現在想正想要買房的你，不管是首購族也好，還是想投資置產的族群也好，雖然2020年~2022年房市大好，但是並不是買甚麼都可以賺錢。我整理出這三大種類的房子，很多都是之後會被時代淘汰的產物，沒有任何的增值空間。尤其是最後一種竟然還有時效性，小心住到一半，房子被拆了還不知道為什麼，就讓我們繼續看下去吧！
店面
買房置產的首選大部分的人都會選擇收租型的產品，尤其是店面是早期置產族群的最愛，除了有豐厚的租金收入以外，還有可能有好地段的增值空間，但是隨著時代的推動，網路購物越來越發達，導致現在的人光靠一個手機就可以買到他想要的東西，所以實體店面的取代性也越來越高，又加上我整理了以下三個原因，為什麼店面會逐漸被取代。
一、租金成本
在通貨膨脹嚴重的現在，手握的現金的實際價值就會越來越小，導致物價、租金只有往上漲的空間，房東如果想要靠店面的租金來抗通膨、增加收益，勢必就要調漲租金來維持。那租實體店面的人也受不了疫情與通貨膨脹的影響，如果租金還是持續調漲的話，實體店面就會越來越少人租，又加上現在網路商家的入行門檻越來越低，大部分的人也會選擇網路來降低營運成本。
二、人力成本
現在基本薪資逐年調高，如果店家的薪資太低會根本請不到人，雇用人力的成本也會越來越高。可是現在經營網路平台，一個老闆透過電腦就會做到很多員工可以做到的事情。導致實體店面的人力成本過高的情況下，沒有人想要繼續租店面，都轉型成網路店面。
三、網路購物過於方便
現在網路購物有多方便，這個應該就不用我再多去說明。不管是便利性、多樣性、選擇性與售後服務，並沒有一項是輸給實體店面的。現在很多人都是手指點一下，不管是食品、衣服都會送到家門口。甚至不喜歡還有一個七天鑑賞期。上述講的三大重點，你還在堅持要買店面嗎？如果不相信可以看看你家附近商圈的店面，這陣子已經收掉多少間，有多少間招租求售？
所以實體的店面是非常吃地域性，現在已經不是買什麼店面都會增值，只有好的地段才有好的租金收入跟增值空間，所以想要購買店面來置產的你，建議要非常謹慎的選擇。
非剛性需求的房子
第二個就是非剛性需求的房子。那什麼是剛性需求？就是商品供求關係中受影響價格較小的需求。簡單來說就是不管市場怎麼變化，都不會影響太大的需求。
一般人很常都會認為剛性需求可能就是食、衣、住、行、育、樂。但是可能套用在十年前還適用，現在的環境其實已經改變了太多，很多比較早期的想法都已經被推翻掉，雖然說買對地點很重要，但是買對物件也是不可忽略的一點。
一、店面
店面也是非剛性需求的產品之一，像是我有認識一個做生鮮、熟食的老闆，他有一天跟我說，你知道現在社會已經改變很多了嗎？食衣住行育樂在未來大家注重的只會剩下兩樣，就是「食」跟「住」，不管在什麼階段都一定需要吃東西，加上未來大家都會宅在家裡，如果可以送到家門口，根本不會有人願意出門買東西。
二、改建困難的老舊社區
這個區塊都是最早就發展的區域，有的房子的屋齡甚至超過60年70年，整體的機能與建設都已經固定，重新改建的可能性也低，政府也很難有多的預算能夠重新修改規劃。
所以相對來說增值性也低。很多人會認為這種老舊社區地段不是都很好嗎？是這樣沒錯，但是這種產品通常都會是「有行沒市」，真的有那個行情，可是沒有那個市場，所以在未來轉手上，也會非常困難。
三、老舊商辦
