4大買房子流程，出價到交屋的完整攻略│首購族必須知道【南投買好房】

買房子流程是每個買賣房屋的人必經的過程，如果你是第一次買房或是第一次賣房的人，一定需要了解的4大步驟。買房子流程中買方與賣方要準備的東西都完全不一樣，需要注意的事情也完全不一樣，如果其中一個步驟沒有弄好，小心這場買賣交易就很有可能會有問題，你也必須要知道每個階段到底要做哪些事情，因為如果延遲了，就是整個買方與賣方的時間都得延後。

在簽約之前買方會先經過看屋，看了有喜歡之後會進入出價階段，至於如果你還停留在看屋階段，可以先參考我下面的兩篇文章。

斡旋是什麼？

斡旋其實真正的名字就叫「買賣議價委託書」，顧名思義就是買方與賣方在價格上沒有共識，並且買方委託房仲去跟屋主議價的合約書，那其中買賣議價委託書又可以分成「斡旋」與「要約書」兩種方式。斡旋跟要約書最大的差別就是斡旋需要支付一筆斡旋金來當作訂金，要約書不用，要約書是把總價的3%當作訂金，如果有違約的情況，會依照訂金的多寡來當作違約金。

斡旋是一定要的嗎？

很多首購族在買房聽到還沒確定要買之前，為什麼就要先付一筆錢，也太不合理？其實斡旋最主要的用意是保障買賣雙方與房仲三方的權益，斡旋保障買方出的價格是有效的，不會因為屋主確定價格後說不賣就不賣。相反的也是保障屋主確定價格之後，買方不能說反悔就反悔，會有違約的情況產生。

那對於房仲而言，就比較不會因此做白工，如果買方只是口頭出價，並不願意下斡旋，那如果好不容易幫買方把價格談下來，在沒有下斡旋的情況下，買方說不買就可以不買，對於房仲來說也比較沒有保障。所以如果買房子想要出價，斡旋是一個必經的過程。

斡旋跟要約書哪個好？

很多人在出價的時候，會考慮要選擇斡旋還是要約書，其實這個沒有所謂的正確答案，因為兩者的效力是完全一樣的，但是依照台灣的人的習慣，還有我自身的經驗，大多數人都是選擇斡旋當作出價的依據，主要的原因也是有付一筆斡旋金，台灣人也比較喜歡看到實體的東西，同時也代表著買方要買這間房子的誠意。

斡旋金該下多少？是越多越好嗎？

當你選擇斡旋的方式來談價，最後房仲就會請買方準備一筆斡旋金，那斡旋金該準備多少？如果你聽到房仲跟你說：「斡旋當然是準備越多越好啊！準備越多就代表著更多的誠意。」你就信以為真的準備超多的斡旋金，結果還不如預期，還有可能遇到黑心仲介把你的斡旋金拿了就跑。

當然斡旋金只是一種誠意的表現，不代表著準備越多誠意就越大，斡旋之後有成功議價下來，斡旋金的多寡只是暫很小的一部分，談價的過程還是得依靠房仲自己的努力與談價的技巧，並不是真的下越多就一定就越好。

那斡旋金通常都是以5萬~10萬為主，如果總價比較高也會以總價的2%~5%為依據，要用現金或支票都可以。

斡旋前的注意事項

斡旋其實沒有想像中的那麼複雜，但是也不是完全沒有重點要注意，我整理出以下兩點要注意。

①斡旋前一定要先搞懂合約內容

我整理出斡旋合約中，你一定要注意的八大注意事項。

一、審閱期

審閱期只要是「定型化契約」都會有的條款，內政部擔心消費者不了解合約內容，就直接與業者簽約。所以就規定了消費者有權攜回「空白合約」審閱三天以上，否則合約無效。但是合約的內容通常也沒不會寫的很白話，所以還是需要仲介業者來解釋。

