預售屋真的有比較划算嗎？很多買房首購族在買房的時候，都會選擇預售屋來當作首購的首選，最大的原因應該就是不用一次拿出很大量的頭期款以外，還可以分成2~3年來付款，而且只需要幾十萬就可以預訂起來。建商廣告詞都說「33萬」起即可輕鬆成家，心裡想真的有那麼划算嗎？今天會帶你了解預售屋到底葫蘆裡面藏了什麼藥！
預售屋是什麼？
預售屋是指領有建築執照尚「未建造完成」的標的物。簡單來說就是「還沒蓋」或是「正在蓋」的房子都算是預售屋，我整理出預售屋的三大優點與三大缺點來分析，看看你適不適合買預售屋吧！
優點一、首付款少、壓力小
預售屋的最大優點就是不用一次性拿非常多的頭期款出來，預售屋的付款方式跟成屋有很大的不同，預售屋是依照工程的進度來付款的，首付只要幾十萬就可預訂這間房子，剩下的部分就可以依照工程的進度慢慢支付，相對的壓力就會小非常多。
優點二、客製化
預售屋就是還沒蓋或是正在蓋的房子，如果預購的時間夠早，還可以跟建商要求客製化，就是常聽到的「客變」。可以依照自己的需求更改格局、配置。就像很多人會覺得自己的需求只要兩房，但是想要有三房的室內坪數，就會把三房改成兩房來使用。
優點三、貸款成數高
大部分的建商都會跟同一家銀行一起做申貸，就有點像是團購的概念，用大量的貸款去跟銀行談，銀行也因為量非常多，在審核上也會比較寬鬆一點，但是最後的成數還是會以個人條件下去做核貸。
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缺點一、賣的是想像空間
預售屋當建商給客人參考的資料通常只會有一張紙，好一點的還會有模型或是實體屋，這時候就是要依靠大家的想像力，去模擬這間的格局、樣式以及看出去的景色。對於首購族比較沒有經驗的人來說，要去判斷預售屋的好壞難度是非常高，很容易導致實際蓋好跟想像的有落差。期待越高摔得越痛。
缺點二、沒辦法立即入住
也因為還在蓋或是還沒蓋，所以沒辦法立即入住，通常從預售到成屋會經歷「2年至3年」的工程期，對於有立即入住需求的朋友們就不太適合。
缺點三、無良建商倒閉落跑
相信大家看過很多新聞都是「無良建商蓋到一半跑路」、「蓋到剩下爛尾樓」，購買預售屋時雖然首付款不多，但是還是壓了一筆錢在建商那邊，我們只買了一個權利，並還沒有正式的權狀。
所以在挑選建商時要非常的謹慎小心，我建議在挑選建商時，可以挑選在某個地區已經蓋好幾期，或是上網查看看這個建商的口碑或是財力好不好，以免因為選錯建商倒閉導致浪費錢也浪費時間。
預售屋的付款流程
一般的成屋有分成「貸款」跟「自備款」，但是預售屋的付款流程稍微複雜一點，我也整理出三大必須要支付的款項來分析，到底預售屋為什麼可以看起來那麼划算吧！
一、訂金
訂金就是所謂的「簽約金」，再跟建商談好時讓「建商幫你保留」，而不是完全的買下這間。也就是大家常看到的多少萬輕鬆成家的廣告詞。
二、工程款
我們在繳完訂金之後，會拿到與建商簽定的合約，上面會有寫說哪一個時間點要進行到怎樣的工程，會依照工程的進度來付款。
舉例來說，工程進度一月安排挖地基，那買方就要支付一萬塊，二月是安排灌漿，那買方就要支付一萬塊。但是實際要付的款項就要看每一家的建設公司都不太一樣，工程款總共會佔房屋總價的10~20%不等。
三、尾款
等工程款結束後就會直接進入尾款也就是房貸，建商很常會為了提升買氣推出「優惠付款」的方案。
用1000萬的房子舉例來說，我們貸款8成800萬就是要準備200萬的自備款。但是200萬通常對於一個家庭來說是很重的負擔，建商的優惠付款就是會無息借給你一筆錢，讓你在交屋之後5~10年還清。
但是這邊就很容易掉入房貸的陷阱，通常建商也不會借給你很多錢，如果每個都要借不就要倒了，所以建商評估每個人的狀況，200萬的自備款通常會分成，訂金、工程款、信貸最後餘額才是建商願意借給你的錢。信貸的利率也是偏高，雖然一開始準備的金額會比較少，但是最後要繳的貸款遠遠比你想像的中的多非常多，讓我直接給你看！
沒有使用優惠方案
貸款800萬利率1.4%、年限30年每個月要繳27227元。
使用優惠付款方案
貸款800萬利率1.4%，年限30年要繳27227元信用貸款50萬利率2%，年限5年要繳8763元建商借你的錢100萬無息、年限5年要繳16666元這樣每個月總共要繳52656元。
總共是你沒有使用優惠付款的將近兩倍！實際上有比較優惠嗎？所以買任何房子還是要評估自己的條件，以免買了入場券，卻沒有能力繼續住下去！
新手適合買預售屋嗎？
透過剛剛的分析下來，你就會知道預售屋最大的優點只有頭期款可以分期，我這邊整理了不建議新手買預售屋的兩大原因。