在家工作成為趨勢，那還有人願意在辦公室上班嗎？又加上現在大家都在推動環保、綠能，淨零排碳環保，像是很多老舊只能當辦公室的大樓，屋齡其實都超過30年40年，如果沒有與政府合作推動節能的條件下，其實就是一直空著放在那邊。
無法符合智慧建築要求，都是需要花錢維修或改建，這樣會導致很多外商或是金融機構，不想要進駐，寧可選擇外區或是其他標的物。
產權不清楚的房子
你是不是有在路邊或手機網路看到「便宜到誇張」的房子，結果到現場看，不是沒有路就是長得很奇怪。這種房子雖然很便宜，但是最擔心的就是買到有問題後續還要處理很多麻煩的房子，我也整理出兩種房子再便宜都不能買！
一、沒有路權的房子
目前在台灣還有很多比較鄉下的房子，看起來有路但是實際上並沒有通行權，但是這種房子通常都會非常便宜，有的人會為了比較便宜去買這種沒有路權的房子，到時候很有可能別人把路封起來，你連家門口都進不去，如果你提前知道有這些問題，你還會花錢去買嗎？
二、只有地上權和使用權的房子
我們一般來說買賣房屋都是「所有權」，可是有一種房子竟然有時效性，首購族的朋友們通常也是因為手頭上的資金沒有那麼充裕，會到處去看看比較所有建案，結果看到市價只有6折7折的新建案，打聽之下確定不是法拍屋或是凶宅，是你的話，會買單嗎？今天就讓我帶你認識，就是所謂的「地上權」與「使用權」的房子。
地上權住宅
「地上權」就是我們買了一間房子，我們只有土地的使用權，並沒有所有權。因為這種類型的房子是建商向政府機關承租基地去蓋房子，推出有效期限50年至70年的建物。
地上權住宅是可以分割轉移的，但是貸款的成數會被銀行受限，只能5~6成，甚至更低，也有的銀行是不願意承做的。但是在未來這種類型的房子是可以買賣的。
購買地上權的住宅必須先付一筆「房價」，每年還是要繳納「房屋稅」、「地上權地租」。地上權地租就有點類似地價稅的意思，地上權地租是以申報地價3.5%至5%計算。所以換算下來並不會比地價稅便宜。
使用權住宅
「使用權住宅」的意思就是，我們土地跟房子都是只有「使用」的權利，並不歸自己所有。
所以在買這間房子之後，都是只有使用權而已，所以將來是沒有辦法做分割移轉的，就是沒有辦法買賣的意思。可以想像我們跟建商或是政府打了一個，超長超長的租賃契約，時間到了就要歸還，沒辦法繼續住下去。
我的看法
買房前有很多事情是需要注意的，有時候聽身邊的人的意見，也要抱持著懷疑的態度。我還是聽到很多長輩說，買店面才是穩定置產的首選，雖然這樣講沒錯，但是隨著時代的進步，網路商店變成不可取代的模式。我身邊的長輩現在幾乎也都是使用蝦皮或是線上商城的方式買東西，漸漸的也很少出門。還在堅持買店面嗎？我真的非常不推薦！
還有只有地上權或使用權的房子，說老實話就算便宜我也不會去買，因為只是變相的給租金，到最後還是不是自己的，這樣一樣要給頭期款的情況下，我不如省吃儉用一點，買一間真的有所有權的房子。
自己想透過網路補充相關知識，會發現其實網路上的資訊又非常零散、不實用，問身邊的人也沒辦法得到實質上的建議。如果你想透過我的幫忙來解決以上的問題，至少省下好幾年自行摸索、試錯的時間，可以點擊下方的圖片，來預約我的一對一線上會議諮詢，讓我來看看怎麼幫助你吧！連結我都放在下面了，有興趣的話就馬上預約，讓我們來聊一聊吧！
另外還沒領取我特別製作一份2023年的買房電子書，在下方網址輸入你的姓名跟信箱，會幫助你在做2023年買房更有方向、更有信心！我是阿証，期待與你通話，掰掰！
