本息均攤、本金均攤該怎麼選擇?兩種方式竟然差了幾十萬!該怎麼選擇比較划算?【南投買好房】

買房首購

你知道貸款除了要比較利率以外,連怎麼還款都要比較嗎?這兩種償還貸款的方式竟然可以差到幾十萬!如果沒有人跟你說,明明可以選擇比較省利息的方式,卻白白多繳了幾十萬給銀行。

最近央行升息導致很多買屋族的貸款計畫都被打亂,尤其是在升息之前剛買房的朋友們,那正要準備買房的你已經規劃好了嗎?你還知道還款方式有分成這兩種嗎?這兩種的付款方式竟然利息可以差到幾十萬,這些都是很多仲介、銀行不會告訴你的事情,如果你不想要白白給銀行那麼多錢的話,文章一定要看到最後!就讓我們來聊聊「怎麼還錢」給銀行吧!

☑本息平均攤還

本息平均攤還顧名思義就是將,「本金」加上「利息」按照貸款年限的每個月平均還掉,所以每個月的「本金」加上「利息」加起來的總額會是一樣,是大多數的人都會使用的還款方式。

優點一、繳款金額相同

「本金」加上「利息」每個月的繳款的總額會一樣,也讓還款的人比較好去規劃每個月的現金流,假設我們每個月賺5萬當中的2萬要拿去繳貸款,那我們就非常明確的知道每個月只剩下3萬可以拿去做使用,而不是每個月都還要算來算去說,這個月要還多少還剩多少錢可以使用,可以省去計算燒腦的麻煩,這個也是本息平均攤還的最大優點。

優點二、房貸壓力小

在每個月可以計算出繳多少錢之後,除了可以比較好規劃現金怎麼使用之外,每個月的還款壓力是相對比較小的,不用一開始就還比較多的貸款,在利率不變的情況下每個月都可以穩定的還款。

缺點一、總利息較高

因為是「本金」加上「利息」是一樣的,初期來說兩者的「比例」是利息會大於本金,當我們繳款的時間拉長,因為我們貸款餘額會隨著時間約來越少,兩者的比例會變成本金大於利息,但為了要維持本金加上利息的總額是一樣的,會導致我們初期繳的利息會比較多,後期繳的利息會比較少。

讓我們看完優缺點之後來分析看看到底適合那些族群吧!

一、有穩定月收入

每個月繳款的金額相同讓有穩定月收入的族群好規劃,不會因為某一個月要繳比較多的貸款而打亂計畫,每個月就按照規劃的進行就不會有任何問題。如果工作屬性比較不穩定類似自由業者的話,會建議存多一點額外的預備金再來買房會比較安全。

二、有其他財務規劃

因為前期繳的費用比本金平均攤還的少,所以在財務的規劃上可以利用的資金就比較多,有的人就會拿這些額外可以用的錢去投資,換來比較好的報酬來減少房貸的負擔。但是投資對就是少年股神、投資失敗就是被割韭菜的。

☑本金平均攤還

本金平均攤還簡單來說就是不要管利息只管本金,把總貸款的金額平均按月攤還,利息的部份會依照償還的金額增加而慢慢減少,也是算起來最直覺的方式。

優點一、總額利息少

可以說是本金平均攤還的最大優點也是唯一優點,剛開始的繳了比本息還多的本金,因為利息是依照總貸款的金額下去計算,隨著還款的時間拉長利息也會越來越少,所以利息總體來說也會比本息平均攤還少非常多。但是真的都比較少人用這種方式還款。

缺點一、前期還款壓力大

前期來說因為比本息平均攤還繳得多,所以剛開始繳房貸的時候會壓力山大,很多人會需要貸款必定經濟狀況並沒有相當好,而且很多首購族剛開始買房還需要買家具、裝潢之類的額外費用,這些額外的費用都是要拿現金出來的不能夠貸款,除非你還要用信貸的方式但是我這邊會非常不建議,不只是要還房貸這些費用也是非常多的。

你要想一間空屋重新裝潢還有家具,整個到定位一百萬可能還看不到什麼東西。會導致初期可運用的資金也比較少。

缺點二、還款金額不固定

也是因為每個月還款的金額會越還越少,所以每個月還款的金額都是不一樣的,這樣會導致要計算每個月要還多少房貸還有可以用的資金,對於每天朝九晚五的上班族是件很麻煩的事情,上班就已經很累了還要算東算西,也很有可能會影響生活品質。

缺點三、房貸利息抵稅較少

這個也是我最近快要報稅研究之後才發現的,每年的五月都要報所得稅,有很多東西都可以當作列舉的扣除額,房貸的利息也是可以當作抵稅之一的扣除額,本金平均攤還最後繳的利息會比較少,所以能夠抵稅的部分也會降低,這個也要非常注意的。所以我才說本金平均攤還除了總利息少以外,真的沒有什麼特別的優點在。

我也分析了以下三大族群適合本金平均攤還的還款方式。

一、收入高、彈性運用資金多

初期繳的房貸金額比較多,又加上初期要買家具、裝潢彈性運用的資金也需要比較多。比較適合收入高的族群。

二、預計未來收入減少或負擔變重

有很多人可能面臨到快退休或是小孩要上學的狀況,初期可能壓力比較不會那麼大,可是到後期退休沒有收入只能吃老本,或是小孩要上學需要繳學費之類的狀況,先苦後甘的方式前期錢繳比較多,後續壓力會比較小,這樣的族群也是蠻適合使用本金平均攤還。

☑到底差多少?

很多人會有疑問,這樣我繳完貸款之後到底利息會差多少?就讓我直接算給你聽,我們用總價1000萬的房子、貸款8成800萬、貸款30年、利率1.56%來計算。

本息平均攤還:「每個月要繳27841元、總利息是2022591元」。

本金平均攤還:「第一個月要繳32622元、每個月遞減29元,繳到最後一個月剩下22251元總利息是1877200元」。

兩種方式第一個月差了4781元,本金平均攤還要繳到第167個月等於是要繳到第14年才會比本息平均攤還少。兩個的總利息相差了145391元等於每個月多繳的403元的利息、一年多繳了4846元的利息。真的差很多嗎?短時間看是真的還好,長時間累積下來是蠻多的,可是一次要多繳這些錢真的非常有可能會影響你的生活品質跟規劃。

☑我的看法

我覺得在這個房價高漲又升息的這個時候,每一個步驟都要好好仔細的規劃,尤其是每個月還款跟收入一定要好好評估,像是每個月房貸非常不建議超過收入的三分之一,除了會影響生活品質外額外能夠使用的財務就會大大減少。如果發生緊急狀況需要用錢可能就會兩頭空。兩種的還款方式沒有說哪一種一定比較好,要依照自己實際的狀況做評估,避免選到不適合又造成自己困擾的事情發生。另外要提醒大家一件事情,不是每一家銀行都會讓你選擇用本金平均攤還的方式來還款,除了這個不是最主流的還款方式外,銀行也會少赚很多錢!

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