的3%當作訂金,如果有違約的情況,會依照訂金的多寡來當作違約金。

斡旋是一定要的嗎?

很多首購族在買房聽到還沒確定要買之前,為什麼就要先付一筆錢,也太不合理?其實斡旋最主要的用意是保障買賣雙方與房仲三方的權益,斡旋保障買方出的價格是有效的,不會因為屋主確定價格後說不賣就不賣。相反的也是保障屋主確定價格之後,買方不能說反悔就反悔,會有違約的情況產生。

那對於房仲而言,就比較不會因此做白工,如果買方只是口頭出價,並不願意下斡旋,那如果好不容易幫買方把價格談下來,在沒有下斡旋的情況下,買方說不買就可以不買,對於房仲來說也比較沒有保障。所以如果買房子想要出價,斡旋是一個必經的過程。

斡旋跟要約書哪個好?

很多人在出價的時候,會考慮要選擇斡旋還是要約書,其實這個沒有所謂的正確答案,因為兩者的效力是完全一樣的,但是依照台灣的人的習慣,還有我自身的經驗,大多數人都是選擇斡旋當作出價的依據,主要的原因也是有付一筆斡旋金,台灣人也比較喜歡看到實體的東西,同時也代表著買方要買這間房子的誠意。

斡旋金該下多少?是越多越好嗎?

當你選擇斡旋的方式來談價,最後房仲就會請買方準備一筆斡旋金,那斡旋金該準備多少?如果你聽到房仲跟你說:「斡旋當然是準備越多越好啊!準備越多就代表著更多的誠意。」你就信以為真的準備超多的斡旋金,結果還不如預期,還有可能遇到黑心仲介把你的斡旋金拿了就跑。

當然斡旋金只是一種誠意的表現,不代表著準備越多誠意就越大,斡旋之後有成功議價下來,斡旋金的多寡只是暫很小的一部分,談價的過程還是得依靠房仲自己的努力與談價的技巧,並不是真的下越多就一定就越好。

那斡旋金通常都是以5萬~10萬為主,如果總價比較高也會以總價的2%~5%為依據,要用現金或支票都可以。

斡旋前的注意事項

斡旋其實沒有想像中的那麼複雜,但是也不是完全沒有重點要注意,我整理出以下兩點要注意。

①斡旋前一定要先搞懂合約內容

我整理出斡旋合約中,你一定要注意的八大注意事項。

一、審閱期

審閱期只要是「定型化契約」都會有的條款,內政部擔心消費者不了解合約內容,就直接與業者簽約。所以就規定了消費者有權攜回「空白合約」審閱三天以上,否則合約無效。但是合約的內容通常也沒不會寫的很白話,所以還是需要仲介業者來解釋。

二、確認房屋標的物有無正確

斡旋合約當中也要確認我們「買的房子」跟「看的房子」有沒有相同,包含地段、地號、建號、地址、坪數還有車位的編號都要確認,因為少數的房仲可能會有帶看錯間的狀況產生,所以千萬要確認清楚。

三、確認價格跟出價條件

第三個要確認的是我們希望買到的價格,之前有找我諮詢的客人就有跟我說過,有房仲趁買方身體不舒服的時候偷改價格,結果買方也不知道就簽名下去,最後只好告上法院。

出價條件指的是你有沒有希望的貸款成數、希望屋主留的家具甚至房仲有口頭答應你的事情,都要白紙黑字寫清楚,而且是要斡旋的時候就寫清楚,千萬不要答應簽約的時候在補寫就好,因為屋主同意的是你斡旋合約上面的條件,在簽約時才提出來屋主是可以不答應的。

四、確認出價期限

要確認房仲幫你談價的時間長短,但以我實務的經驗來說,議價通常不會一次就談到你最理想的價格,所以還是得多一點的時間給房仲去議價,期限通常是7~14天。

五、議價金支付

議價金我們可以主要以兩種方式做支付,現金與支票兩種,實務上還是用現金比較多。

六、議價金返還

下斡旋的時候,很多房仲都會跟你說不管怎樣可以退斡旋,可是事實上並不是買方說退斡旋就可以退。而是要在屋主同意此合約條件之前才可以退斡旋,合約條件包含價格與特別約定事項。屋主也會在斡旋的合約上面做簽名,簽名之後買方與賣方的買賣契約就會成立,如果在簽名之後,某一方只要反悔不賣或不買,那就要付出一定金額的違約金。

七、違約金的計算方式

舉例來說,今天你支付了10萬元的斡旋金,在屋主在同意之後,會有兩種狀況發生。

斡旋買方違約

斡旋當買方違約的時候,違約金就是所支付的10萬元斡旋金會被賣方沒收以外,還要額外支付當初所寫的仲介費,因為當屋主簽名的同時,仲介也完成了居中協調的工作,依法就可以跟雙方收取服務報酬。

