買房、賣房流程代書聯合屋主買房詐騙!│這些細節沒注意小心連人帶錢陷入圈套!【南投買好房】

買房首購

你知道不事先了解買房流程的人,有百分之八十的機率會被房仲話術、被建商騙嗎?好不容易看了一間喜歡的房子,也準備好了頭期款,才發現接下來的流程完全都不清楚,就只好被房仲牽著鼻子走,很多合約內容都不清楚,只能點頭說好的你,會被任人宰割都不知道。

今天會帶大家了解從買房到交屋的所有流程,買房新手0到100實戰教學,還有該注意的哪些重點來分析,避免你在買房的路上,少走彎路,不要用辛苦存下來的錢當作學費!

◼房仲買房的流程

有統計過有9成以上的人,買房都是透過房屋仲介,所以如果你沒有透過關係買的親戚朋友的房子,那這部分一定要看好看滿,就讓我們來了解有哪些重點需要知道吧!

☑斡旋、要約書是什麼?

有在看房的你,一定聽過上述的這兩個名詞,所謂斡旋、要約書都是請房仲去跟屋主談價格的委託書,因為為了確保買方的出價與賣方的同意出售是有憑有據的,所以才會有這個委託書的出現,這兩種的差別只是合約內容的小部分差異而已。

斡旋其實是後來才出現的詞,最正確的詞其實是叫做「買賣議價委託書」。斡旋跟要約書最大的差別就是有沒有拿現金出來當作「議價金」俗稱「斡旋金」。斡旋是需要拿出議價金,則要約書不用。要約書是用房屋總價來當作違約的依據,通常是房屋總價的2~3%,要看每家店的合約有所不同。

☑斡旋、要約書要注些什麼?

我這邊整理出八大重點,讓大家完整的知道「斡旋」與「要約書」合約內該注意的,避免你在與委託房仲幫你去議價時,掉入了對方的陷阱裡面,最後被迫反悔不想買,還得賠上一筆不小的違約金!

重點一、審閱期

審閱期的規定只要是定型化契約都會有的條款,內政部擔心消費者不了解合約內容,就直接與業者簽約。所以就規定了消費者有權攜回空白合約審閱三天以上,否則合約無效。但是合約的內容通常也沒不會寫的很白話,所以還是需要仲介業者來解釋。

重點二、不動產買賣標的

我們與房仲簽訂合約時,需要注意我們買賣的標的物,是不是跟我們看屋的標的物是相同。要確認的有地段地號、建號、建物門牌,另外如果有車位的話,也要確認車位編號是否正確。

重點三、承購價格與承購條件

就是我們希望「購買的價格」,會用國字的數字來標示。承購條件則是希望的貸款條件,會分成簽約、用印、完稅、尾款四期款,貸款不足的部分則是需要用現金補足。如果你會擔心貸款不足的話,可以提前請銀行做評估,但是銀行評估出來的成數只是約略多少,並不是很準確,會擔心的話還是建議持續的增加信用分數會比較實在。

重點四、委託日期

就是希望房仲幫你談價時間的長短,但以我實務的經驗來說,議價通常不會一次就談到你最理想的價格,所以還是得多一點的時間給房仲去議價。

重點五、議價金支付

議價金我們可以主要以兩種方式做支付,現金與支票兩種,實務上還是用現金比較多,因為台灣人還是比較喜歡看到厚的鈔票,而不是薄的支票。

重點六、議價金返還

議價金的返還是建立在「尚未成立買賣契約前」,如果屋主還沒同意此條件出售,並且在確定簽收之前,都是可以要求議價金「無息」返還的。相對的屋主如果同意此條件出售,也會在這張買賣議價委託書上簽收,屋主簽收時視同買賣契約成立,議價金就會轉為定金。這時候任何一方有反悔的情形,都是會有罰則。

重點七、違約罰則

如果買賣雙方事後反悔,則會衍生違約罰責問題。通常如果是買方違約不買,則賣方得沒收該定金,賣方違約不賣,則賣方應加倍返還定金。就好比說,今天你下了10萬塊的議價金(斡旋金)如果屋主同意了你的價格卻反悔不賣,那除了原本的10萬元斡旋金要退給你,屋主還要再掏10萬元出來做賠償。

重點八、不動產經紀業公司大小章

也要注意此委託書是否有蓋公司的大小章,還有不動產經紀人章。

☑不動產說明書

除了斡旋、要約書簽完之後,不要就這樣離開了,還有非常重要的不動產說明書需要檢查,就像是考試寫完要雙重檢查的概念,以免不小心錯誤,後悔都來不急。只要是合法委託的仲介公司,一定都會製作「不動產說明書」,裡面也有很多細節需要注意,我這邊整理了四大重點,就讓我帶你一步一步來檢視吧!

重點一、謄本

謄本就等於是這個建築物的身分資料,裡面要注意的是,地號、建號、建物門牌與坪數,還有他項權利是否有被預告登記或限制登記。這邊跟大家提醒一下,謄本上所記載的都是平方公尺,簡單換算就是1平方公尺等於0.3025坪。100平方公尺X0.3025就是30.25坪。

重點二、地籍圖與建物測量成果圖

圖面也是很重要的,我們也要確定我們坐落的土地與位置。建物測量成果圖則是當初該怎麼蓋,沒有標示的部分,可是現場確有看到,有非常大的機會是增建或違建。也要有被拆除的心理準備。

重點三、稅費

不動產說明書也要記載,買賣雙方該負責的稅費,也讓買的人了解會負擔哪些費用。

重點四、不動產現況說明書

不動產現況說明書就是「房屋本身的現況」,有點像是健康檢查,會記載該房屋的健康狀況與細項,該注意的有是否有漏水、凶宅、海砂屋、輻射屋、中繼水箱、基地台….等,還此土地是不是徵收、山坡地、非住宅的工業區。另外還有是否300公尺內有嫌惡設施。