二、確認房屋標的物有無正確

斡旋合約當中也要確認我們「買的房子」跟「看的房子」有沒有相同，包含地段、地號、建號、地址、坪數還有車位的編號都要確認，因為少數的房仲可能會有帶看錯間的狀況產生，所以千萬要確認清楚。

三、確認價格跟出價條件

第三個要確認的是我們希望買到的價格，之前有找我諮詢的客人就有跟我說過，有房仲趁買方身體不舒服的時候偷改價格，結果買方也不知道就簽名下去，最後只好告上法院。

出價條件指的是你有沒有希望的貸款成數、希望屋主留的家具甚至房仲有口頭答應你的事情，都要白紙黑字寫清楚，而且是要斡旋的時候就寫清楚，千萬不要答應簽約的時候在補寫就好，因為屋主同意的是你斡旋合約上面的條件，在簽約時才提出來屋主是可以不答應的。

四、確認出價期限

要確認房仲幫你談價的時間長短，但以我實務的經驗來說，議價通常不會一次就談到你最理想的價格，所以還是得多一點的時間給房仲去議價，期限通常是7~14天。

五、議價金支付

議價金我們可以主要以兩種方式做支付，現金與支票兩種，實務上還是用現金比較多。

六、議價金返還

下斡旋的時候，很多房仲都會跟你說不管怎樣可以退斡旋，可是事實上並不是買方說退斡旋就可以退。而是要在屋主同意此合約條件之前才可以退斡旋，合約條件包含價格與特別約定事項。屋主也會在斡旋的合約上面做簽名，簽名之後買方與賣方的買賣契約就會成立，如果在簽名之後，某一方只要反悔不賣或不買，那就要付出一定金額的違約金。

七、違約金的計算方式

舉例來說，今天你支付了10萬元的斡旋金，在屋主在同意之後，會有兩種狀況發生。

斡旋買方違約

斡旋當買方違約的時候，違約金就是所支付的10萬元斡旋金會被賣方沒收以外，還要額外支付當初所寫的仲介費，因為當屋主簽名的同時，仲介也完成了居中協調的工作，依法就可以跟雙方收取服務報酬。

斡旋賣方違約

斡旋當賣方違約的時候，買方當時候付了10萬元的斡旋金，賣方就要拿10萬元來當作違約金，另外也是要支付委託寫的仲介費。

八、不動產經紀業公司大小章

合法的斡旋合約的最後會有蓋該公司的大小章與經紀人章，如果沒有蓋的話千萬要小心。

②斡旋前一定要先確認過不動產說明書

很多房仲請買方下斡旋的同時，只有單純講述斡旋合約，並沒有額外請買方確認不動產說明書的內容，因為我們在下斡旋之前，不動產說明書就等於是房屋的詳細資料。要確認的重點有房子的「基本資料」、「有無限制登記」、「謄本」、「實價登錄」、「地質敏感區」、「嫌惡設施」、「土地使用分區」還有「建物測量成果圖」。

在正式斡旋之前，一定請房仲給你看該房屋的不動產說明書，並且簽名，這樣才算是完整的斡旋流程。

③斡旋前要搞懂仲介費怎麼支付

仲介費是買屋成本中算是很大的一筆支出，仲介費在台灣就有點像是餐廳收取服務費那樣，仲介費也算是讓房仲居中協調結束後的一個服務報酬，那仲介費怎麼算才正確？仲介費可以談嗎？我整理出三個觀點來分析，帶你了解仲介費的所有規定跟祕密吧！

仲介費是什麼？

仲介費對於房屋買賣來說就是買方與賣方的價格與條件還沒有共識，由房仲作為居中協調，讓雙方達成共識，那這時候就要額外支付仲介費當作勞務報酬。

仲介費的服務包含哪些？

仲介費單純對於合約上的內容，是只有包含「居中協調」，簡單來說就是只有在成交前的工作，像是帶你看房、帶你了解合約內容、幫你議價。

很多人會認為房仲就是要服務到交屋，甚至交屋後也要有售後服務，對吧？因為在台灣的房地產制度，讓整個房地產生態從屋主、買方、房仲三方的惡性競爭非常嚴重，包含房仲也是，如果你今天不提供這樣的服務，那明天你的客人就是會被同業搶走，長期下來就變成大家看到的，買屋送打掃、送清運等服務內容。