斡旋賣方違約

斡旋當賣方違約的時候,買方當時候付了10萬元的斡旋金,賣方就要拿10萬元來當作違約金,另外也是要支付委託寫的仲介費。

八、不動產經紀業公司大小章

合法的斡旋合約的最後會有蓋該公司的大小章與經紀人章,如果沒有蓋的話千萬要小心。

斡旋前一定要先確認過不動產說明書

很多房仲請買方下斡旋的同時,只有單純講述斡旋合約,並沒有額外請買方確認不動產說明書的內容,因為我們在下斡旋之前,不動產說明書就等於是房屋的詳細資料。要確認的重點有房子的「基本資料」、「有無限制登記」、「謄本」、「實價登錄」、「地質敏感區」、「嫌惡設施」、「土地使用分區」還有「建物測量成果圖」。

在正式斡旋之前,一定請房仲給你看該房屋的不動產說明書,並且簽名,這樣才算是完整的斡旋流程。

③斡旋前要搞懂仲介費怎麼支付

仲介費是買屋成本中算是很大的一筆支出,仲介費在台灣就有點像是餐廳收取服務費那樣,仲介費也算是讓房仲居中協調結束後的一個服務報酬,那仲介費怎麼算才正確?仲介費可以談嗎?我整理出三個觀點來分析,帶你了解仲介費的所有規定跟祕密吧!

仲介費

仲介費是什麼?

仲介費對於房屋買賣來說就是買方與賣方的價格與條件還沒有共識,由房仲作為居中協調,讓雙方達成共識,那這時候就要額外支付仲介費當作勞務報酬。

仲介費的服務包含哪些?

仲介費單純對於合約上的內容,是只有包含「居中協調」,簡單來說就是只有在成交前的工作,像是帶你看房、帶你了解合約內容、幫你議價。

很多人會認為房仲就是要服務到交屋,甚至交屋後也要有售後服務,對吧?因為在台灣的房地產制度,讓整個房地產生態從屋主、買方、房仲三方的惡性競爭非常嚴重,包含房仲也是,如果你今天不提供這樣的服務,那明天你的客人就是會被同業搶走,長期下來就變成大家看到的,買屋送打掃、送清運等服務內容。

仲介費該什麼時候支付?

仲介費是「完成雙方居中協調工作後的勞務報酬」,就合約上來說,是成交簽約時就要支付仲介費。

但是剛剛我有提到惡性競爭非常嚴重,買方會擔心房仲會不會成交後就不理人了,所以為了讓買方安心,仲介費會跟著完稅款一起匯入履約保證的戶頭中,直到最後交屋結案完再提撥出來。

仲介費怎麼算

仲介費對於房仲來說是唯一的收入,內政部也有規定「仲介向買賣雙方收取的仲介服務費不得超過成交價金的6%」,簡單來說就是買方加上賣方的仲介費不得超過總價的6%。

仲介費可以談嗎?

仲介費能不能談其實這個問題你只要問房仲,房仲一定都跟你說不能談,誰都不會願意砍自己的獎金。但其實仲介費規定是買方與賣方加起來不能超過總價6%,約定成俗是買方2%、賣方4%,但其實仲介費也是可以彈性的跟房仲討論,而不是房仲什麼都還沒有做之前,就先砍對方的傭金,那自然房仲不會願意幫你服務。

仲介費6%其實都是買方付的

仲介費我在第35集有說到,這個觀念可能會跌破很多人的眼鏡,只要是做過房仲的都會知道,仲介費其實都是買方在付的。今天屋主委託房仲來賣,房仲跟屋主會討論底價要寫多少,而這個底價通常是含4%仲介費的,假設今天底價是寫1000萬,那屋主實際拿到會是「960萬」然後稅費自行負擔,剩下的40萬就是屋主要給房仲的仲介費。

那今天這間房子真的成交1000萬,買方需要付2%的仲介費還有1000萬,那是不是就是等於你付了4%+2%的仲介費,也會有什麼都不想付的屋主,連稅金全部要買方負擔。

假設全部的稅金是40萬,底價就會變成1041萬,就是買方付了4%+2%+40萬稅金的總價,反正不管賣方付幾%的仲介費,全部都是買方吸收。

仲介費其實就是房仲唯一的收入來源,其實各行各業的辛苦面,一般的消費者是不會看到的,包含房仲也是,很多人會認為房仲就是靠著一張嘴在吃飯,那我簡單的的事情為什麼要收取那麼高額的仲介費?其實對於優質的房仲來說,絕對是能夠提供超過2%仲介費以上的價值,仲介費對於好的房仲來說,真的是一種肯定與信任!