一、預售屋履約保證機制不完善
政府規定預售屋的履保有這五種。
- 「不動產開發信託」
- 「價金信託」
- 「價金返還」
- 「同業連帶保證」
- 「公會連帶保證」
①不動產開發信託
不動產開發信託是最常見的預售屋履保之一，是由建商或起造人將「土地」和「資金」信託於金融機構或信託業者管理。並且資金只能依照「工程進度」來專款專用，另外像是「廣告費」和「建築師設計費」這些額外的費用，也可以從資金裡面提撥使用。
不動產開發信託的風險
所以這些資金都拿來蓋房子還有支付額外的費用，萬一建商倒閉，買方是沒有辦法保證一定拿的回來所有支付的款項。
②價金信託
「價金信託」跟「不動產開發信託」非常類似，也是把資金給金融機構來保管，一樣會設立專款專用的戶頭。也會按照工程進度來撥款，另外需要動撥裡面的錢，都是需要文件申請才可以使用。
價金信託的風險
所以風險是跟不動產開發信託一樣的，裡面的價金都拿去蓋房子了，一樣不能保證建商倒閉後，買方一定拿的回來全部的款項。另外金融機構只有單純保管錢，一旦與建商發生糾紛，銀行是不會介入的，要買方與建商自行處理。
③價金返還
價金返還是對於買方最有利的履保方式，也是最少建商使用的方式。如果建商沒有如期完工甚至倒閉，由金融機構把價金返還給買方已繳納之金額。並且保證的額度不能超過建案銷售金額的3成。
價金返還的風險
價金返還是對於買方最安全的履保方式，對於買方來說沒有風險，而且還可以保證錢一定拿的回來，如果有建商使用這個方式承作履保，那就可以非常放心。
④同業連帶保證
同業連帶保證是要由同業同等級的公司做擔保。如果一開始蓋的建商倒閉，必須由連帶保證的建商把建案完成，並且不得要求任何費用或補償，是強制性的。
同業連帶保證的風險
同業連帶保證最大的風險就是很多建設公司會用人頭來開設子公司，結果連帶保證的公司也是自己人，這樣就算倒閉也找不到人可以完工甚至賠償，更何況是買方所支付的款項，更是拿不回來。
⑤公會連帶保證
公會連帶保證是指有加入各縣市「不動產開發商業同業公會」來連帶保證，假設今天建商倒閉，就要由其他有加入公會的公司來請求完成交屋。
二、預售屋都是賣未來價
就先讓買方承擔2~3年後的房市「跌」的風險。然後未來到底蓋的怎樣，朝向、採光、通風、車位好不好停，這些沒經驗的買方根本不會知道，如果真的蓋的不如預期，都已經簽約了也沒辦法反悔，只能要求改善。
所以對於沒有經驗的買房新手，預售屋除了頭期款可以分期以外，其他帶給買房新手是很多的風險，如果你真的要購買預售屋，一定會聽過轉紅單、轉合約，那什麼是預售屋轉單？
預售屋轉單是什麼？
閱讀到這邊的已經知道預售屋就是指還沒蓋好的房子，預售屋的買賣可以分成兩個階段，第一個就是預售屋紅單，第二個是預售屋正式合約。
預售屋紅單
預售屋紅單其實正確的名稱叫做「預售屋預訂單」，只要支付一筆「訂金」就可以預購某一戶的房子，因為預訂單通常都是紅色的，所以會被大家稱作預售屋紅單。
預售屋預訂單通常都是在「建築執照」下來之前，建商還沒正式行銷、打廣告之前的銷售，一方面是為了要測試市場的反應來修正之後的行銷方向，另一方面是讓長期支持或認識的客戶搶先買到最優惠的價格。在房地合一稅2.0上路之後，預售屋紅單就完全禁止，也限制建商在「建築執照」下來之前，不能有任何銷售的行為。
預售屋換約
所以在建照下來之前都算是「紅單」，等建照下來之後建商就可以正式銷售，也就是大家在外面看到的那些廣告，到銷售中心與建商簽定正式的預售屋「買賣合約書」。那這份合約書的權利轉讓給其他人，會稱為「換約」，把原本的合約換給另外一個人的意思。
那為什麼會有換約的狀況發生，直接跟建商買不是比較便宜嗎？是這樣講沒錯，但是預售屋好的戶型通常都會被「搶」先賣光，所以一般人去銷售中心看的都是比較差的物件，如果想要買到比較好的戶型勢必就要跟別人進行「換約」。
預售屋換約的注意事項
如果買房新手要進行預售屋換約，那該注意些什麼事情？
①預售屋換約日期有無「限制」或「過期」
預售屋換約不是想換建商就願意讓你換，因為換約對於建商來說雖然建案價格可以越來越漂亮，但是實質並沒有任何利潤，還會有換約的手續。所以建商通常會制訂一個日期來限制換約，可能是簽訂合約後的一年內不得換約，會依照每個建商的合約內容而改變。另外也會在快成屋的時候限制換約，所以在換約之前一定要再三確認。
②預售屋換約成本不一定划算
我前面有提到購買預售屋最大的優點就是頭期款可以分期付款，但是對於換約來說不一定是這樣。因為換約要支付的成本比你想像中的還要多。
- 換約手續費：百分之一~千分之一(依照建商合約制定)