仲介費該什麼時候支付？

仲介費是「完成雙方居中協調工作後的勞務報酬」，就合約上來說，是成交簽約時就要支付仲介費。

但是剛剛我有提到惡性競爭非常嚴重，買方會擔心房仲會不會成交後就不理人了，所以為了讓買方安心，仲介費會跟著完稅款一起匯入履約保證的戶頭中，直到最後交屋結案完再提撥出來。

仲介費怎麼算

仲介費對於房仲來說是唯一的收入，內政部也有規定「仲介向買賣雙方收取的仲介服務費不得超過成交價金的6%」，簡單來說就是買方加上賣方的仲介費不得超過總價的6%。

仲介費可以談嗎？

仲介費能不能談其實這個問題你只要問房仲，房仲一定都跟你說不能談，誰都不會願意砍自己的獎金。但其實仲介費規定是買方與賣方加起來不能超過總價6%，約定成俗是買方2%、賣方4%，但其實仲介費也是可以彈性的跟房仲討論，而不是房仲什麼都還沒有做之前，就先砍對方的傭金，那自然房仲不會願意幫你服務。

仲介費6%其實都是買方付的

仲介費我在第35集有說到，這個觀念可能會跌破很多人的眼鏡，只要是做過房仲的都會知道，仲介費其實都是買方在付的。今天屋主委託房仲來賣，房仲跟屋主會討論底價要寫多少，而這個底價通常是含4%仲介費的，假設今天底價是寫1000萬，那屋主實際拿到會是「960萬」然後稅費自行負擔，剩下的40萬就是屋主要給房仲的仲介費。

那今天這間房子真的成交1000萬，買方需要付2%的仲介費還有1000萬，那是不是就是等於你付了4%+2%的仲介費，也會有什麼都不想付的屋主，連稅金全部要買方負擔。

假設全部的稅金是40萬，底價就會變成1041萬，就是買方付了4%+2%+40萬稅金的總價，反正不管賣方付幾%的仲介費，全部都是買方吸收。

仲介費其實就是房仲唯一的收入來源，其實各行各業的辛苦面，一般的消費者是不會看到的，包含房仲也是，很多人會認為房仲就是靠著一張嘴在吃飯，那我簡單的的事情為什麼要收取那麼高額的仲介費？其實對於優質的房仲來說，絕對是能夠提供超過2%仲介費以上的價值，仲介費對於好的房仲來說，真的是一種肯定與信任！

如果以上的流程你都順利結束後，就回來到買房的4大流程，就讓我們繼續了解吧！

為了要讓你更順利知道買房子流程有哪些，簡單可以分成四大步驟簽約、用印、完稅與尾款。

買房子流程一、簽約

簽約就是買賣雙方合意好買賣價格與條件之後，如果是透過房仲成交，就會由房仲來約時間到房仲公司進行簽約，會由代書來替買賣雙方簽訂不動產買賣契約書，並且再次確認雙方合意的簽約價格與條件，還有講解不動產買賣契約書的內容。

通常好一點的代書會講得非常詳細，但我也有遇過老代書認為這些都是買賣雙方應該早就要知道的內容，就隨便帶過，如果再簽約的過程中有任何不懂的地方，一定要向房仲或代書提問。

簽約時也要確認整個流程有沒有使用「履約保證」來保障買賣雙方的權益。

履約保證是一個保障買賣雙方交易安全的機制，早期買賣房子都是一手交錢、一手交貨，但是這樣的交易方式非常容易產生詐騙問題，很多人因為看屋主好像很老實，就開心付了錢結果屋主還失蹤了！如果是你遇到了求償無門該怎麼辦？如果沒有使用這個機制的話，交易風險會提高90%以上！