如果以上的流程你都順利結束後,就回來到買房的4大流程,就讓我們繼續了解吧!

買房子流程

買房子流程是每個買賣房屋的人必經的過程,如果你是第一次買房或是第一次賣房的人,一定需要了解的4大步驟。買房子流程中買方與賣方要準備的東西都完全不一樣,需要注意的事情也完全不一樣,如果其中一個步驟沒有弄好,小心這場買賣交易就很有可能會有問題,你也必須要知道每個階段到底要做哪些事情,因為如果延遲了,就是整個買方與賣方的時間都得延後。

為了要讓你更順利知道買房子流程有哪些,簡單可以分成四大步驟簽約、用印、完稅與尾款。

買房子流程一、簽約

簽約就是買賣雙方合意好買賣價格與條件之後,如果是透過房仲成交,就會由房仲來約時間到房仲公司進行簽約,會由代書來替買賣雙方簽訂不動產買賣契約書,並且再次確認雙方合意的簽約價格與條件,還有講解不動產買賣契約書的內容。

通常好一點的代書會講得非常詳細,但我也有遇過老代書認為這些都是買賣雙方應該早就要知道的內容,就隨便帶過,如果再簽約的過程中有任何不懂的地方,一定要向房仲或代書提問。

簽約時也要確認整個流程有沒有使用「履約保證」來保障買賣雙方的權益。

履約保證是一個保障買賣雙方交易安全的機制,早期買賣房子都是一手交錢、一手交貨,但是這樣的交易方式非常容易產生詐騙問題,很多人因為看屋主好像很老實,就開心付了錢結果屋主還失蹤了!如果是你遇到了求償無門該怎麼辦?如果沒有使用這個機制的話,交易風險會提高90%以上!

履約保證是什麼?

履約保證是為了保障買賣雙方權益及維護交易安全的一種交易制度,早期一手交錢一手交貨發生的糾紛層出不窮,所以才會有這種制度的出現,會委託「第三方的建經公司」擔任保管所有買賣價金的角色,建經公司都是經內政部專案核准輔導成立的機構,所以是可以信任且公正的第三方。

其實履約保證的制度在我們日常生活中很常見,只是我們不知道而已。像是我們在網路上買東西,付完款之後,錢也不會馬上到賣方手上,會先到這個網路購物平台的專用帳戶,等到確認拿到東西沒有問題之後,這個平台才會把錢匯到賣方戶頭。

履約保證的流程

履約保證

早期我們「買房」都是把錢直接交給「屋主」再由代書辦理過戶、產權登記的流程,但是這邊就有可能會有一個風險是如果賣方跟代書串通好,就非常有機會在你不知道的情況下把你的錢給騙走。

有了履約保證的制度之後,「買方」、「賣方」、「代書」都是獨立的存在,不能夠買方又是代書,賣方又是代書這樣,避免案件都是自己人在操作想怎麼弄都可以。幫你簽約的代書是跟建經公司簽約的特約代書,才可以使用履約保證的這個制度,而不是路邊隨便的代書都可以使用的。

再來我們「買方」付的每一筆的款項都會匯進到為了這次案件所開的「專戶」,包括買賣價金、稅費、仲介費之類的費用全部都是匯到「專戶」裡頭,買方匯完款的一兩個小時之後就會收到簡訊,會顯示你多少錢有沒有成功匯到這個戶頭裡面。

那專戶裡面的錢不管是誰在點交之前都沒辦法動,除非買賣雙方都同意,但還是建議如果能不提前動到裡面的錢就不要動到,以免之後的糾紛會越來越多。所有的流程跑完之後會讓買賣雙方進行點交並且確認屋況,都確認好完全沒有問題的話,雙方會同意並且簽名,這時候買方才會拿到房子,賣方才會拿到錢。

履約保證為什麼那麼重要

現在不管大街小巷的詐騙越來越多而且手法越來越新,有時候首購族甚至很多交易好幾次的老手都會不小心踏入陷阱當中,金額小頂多記取教訓,金額大的話則是傾家蕩產。履約保證能夠提供的服務不只是價金的保管而已,我整理出以下三大觀點來分析為什麼履約保證那麼重要!

對於契約有一定的掌控權

假設今天賣方突然說不賣想反悔不履行契約,交屋時要雙方同意「屋主才會拿到錢」,「買方才會拿到房子」,那買方這邊只能摸摸鼻子的等嗎?

