預售屋真的有比較划算嗎?│跟建商買房不會告訴你的事情【南投買好房】

買房首購

買房族們一定知道預售屋這個東西嗎?建商廣告詞都說33萬元起即可輕鬆成家,看了荷包裡面現金真的好吸引人,到底該不該下手,現在高房價的時代自備款都要很多,現在不買以後會不會買不起!當你買了66萬元就可以住在公園裡的建案,就真的要睡在公園了!

☑預售屋是什麼?

預售屋是指領有建築執照尚「未建造完成」的標的物,簡單來說就是還沒蓋或是正在蓋的房子。很多人在找房子的時候都會選擇預售屋當作首選,最主要因為預售屋不像成屋那樣,一次就要準備一大筆的頭期款來支付。以下我有整理出預售屋的三大優點與缺點來分析。

優點一、首付款少、壓力小

預售屋的最大特性就是不用一次性拿非常多錢出來,預售屋的付款方式跟成屋有很大的不同,預售屋是依照工程的進度來付款的,首付可能只要幾十萬就可預訂這間房子,剩下的部分就可以依照工程的進度慢慢支付,相對的壓力就會小非常多。

優點二、客製化

預售屋就是還沒蓋或是正在蓋的房子,如果預購的時間夠早,還可以跟建商要求客製化,就是常聽到的「客變」。可以依照自己的需求更改格局、配置。就像很多人會覺得自己的需求只要兩房,但是想要有三房的室內坪數,就會把三房改成兩房來使用。

優點三、貸款成數高

大部分的建商都會跟同一家銀行一起做申貸,就有點像是團購的概念,用量取勝去跟銀行談,盡量讓大家的成數都漂亮一點,但是最後的成數還是會以個人條件下去做核貸。

缺點一、賣的是想像空間

預售屋建商給客人看的通常只會有一張紙,好一點的還會有模型或是實體屋,這時候就是要依靠大家的想像力,去模擬這間的格局、樣式以及看出去的景色,很容易導致實際蓋好跟想像的有落差。期待越高摔得越痛。

缺點二、沒辦法立即入住

也因為還在蓋或是還沒蓋,所以沒辦法立即入住,通常從預售到成屋會經歷「2年至3年」的工程期,對於有立即入住需求的朋友們就不太適合。

缺點三、無良建商倒閉落跑

相信大家看過很多新聞都是「無良建商蓋到一半跑路」、「蓋到剩下爛尾樓」,購買預售屋時雖然首付款不多,但是還是壓了一筆錢在建商那邊,我們只買了一個權利,並還沒有正式的權狀,所以在挑選建商時要慎選慎選再慎選。我建議在挑選建商時,可以挑選在某個地區已經蓋好幾期,或是上網查看看這個建商的口碑或是財力好不好,以免因為選錯建商倒閉導致浪費錢也浪費時間。

☑預售屋貸款

一般的成屋有分成貸款跟自備款,但是預售屋的付款流程稍微複雜一點,我也整理出三大必須要支付的價款來分析,到底預售屋為什麼可以看起來那麼划算吧!

補充說明:

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一、訂金

訂金就是所謂的「簽約金」,再跟建商談好時讓「建商幫你保留」,而不是完全的買下這間。也就是大家常看到的多少萬輕鬆成家的廣告詞。

二、工程款

我們在繳完訂金之後,會拿到與建商簽定的合約,上面會有寫說哪一個時間點要進行到怎樣的工程,會依照工程的進度來付款,就好比說一月要挖地基就要付一萬塊,二月要灌漿就要付一萬塊這樣,但是實際要付的款項就要看每一家的建設公司都不太一樣,工程款總共會佔房屋總價的10~20%不等。

三、尾款

等工程款結束後就會直接進入尾款也就是房貸,建商很常會為了提升買氣推出「優惠付款」的方案,我以1000萬的房子來說,我們貸款8成800萬就是要準備200萬的自備款。但是200萬通常對於一個家庭來說是很重的負擔,建商的優惠付款就是會無息借給你一筆錢,讓你在交屋之後5~10年還清。

但是!這邊就很容易掉入房貸的陷阱,通常建商也不會借給你很多錢,如果每個都要借不就要倒了,所以建商評估每個人的狀況,200萬的自備款通常會分成,訂金、工程款、信貸最後餘額才是建商願意借給你的錢。信貸的利率也是偏高,雖然一開始準備的金額會比較少,但是最後要繳的貸款遠遠比你想像的中的多非常多,讓阿証直接給你看!

◉沒有使用優惠方案

貸款800萬利率1.4%、年限30年每個月要繳27227元。

使用優惠付款方案

貸款800萬利率1.4%,年限30年要繳27227元信用貸款50萬利率2%,年限5年要繳8763元建商借你的錢100萬無息、年限5年要繳16666元這樣每個月總共要繳52656元。

總共是你沒有使用優惠付款的將近兩倍!實際上有比較優惠嗎?所以買任何房子還是要評估自己的條件,以免買了入場券,卻沒有能力繼續住下去!

☑預售屋我的看法

像我覺得跟建商買房其實沒有所謂的好或不好,只是說一定要搞懂背後的流程跟小細節,因為我有碰過很多客戶,只單純的被廣告詞吸引,結果代銷在銷售中心也沒有講清楚,導致簽約下去才發現根本沒有像廣告中的那麼美好,結果不是解約就是摸摸鼻子的硬著頭皮付完,就算很生氣也只能照著合約走。

像是預售屋原來分成那麼多的款項,不是沒有買過的人根本不會知道。還有使用優惠付款方案真的有很優惠嗎?在我眼裡看起來就像是在釣魚,更有點像高利貸那樣,前面解決你頭期款的小問題,可是衍生出後面要付每個月貸款的大問題,老實說做生意建商也是要賺錢,根本不會顧慮你以後貸款還不還得出來。

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