- 代書費
- 仲介費
- 履約保證手續費
- 原屋主已繳款項
- 原屋主要賺的差價
- 房地合一稅(原屋主負擔)
這樣加起來其尤其是原屋主要賺的部分，是要拿現金出來不能貸款，所以當你要購買的戶型特別好時，原屋主要賺的部分通常也會非常多，以上零零總總加起來，花的成本並不會比成屋還要高，這點要非常注意。
③客變時間要注意
大部分的人看中預售屋或許是可以客變這一點，但是客邊跟換約一樣，並不是每個建商隨時都願意讓你客變，所以要再三確認客變的時間。
另外也要非常注意的事情就是，原屋主他有沒有跟建商申請客變，而不是原本的格局，因為我之前就有聽過一個案例，原屋主明明有跟建商申請客變，但是也沒有跟房仲說，房仲也沒有跟原屋主確認，就直接跟買方說是原本的格局，後來買方快交屋才知道，原來格局完全都被改掉了，導致有嚴重的糾紛。
所以在購買預售屋之前，要注意的事情真的非常多，尤其是買房新手更是要特別注意。
平均地權條例在2022年的4月，行政院內政部想要推動預售屋交易的限制，平均地權條例修法來審議，並且制定五大限制預售屋轉售的打房政策，因為近期的房價真的漲得太快，導致政府不得不推行打房政策，目前看起來的是要遏制短期炒作，包含這次的平均地權條例也是，終於在2022年的12月21日初審通過平均地權條例部分條文修正草案。
平均地權條例的五大限制預售屋轉售，又會影響我們什麼？這篇會用三個觀點來分析，就讓我們來詳細了解看看吧！
平均地權條例是什麼？
平均地權條例是一個適用土地法的特別法，政府為了要穩定土地和房屋的價格，原本規範都市計畫的土地，導致非都市計畫的土地炒作嚴重，甚至不法賺取差價，所以這次擴大範圍，全面實施平均地權。
其中又有規定地價、照價徵稅、照價收買、漲價歸公等四大綱領，為了就是要遏制土地的炒作。
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- 全國法規資料庫：平均地權條例
平均地權條例草案修正了什麼？
平均地權條例這次修正了五大重點。
平均地權條例修正一、限制換約轉售
預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。
平均地權條例修正二、重罰炒作行為
明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數處罰100萬至5000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。
平均地權條例修正三、建立檢舉獎金制度
民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
平均地權條例修正四、管制私法人購屋
增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
平均地權條例修正五、解約申報登錄
預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。
平均地權條例會影響我們什麼？
平均地權條例當中有加入預售屋跟新建成屋的換約轉售限制，2020年~2022這兩年期間台灣房價高漲的非常誇張，尤其是預售屋換約的部分，已經像是提款機一樣，買了馬上轉售賺取差價，讓原本自住的人沒有辦法買到最一開始的價格。預售屋也變成了炒作的代名詞。這樣也是最有效的能夠遏制短期炒作，讓預售屋真的回歸到預售，而不是變成有心人士的炒房管道。
但是目前只是平均地權條例草案初審通過，如果要正式起步就要等到明年中過後才有機會，在那之前就有機會看到很多投機客的逃命潮，因為目前看起來平均地權條例是勢必會通過，讓建商的預售案回歸到市場正常的供給。
我的看法
像我覺得跟建商買房其實沒有所謂的好或不好，只是說一定要搞懂背後的流程跟小細節，因為我有碰過很多客戶，只單純的被廣告詞吸引，結果代銷在銷售中心也沒有講清楚，導致簽約下去才發現根本沒有像廣告中的那麼美好，結果不是解約就是摸摸鼻子的硬著頭皮付完，就算很生氣也只能照著合約走。
像是預售屋原來分成那麼多的款項，不是沒有買過的人根本不會知道。還有使用優惠付款方案真的有很優惠嗎？在我眼裡看起來就像是在釣魚，更有點像高利貸那樣，前面解決你頭期款的小問題，可是衍生出後面要付每個月貸款的大問題，老實說做生意建商也是要賺錢，根本不會顧慮你以後貸款還不還得出來。
最後我想跟你說
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