履約保證是什麼？

履約保證是為了保障買賣雙方權益及維護交易安全的一種交易制度，早期一手交錢一手交貨發生的糾紛層出不窮，所以才會有這種制度的出現，會委託「第三方的建經公司」擔任保管所有買賣價金的角色，建經公司都是經內政部專案核准輔導成立的機構，所以是可以信任且公正的第三方。

其實履約保證的制度在我們日常生活中很常見，只是我們不知道而已。像是我們在網路上買東西，付完款之後，錢也不會馬上到賣方手上，會先到這個網路購物平台的專用帳戶，等到確認拿到東西沒有問題之後，這個平台才會把錢匯到賣方戶頭。

履約保證的流程

早期我們「買房」都是把錢直接交給「屋主」再由代書辦理過戶、產權登記的流程，但是這邊就有可能會有一個風險是如果賣方跟代書串通好，就非常有機會在你不知道的情況下把你的錢給騙走。

有了履約保證的制度之後，「買方」、「賣方」、「代書」都是獨立的存在，不能夠買方又是代書，賣方又是代書這樣，避免案件都是自己人在操作想怎麼弄都可以。幫你簽約的代書是跟建經公司簽約的特約代書，才可以使用履約保證的這個制度，而不是路邊隨便的代書都可以使用的。

再來我們「買方」付的每一筆的款項都會匯進到為了這次案件所開的「專戶」，包括買賣價金、稅費、仲介費之類的費用全部都是匯到「專戶」裡頭，買方匯完款的一兩個小時之後就會收到簡訊，會顯示你多少錢有沒有成功匯到這個戶頭裡面。

那專戶裡面的錢不管是誰在點交之前都沒辦法動，除非買賣雙方都同意，但還是建議如果能不提前動到裡面的錢就不要動到，以免之後的糾紛會越來越多。所有的流程跑完之後會讓買賣雙方進行點交並且確認屋況，都確認好完全沒有問題的話，雙方會同意並且簽名，這時候買方才會拿到房子，賣方才會拿到錢。

履約保證為什麼那麼重要

現在不管大街小巷的詐騙越來越多而且手法越來越新，有時候首購族甚至很多交易好幾次的老手都會不小心踏入陷阱當中，金額小頂多記取教訓，金額大的話則是傾家蕩產。履約保證能夠提供的服務不只是價金的保管而已，我整理出以下三大觀點來分析為什麼履約保證那麼重要！

①對於契約有一定的掌控權

假設今天賣方突然說不賣想反悔不履行契約，交屋時要雙方同意「屋主才會拿到錢」，「買方才會拿到房子」，那買方這邊只能摸摸鼻子的等嗎？

當然不是，這時候就是建經公司存在的重要性，建經公司會先寄存證信函請賣方履行契約，如果還是不履行那就再寄第二封再不履行價金會退還給買方，那違約求償的部分會再依法向賣方求償，比較不會浪費買方的時間錢卡在那邊沒辦法買新的房子。所以建經公司除了保管價金以外，還可以擔任第三方的公正裁斷的角色。

②金流清楚、安全

買方這邊匯入專戶的「任何」款項都會簡訊通知，而且你繳的每一筆的款項都會列出明細，不會讓你不知道匯這些錢是繳去哪邊產生不安的感覺，像是現在連仲介費也不收現金完全都是匯到專戶裡面。讓買方除了方便以外，也不要每次都帶那麼多現金在身上，又多了一個風險。

