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房貸千萬不要提早還!越晚還完貸款竟然多省了100多萬?真正的房貸計算公式【南投買好房】

你知道看著央行一直升息提高利率,到底該不該提前還完房貸,你選擇提早還完房貸的代價遠超過你的想像!

嗨!南投買好房,買好房找阿証,我是阿証,買房首購族們,就像我一開始所說的,到底該不該提前還完房貸?這句話你是不是也常常會問自己。上班被逼加班的時候,我看著眼前便利商店特價的宵夜,心裡想”為了提前還完房貸要過這樣的生活,有意思嗎?”抱著生病的身體勉強自己上班,一邊喝著感冒藥一邊這樣問自己,不知道你有沒有經歷過這樣的時候?

早期老一輩都不喜歡欠銀行錢,想趕快還掉,但時間軸已經完全不同,現在的台灣高房價和低薪非常嚴重,一般的上班族非常勉強買了一間房,房貸可能就佔總家庭收入的二分之一,剩下除了吃飯、日常開銷就完全不能有任何娛樂,如果還要提前還完房貸,生活就會變得很苦,如果不提前還完房貸,又會給銀行很多利息。今天會用三個觀點來分析,一、房貸該選擇哪一種才好?  二、你有一筆錢會怎麼用?、 三、提前還房貸竟然虧那麼多?文章一定要看到最後,會直接算給你看,讓你知道你到底該不該提早把房貸還完!今天就讓我們來聊聊「房貸」吧!

一、房貸該選擇哪一種才好?

房貸大家在選擇該使用哪一家銀行的標準不是成數、利率就是該還多久,那到底該怎麼選才是最好的,有的銀行給成數8成,可是利率2%,有的銀行給成數7成,但是利率1%,把時間拉長可是利息很多,把時間縮短月付款會很高壓力很大。在成數、利率、年限之間很多人就會陷入兩難,如果是你的話會怎麼選?我會用這三個標準下去衡量,第一個房貸月付款金額越少越好,第二個貸款年限越長越好,第三個是房貸不能造成負擔。為什麼會這樣選讓我來算給你看!

房貸
房貸

假設1000萬的房子貸款8成800萬,利率2%,本息均攤。年限30年每個月要還29570元,年限20年要還40471元、年限10年73611元。1000萬的房子貸款7成700萬,利率1%,本息均攤。年限30年每個月要還22515元、年限20年要還32193元、年限10年61323元。

從圖表來看很清楚可以知道,如果要選擇年限短、月付款高會造成你還房貸嚴重負擔,你就不應該考慮到底要還20年還是10年,如果選擇成數高,雖然月付款高了一點,但是你比別人多100萬可以使用,但是選擇多100萬可以使用的前提是,你對於錢的概念是什麼?

二、你有一筆錢會怎麼用?

假設今天你有一筆額外的存款300萬,剛好你的房貸也剩下10年300萬,你會選擇把房貸還掉還是拿去投資?房貸目前是槓桿可以開最大、利率也超低的一種貸款,好比車貸、信貸都還要低。對於會使用錢的人來說,眼裡是比別人多那10年可以使用這300萬,要找到一個投資報酬率比房貸利率高的投資標的並沒有到很困難。

對於不會使用錢的人來說,眼裡是我還欠銀行300萬,每天都很擔心會欠銀行利息,想趕快還清,就會把多餘的錢趕快拿來還房貸,變成每個月省下月付款的錢。假設今天月付款是25000元,你提前還完房貸的確每個月就少繳了25000元,但是你這25000元要累積到300萬則是需要10年的時間,而選擇沒有提早還房貸的人,比你提早10年「使用」這300萬。

三、提前還房貸竟然虧那麼多?

假設今天你的朋友想要跟你借100萬,借貸條件是10年後一樣還你100萬,不管是誰聽到一定都會不願意的吧?除非你真的不缺錢。因為你會考慮這三件事情,第一個是沒有利息、第二個是放在銀行都比借你來的好、第三個錢只會越來越薄。當你會想到以上三點之後,反向思考一下,那房貸真的有急著要提早還嗎?通貨膨脹這點大家非常容易忘記,只知道手握現金錢會越來越薄,可是都忘記了債務的實際價值只會越來越低,今天我跟你借100萬,銀行不會因為通膨10年後就要還110萬。到這邊你可能聽的還是霧煞煞,就讓我直接算給你看!

房貸
房貸
房貸
房貸

同樣是800萬的貸款,如果加上通膨率才能夠看到「實際價值」,10年期比20年期多付出了732995元的代價,10年期比30年期多付出了1410733元的代價,感覺少付了很多利息,但是實際上卻付出了更大的代價。這就是為什麼「價值」比「價錢」重要的原因。現在的100萬跟未來的100萬是完全不一樣的東西。但是利率也是會變動的,以目前的角度來看,很難再次回到早期8%~10%的利率,要對抗通膨,要想辦法讓自己的資產報酬率追上甚至超越「通膨加上利率」,就可以增加自己的資產,才會不會房貸越還越窮。

☑我的看法

很多人在跟我一對一諮詢的時候,都會問到這個問題,房貸到底該不該提早還完?又加上現在房價太高的問題,關於買房跟貸款相關的風險又增加不少,我以前還不知道這些觀念的時候,也跟有些人一樣覺得投資很危險,好好的存錢才是最安全的,把賭跟投資畫上等號。房貸要不要提前還絕對沒有對或錯,只是取決於你對於「錢」的使用方式,如果你真的不會使用錢,那我當然建議你早點還是最好的,不然有再多錢也會讓你賠光光。

如果真的會使用錢的人跟不會使用錢的人的差距是會經過時間的累積,差距越來越大,因為通膨是必然的,貨幣增加→貨幣貶值→物價上漲→購買力下降,單純手握現金的人必定能買的東西只會越來越少,變成惡行循環。手上有錢不一定只有還貸款這個選項,你不理財,財不理你,你也可以跟我預約一對一的線上會議諮詢,我會在會議裡頭看看你目前的現況,來給予幫助與建議。連結我都放在下面了,有興趣的話就馬上加入我的官方LINE帳號,讓我們來聊一聊吧!

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