很多首購族再買房的時候，並不知道房貸的還款方式還分成這兩種，還房貸不只是要比較利率跟貸款成數，連怎麼還款都要比較，如果你不了解這兩種的還款方式，你會知道這兩種竟然相差了幾十萬的利息！明明可以選擇比較省利息的方式，卻白白多繳了幾十萬給銀行。
台灣長期低利率的環境下終於在2022年3月第一次升息，更是在2022年總共升息2.5碼，也讓很多人的買房計畫因此被打亂，今天會告訴你這本息均攤、本金均攤這兩種的還款方式有什麼優缺點，會讓你了解什麼才是適合你的！
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本息均攤
本息均攤是指把「本金」加上「利息」按照貸款年限的每個月平均還掉，所以每個月的「本金」加上「利息」加起來的總額會是一樣，是大多數的人都會使用的還款方式。
優點一、繳款金額相同
「本金」加上「利息」每個月的繳款的總額會一樣，也讓還款的人比較好去規劃每個月的現金流，假設我們每個月賺5萬當中的2萬要拿去繳貸款，那我們就非常明確的知道每個月只剩下3萬可以拿去做使用，而不是每個月都還要算來算去說，這個月要還多少還剩多少錢可以使用，可以省去計算燒腦的麻煩，這個也是本息平均攤還的最大優點。
優點二、房貸壓力小
在每個月可以計算出繳多少錢之後，除了可以比較好規劃現金怎麼使用之外，每個月的還款壓力是相對比較小的，不用一開始就還比較多的貸款，在利率不變的情況下每個月都可以穩定的還款。
缺點一、總利息較高
因為是「本金」加上「利息」是一樣的，初期來說兩者的「比例」是利息會大於本金，當我們繳款的時間拉長，因為我們貸款餘額會隨著時間約來越少，兩者的比例會變成本金大於利息，但為了要維持本金加上利息的總額是一樣的，會導致我們初期繳的利息會比較多，後期繳的利息會比較少。
本息均攤適合哪些族群
①有穩定月收入
每個月繳款的金額相同讓有穩定月收入的族群好規劃，不會因為某一個月要繳比較多的貸款而打亂計畫，每個月就按照規劃的進行就不會有任何問題。如果工作屬性比較不穩定類似自由業者的話，會建議存多一點額外的預備金再來買房會比較安全。
②有其他財務規劃
因為前期繳的費用比本金平均攤還的少，所以在財務的規劃上可以利用的資金就比較多，有的人就會拿這些額外可以用的錢去投資，換來比較好的報酬來減少房貸的負擔。但是投資對就是少年股神、投資失敗就是被割韭菜的。
本金均攤
本金平均攤還簡單來說就是不要管利息只管本金，把總貸款的金額平均按月攤還，利息的部份會依照償還的金額增加而慢慢減少，也是算起來最直覺的方式。
優點一、總額利息少
可以說是本金平均攤還的最大優點也是唯一優點，剛開始的繳了比本息還多的本金，因為利息是依照總貸款的金額下去計算，隨著還款的時間拉長利息也會越來越少，所以利息總體來說也會比本息平均攤還少非常多。但是真的都比較少人用這種方式還款。
缺點一、前期還款壓力大
前期來說因為比本息平均攤還繳得多，所以剛開始繳房貸的時候會壓力山大，很多人會需要貸款必定經濟狀況並沒有相當好，而且很多首購族剛開始買房還需要買家具、裝潢之類的額外費用，這些額外的費用都是要拿現金出來的不能夠貸款，除非你還要用信貸的方式但是我這邊會非常不建議，不只是要還房貸這些費用也是非常多的。
你要想一間空屋重新裝潢還有家具，整個到定位一百萬可能還看不到什麼東西。會導致初期可運用的資金也比較少。
缺點二、還款金額不固定
也是因為每個月還款的金額會越還越少，所以每個月還款的金額都是不一樣的，這樣會導致要計算每個月要還多少房貸還有可以用的資金，對於每天朝九晚五的上班族是件很麻煩的事情，上班就已經很累了還要算東算西，也很有可能會影響生活品質。
缺點三、房貸利息抵稅較少
這個也是我最近快要報稅研究之後才發現的，每年的五月都要報所得稅，有很多東西都可以當作列舉的扣除額，房貸的利息也是可以當作抵稅之一的扣除額，本金平均攤還最後繳的利息會比較少，所以能夠抵稅的部分也會降低，這個也要非常注意的。所以我才說本金平均攤還除了總利息少以外，真的沒有什麼特別的優點在。
本金均攤適合哪些族群
①收入高、彈性運用資金多
初期繳的房貸金額比較多，又加上初期要買家具、裝潢彈性運用的資金也需要比較多。比較適合收入高的族群。
②預計未來收入減少或負擔變重
有很多人可能面臨到快退休或是小孩要上學的狀況，初期可能壓力比較不會那麼大，可是到後期退休沒有收入只能吃老本，或是小孩要上學需要繳學費之類的狀況，先苦後甘的方式前期錢繳比較多，後續壓力會比較小，這樣的族群也是蠻適合使用本金平均攤還。
本息均攤、本金均攤到底差多少？
很多人會有疑問，這樣我繳完貸款之後到底利息會差多少？就讓我直接算給你聽，我們用總價1000萬的房子、貸款8成800萬、貸款30年、利率1.56%來計算。
- 本息均攤：每個月要繳27841元，總利息是2022591元
- 本金均攤：第一個月要繳32622元、每個月遞減29元，繳到最後一個月剩下22251元，總利息是1877200元
兩種方式第一個月差了4781元，本金平均攤還要繳到第167個月等於是要繳到第14年才會比本息平均攤還少。
兩個的總利息相差了145391元等於每個月多繳的403元的利息、一年多繳了4846元的利息。真的差很多嗎？短時間看是真的還好，長時間累積下來是蠻多的，可是一次要多繳這些錢真的非常有可能會影響你的生活品質跟規劃。
我的看法
我覺得在這個房價高漲又升息的這個時候，每一個步驟都要好好仔細的規劃，尤其是每個月還款跟收入一定要好好評估，像是每個月房貸非常不建議超過收入的三分之一，除了會影響生活品質外額外能夠使用的財務就會大大減少。
如果發生緊急狀況需要用錢可能就會兩頭空。兩種的還款方式沒有說哪一種一定比較好，要依照自己實際的狀況做評估，避免選到不適合又造成自己困擾的事情發生。另外要提醒大家一件事情，不是每一家銀行都會讓你選擇用本金平均攤還的方式來還款，除了這個不是最主流的還款方式外，銀行也會少赚很多錢！
最後我想跟你說