③費用低、保障高

履約保證的費用是非常少又可以換取很大的保障，費用是總價的萬分之六，買賣雙方各半就是萬分之三。

假設今天1000萬的房子，買方要繳3000元，賣方也是繳3000元。只要花3000元就可以獲得交易安全的保障，是目前很多先進國家一定會採用的交易制度。

現在常見有跟房仲公司配合的建經公司有六家

僑馥建築經理公司、第一建築經理股份有限公司、安信建經、合泰建築經理股份有限公司、泛太建經、安新建經

簽約時買方要準備什麼？

買方在簽約前要注意簽約的時間與地點，大部分的「不動產買賣議價書」中會寫到，當屋主同意合約中條件售出時，買賣雙方要在五日內進行簽約，避免買賣雙方把時間拖延太久，或刻意不進行簽約。並且買方可以開始找要找哪一間銀行進行貸款申請。

買方要準備的東西有：簽約金(總價10%)、身分證與印章。

簽約時賣方要準備什麼？

賣方在簽約前要注意的東西其實跟買方都差不多，最大的差別就是要準備的東西。

賣方要準備的東西有：身分證、印章、土地權狀、建物權狀、印鑑證明、存款簿、房屋稅單、地價稅單。如果一次帶齊的話，後續通常就不用再特地拿給代書，可以省去很多時間。

買房子流程二、用印

買房子流程當中的第二步驟就是用印，用印簡單來說就是蓋印章，會由代書替買賣雙方申請該支付的稅金跟移轉申請書的手續。

用印時買方要準備什麼？

買方這時候要跟代書約時間去蓋印章，並且確定要選擇哪一間銀行進行貸款。

用印時賣方要準備什麼？

賣方這時候也是要跟代書約時間蓋印章，但是這時候蓋的是印鑑章，蓋完之後一定要自行保管好。

買房子流程三、完稅

買房子流程當中的第三步驟就是完稅，顧名思義就是買賣雙方把繳納的稅金繳清，只要把款項匯入履保帳戶，再由代書這邊進行繳款即可。

完稅時買方要準備什麼？

買方這時候要跟代書確定要繳款的金額是多少，並且匯入履保，當中會包含契稅、代書費、政府規費與仲介費。買方要要做的事情就是跟銀行進行對保，確定後續貸款的一些合約，包含貸款的成數、利率、還款年限。

這時候買方還要跟房仲約時間到房屋的現場確認，是不是跟當初簽約的條件有一樣，如果都一樣確認沒問題，就可以請代書撥入完稅款，讓對方可以正常過戶到你的名下。

完稅時賣方要準備什麼？

賣方這時候也要跟代書確定好稅金的繳款金額是多少，也要確定房屋的現況有沒有東西該移走還沒移走的，該留下的沒留下的。

買房子流程四、尾款

買房子流程的最後一個步驟就是尾款又可以稱為交屋。完稅款撥入並且過戶完成之後，差不多在一個星期內就可以進行交屋了，交屋會到房仲公司進行點交，由代書幫買賣雙方確定好該付的款項、該給的文件有沒有遺漏的還有水電、房屋稅、地價稅的結算，並且解說後續該注意的事項，像是地價稅、房屋稅的繳款日期，與自用住宅的相關事宜。

尾款時買方要準備什麼？

買方這時候看有沒有需要再次檢查屋況，如果不需要就可以直接到房仲公司進行點交，要跟代書確定拿到鑰匙、權狀與稅金收據。

尾款時賣方要準備什麼？

賣方這時候要帶著該結算的水電費與稅金的款項，還有該房子的鑰匙。

我想跟你說

當你知道簽約前出價該注意些什麼，還有買房的4大流程之後，你就會很清楚到了哪個階段你該做些什麼，很多人第一次買房並不會知道這些東西，房仲也不會花太多時間跟你講那麼多，問了身邊的人也沒辦法說出那麼詳細，因為大部分的人都是過一步算一步，買房子流程不是非常簡單的東西。

但是如果其中一個步驟產生糾紛，後續就會延伸更多的問題要解決，所以不如事先就先做好功課，才可以為你的買房之路更順利，如果你在買房上有任何問題，歡迎點擊下方圖片，加入我的官方LINE帳號領取買房注意清單，或是訂閱我的買房電子書，可以幫助你在買房更順利、更有目標！