當然不是,這時候就是建經公司存在的重要性,建經公司會先寄存證信函請賣方履行契約,如果還是不履行那就再寄第二封再不履行價金會退還給買方,那違約求償的部分會再依法向賣方求償,比較不會浪費買方的時間錢卡在那邊沒辦法買新的房子。所以建經公司除了保管價金以外,還可以擔任第三方的公正裁斷的角色。

②金流清楚、安全

買方這邊匯入專戶的「任何」款項都會簡訊通知,而且你繳的每一筆的款項都會列出明細,不會讓你不知道匯這些錢是繳去哪邊產生不安的感覺,像是現在連仲介費也不收現金完全都是匯到專戶裡面。讓買方除了方便以外,也不要每次都帶那麼多現金在身上,又多了一個風險。

③費用低、保障高

履約保證的費用是非常少又可以換取很大的保障,費用是總價的萬分之六,買賣雙方各半就是萬分之三。

假設今天1000萬的房子,買方要繳3000元,賣方也是繳3000元。只要花3000元就可以獲得交易安全的保障,是目前很多先進國家一定會採用的交易制度。

現在常見有跟房仲公司配合的建經公司有六家

僑馥建築經理公司第一建築經理股份有限公司安信建經合泰建築經理股份有限公司泛太建經安新建經

簽約時買方要準備什麼?

買方在簽約前要注意簽約的時間與地點,大部分的「不動產買賣議價書」中會寫到,當屋主同意合約中條件售出時,買賣雙方要在五日內進行簽約,避免買賣雙方把時間拖延太久,或刻意不進行簽約。並且買方可以開始找要找哪一間銀行進行貸款申請。

買方要準備的東西有:簽約金(總價10%)、身分證與印章。

簽約時賣方要準備什麼?

賣方在簽約前要注意的東西其實跟買方都差不多,最大的差別就是要準備的東西。

賣方要準備的東西有:身分證、印章、土地權狀、建物權狀、印鑑證明、存款簿、房屋稅單、地價稅單。如果一次帶齊的話,後續通常就不用再特地拿給代書,可以省去很多時間。

買房子流程二、用印

買房子流程當中的第二步驟就是用印,用印簡單來說就是蓋印章,會由代書替買賣雙方申請該支付的稅金跟移轉申請書的手續。

用印時買方要準備什麼?

買方這時候要跟代書約時間去蓋印章,並且確定要選擇哪一間銀行進行貸款。

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用印時賣方要準備什麼?

賣方這時候也是要跟代書約時間蓋印章,但是這時候蓋的是印鑑章,蓋完之後一定要自行保管好。

買房子流程三、完稅

買房子流程當中的第三步驟就是完稅,顧名思義就是買賣雙方把繳納的稅金繳清,只要把款項匯入履保帳戶,再由代書這邊進行繳款即可。

完稅時買方要準備什麼?

買方這時候要跟代書確定要繳款的金額是多少,並且匯入履保,當中會包含契稅、代書費、政府規費與仲介費。買方要要做的事情就是跟銀行進行對保,確定後續貸款的一些合約,包含貸款的成數、利率、還款年限。

這時候買方還要跟房仲約時間到房屋的現場確認,是不是跟當初簽約的條件有一樣,如果都一樣確認沒問題,就可以請代書撥入完稅款,讓對方可以正常過戶到你的名下。

完稅時賣方要準備什麼?

賣方這時候也要跟代書確定好稅金的繳款金額是多少,也要確定房屋的現況有沒有東西該移走還沒移走的,該留下的沒留下的。

買房子流程四、尾款

買房子流程的最後一個步驟就是尾款又可以稱為交屋。完稅款撥入並且過戶完成之後,差不多在一個星期內就可以進行交屋了,交屋會到房仲公司進行點交,由代書幫買賣雙方確定好該付的款項、該給的文件有沒有遺漏的還有水電、房屋稅、地價稅的結算,並且解說後續該注意的事項,像是地價稅、房屋稅的繳款日期,與自用住宅的相關事宜。

尾款時買方要準備什麼?

買方這時候看有沒有需要再次檢查屋況,如果不需要就可以直接到房仲公司進行點交,要跟代書確定拿到鑰匙、權狀與稅金收據。

尾款時賣方要準備什麼?

賣方這時候要帶著該結算的水電費與稅金的款項,還有該房子的鑰匙。

我想跟你說

當你知道簽約前出價該注意些什麼,還有買房的4大流程之後,你就會很清楚到了哪個階段你該做些什麼,很多人第一次買房並不會知道這些東西,房仲也不會花太多時間跟你講那麼多,問了身邊的人也沒辦法說出那麼詳細,因為大部分的人都是過一步算一步,買房子流程不是非常簡單的東西。

但是如果其中一個步驟產生糾紛,後續就會延伸更多的問題要解決,所以不如事先就先做好功課,才可以為你的買房之路更順利,如果你在買房上有任何問題,歡迎點擊下方圖片,加入我的官方LINE帳號領取買房注意清單,或是訂閱我的買房電子書,可以幫助你在買房更順利、更有目標!

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