◼買房、賣房流程

也是來到本篇算是最重要的流程之一,雖然每個都很重要,再來就是簽約到交屋的買賣流程,今天會分成四個大方向來講解,分別是簽約、用印、完稅、尾款四個重點。

☑簽約

確定好價格之後,就會開始約好簽約的日期。當天會經由地政士(代書)來進行簽約,當天買方需要帶印章、身分證、簽約款(現金、支票、本票都可以)。
另外從110年9月1日起50萬以上現金收付,須依洗錢防制法第9條規定,向法務部調查局申報。所以如果簽約款總價比較高的時候,簽約還是盡量帶支票或本票,或是現金不要超過50萬,會比較方便代書作業。
這時候當時付的「議價金」也會轉成買賣價金的一部分。簽約時代書會講解買賣契約內容,並且要約定好希望貸款的成數、與貸款銀行,還有各期款的付款時間與金額。

☑價金履約保證

在簽約的過程中,代書應該一開始就會提到「價金信託履約保證」,有沒有做「履約保證」是非常重要的,是會有關你接下來房屋買賣的安全。

「價金信託履約保證」大家會簡稱為「履保」,那什麼是價金履約保證呢?是由建經公司擔任付款中間人的一種制度,因為早期買賣不動產都是,一手交錢一手交貨,會直接把買賣價金交付給賣方,因為沒有第三方公正的人來把關,很常有屋主與代書聯合詐騙,直接把你的款項拿了就跑,房子都沒拿到,連錢也沒了。

我們買方匯入的任何款項,都會存匯入建經公司所合作銀行開立的信託財產專戶,由第三方建經公司來進行保管,等到完成交易確定沒有任何問題時,再由建經公司全數匯入賣方戶頭。

確保買賣雙方安全。履約保證基本上是零缺點,因為收費不貴而且非常安全,這是先進國家都必定採用的過戶制度。費用是買賣價金的「萬分之六」買賣雙方負擔各半,一個人就是萬分之三。用1000萬的房子來說只要負擔3000塊,就可以享有保障交易安全!

☑用印

買賣雙方將報稅、過戶所需要的資料交給代書,代書會在增值稅、契稅申報書,所有權移轉契約書(公契),登記申請書蓋好雙方印鑑章的手續,稱作為用印。

簡單來說就是,把該報稅的部分報完,該申請的部分申請好。把該給代書的資料都備齊,剩下就交給代書會全部跑完流程,完全不用煩惱哦!

這時候就該確定好要跟哪一家銀行做貸款,並且做貸款的申請,這樣才不會耽誤到後續的行程哦!送完申請後銀行會依照你的情況,來做貸款的核准。

☑完稅

當稅單核發下來的時候,代書這邊會通知買賣雙方繳納稅費,買方這邊會負擔的有契稅,這個時候銀行的貸款成數也核准了,就會到銀行簽訂貸款契約,確定貸款成數與利率,我們稱為對保。

對保完之後才會進行過戶,等公家機關的程序都處理好之後,會拿到全新的權狀上面會有新屋主的名字。
這時候大家會很疑惑,怎麼會是先過戶那我的貸款呢?因為銀行也不是傻傻的,銀行也是會保障自己的權益,會看到房子是新屋主的名字的時候,才會進行撥款,因為跟銀行的申請人是你的名字。

但是通常前屋主也會有貸款,所以代書這邊也會請前屋主進行清償、塗銷之前的貸款設定,銀行才會設定新的貸款在你的新房子上面哦。但通常這些步驟都是代書會幫我們處理,所以只要了解流程,剩下的交給專業的代書就沒問題了。

☑對保流程

一、房屋貸款對保的時間與地點

申請房屋貸款時,銀行會開始審核資料,評估房屋的價值與是否要核貸給你,當銀行這邊確定核貸時,就會以電話通知約好對保的時間與地點。

二、確認對保內容、核對身分

當大家都到約好的定點與時間,銀行這邊就會開始核對身分,並且開始確認對保的內容。

三、合約用印與後續撥款

確認好合約內容,銀行專員會請你簽名蓋章確認,並且確認後續撥款相關事宜。

☑尾款(交屋)

尾款階段我們會稱為「交屋」,需要做的動作是房屋尾款、現場的點交並交付鑰匙、取回權狀,到仲介公司請代書分算稅費、水電瓦斯費、管理費…等費用,房屋尾款如果有貸款的話銀行這邊應該都處理好了。

最後點交時需要檢查,屋況與附贈物是否與當初簽約時相同,建議如果預算足夠的情況,可以找驗屋公司來驗屋,避免交屋後有漏水的爭議。確定沒問題時就會交付鑰匙,但我建議之後還是要更換門鎖

◼最後阿証的想跟你說

從簽約到交屋平均的時間大概是30~45天,但特殊情況也很多,這個只是大部分的人辦好的平均時間。但是以我實務經驗來說,像是沒有貸款可能三周就辦好了,有貸款可能拖了兩三個月都還沒辦好。

我覺得房子買賣本來就是一件該非常小心的事情,牽扯到的總價是非常龐大的,動則好幾百萬、好幾千萬,大部分的人都是存了好一陣子的積蓄來買房,一定都不想遇到被詐騙或是買到有問題的房子。所以很多小細節是房仲、建商不會告訴你的,好讓他們去操作,尤其是履約保證這件事情是一定要做的,現在大部分的房仲公司都會使用,除非是那種自己私下交易請代書,為了省一點點的手續費,換來很大的風險真的得不償失。

買房從來就不是件簡單的事情,你我都非常需要注意!

南投買房

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