賣房子之前的你一定要看,該自售還是給仲介賣?賣房子的七大重點【南投買好房】

賣房子

賣房子你知道有哪些該注意哪些重點嗎?要賣房子都沒事先準備功課的你,是不是還在被房仲帶風向說你的房子肯定沒什麼價值,最後看了實價登錄才發現,原來我是這個社區賣的最便宜的?

很多不管是換屋、投資或是急需資金的屋主,一定都會思考我這個房子到底能夠賣多少錢,我也能夠理解屋主一定想要賣一個很漂亮的價格,肯定不會有人想要賤賣,想要「自售」省仲介費,可是又擔心自己帶看很麻煩,平常要上班又沒辦法配合,還是要丟給「仲介」賣,可是怕又被騙,自己的房子又不想那麼多人進去。以上是你現在煩惱的嗎?今天文章一定要看到最後,會告訴你該「自售」還是「仲介」賣會比較好,就讓我們來聊聊賣房的「七大」注意重點吧!

一、售屋動機

賣房子之前你一定會有一個理由足夠支撐想售屋的動機,不管是換屋、投資還是資金上有缺口,都可以當作售屋的理由,但是你真的了解你賣房子是為了什麼嗎?前陣子我有一個客戶他手上有一間郊區三房平車的房子要賣,我就問他說不是住好好的嗎?為什麼要賣?聊到最後原來是生小孩人口變多,想要買市區一點的透天。

☑人口數增加不代表不夠住

他們的家庭人口是爸爸加上媽媽還有1個小孩,因為最近媽媽肚子裡面的小孩也快出生了,夫妻兩個住一間,小孩一人一間剛剛好,最主要顧慮的是他們擔心之後,長輩偶爾會來家裡看看沒地方住,所以才想要換更大間離市區更近的透天,但是主要是因為長輩如果偶爾來家裡玩,才會又不夠住的問題,是我的話長輩偶爾來玩就幫他們訂飯店,舒舒服服又可以解決換屋的窘境。

☑換屋壓力更大

這個家庭總收入大約是6萬塊左右,郊區三房平車的房子大約會落在800萬上下,他們想要的市區透天大約會落在1800萬左右,我們先不要管賣掉有沒有賺錢,光是1800萬,貸款7.5成,利率抓1.61%,還款30年。這樣每個月要繳47307元的房貸,光是這個房貸金額就超過家庭收入的二分之一。我就建議不用硬換更大間的,並不是不夠住,反而賣掉會造成更大的壓力,而且還要養兩個小孩。

二、售屋心態

我相信大部分的屋主都是有原因才要出售自己的房子,也有少部分的屋主是想要試試看市場的水溫才想拿出來賣,不管你是哪一種「售屋心態」都很重要,會大大影響接下來這間房子的走向。

☑錯的時間遇到對的人

我相信每一個屋主都會想要賣到整個社區的最高價,這也是人之常情,屋主想賣高,買方想買低。但是最常出現的情況是買方明明出了一個很有誠意的價格,可是當時的你卻想要賣一個更高的行情。過了很久才覺得說我的房子有那麼難賣嗎?怎麼買方的價格越出越低,這時候才意識到原來第一組才是出最高的那個人。只要賣過房子的人都懂,房子賣越久,不完全代表價格就越好。

☑對的時間遇到錯的人

相反的也會有過度恐慌的屋主,被仲介、新聞嚇的趕緊賣掉,其實在賣房子之前自己一定也要先做好功課,賣房子牽扯到的金額是非常龐大的。不要因為外界的消息導致完全的相信,有時候也要有獨立思考,想一下他說的到底合不合理,市場一定會有人喊多空或多頭。就像有人會說,怎麼會去問餐廳什麼最好吃,他一定會說最貴的最好吃。但事實是最貴的最好吃嗎?這就不一定了。

三、房屋取得日期、持有時間

因為在台灣105年之後取得的房子會被政府實價課稅,就是我們常說的「房地合一稅」。如果取得日期是在105年之前的話就是納入「綜合所得稅」。為什麼取得日期很重要?最主要是因為跟你的「預期獲利」有關,現在大部分的房子都是在105年之後買的,假設你預期獲利是100萬,持有時間是一年,這樣100萬就要被政府課走45%就是45萬,如果要實拿100萬的話,就得再把稅疊上去,總價就會變得更高,這個就有關接下來的要講的重點。

四、預期獲利

只要是屋主除了缺錢以外一定多少都想要賺錢,就只是賺多賺少的問題,任何人都不想自己的房子被賤賣,但是不太清楚行情的情況下,很容易稅金東加西加會超過行情太多。

屋主的想法大概可以分成「賣掉扣稅要實拿1000萬」、「賣掉扣完稅我要賺100萬」這兩種類型,很多屋主都會想要寫我要實拿多少多少,但是稅的定義每個人都不一樣,屋主一定會覺得是所有的費用扣掉之後,我要實拿的數字,有的仲介會覺得某些稅費是你屋主本身就該支付的,不應該納入總價裡面,最後談成要簽約了才發現,屋主實拿的定義跟仲介實拿的定義完全不一樣,到時候就會是糾紛的開始,弄到後來賣個房子也不愉快。

我這邊也會建議是身為屋主的你,要先做好功課大概會繳哪些稅,金額是多少,在自己評估一下想要賣多少錢,這樣會比較單純,因為有很多仲介連買賣雙方要繳什麼都不知道,避免糾紛。關於賣方要繳什麼稅我會再另外準備一集跟大家討論。那我身為屋主該怎麼知道我這間可以賣多少?

五、行情評估

賣房子前為什麼一定要做好行情評估?因為行情認知會影響所有賣房子流程的百分之五十以上!我也做出兩大重點來分析。

☑避免被誤導

前陣子有一個客戶打電話給我說,ㄟ,阿証,我已經把房子賣掉了!怎麼辦怎麼辦?我就想說什麼怎麼辦?這不是要很開心要恭喜你才對吧,不是我已經賣掉一個月才發現我賣的比社區少個100萬到200萬! 以上的故事是真的發生的,如果是你一定不想遇到,對吧?很多人都會覺得99%的屋主都想要賣的很高很高,但也是會有少數的屋主因為不了解行情被賣的很低很低,因為合約都白紙黑字的簽下去了,也沒辦法反悔,最後被投資客再次收割賣更高的價格。

☑節省時間

了解行情之後,就可以大概知道我的房子賣在多少,市場比較能夠接受,多花一點時間做功課雖然比較麻煩,但是了解行情可以在「最有效的時間」內賣出一個「最適當的價格」。

假設今天這個社區最高價是1000萬,難免屋主都會想賣個1100萬到1200萬,但是假設今天有人出價超過1000萬的時候,你就心裡有一個底,其實這個價格已經很不錯了,就已經可以賣,而不是只要有人出價沒有達到1100~1200萬這個區間,你就覺得是賤賣,導致你的房子越賣越久,有在關注房地產的買方就會覺得這個房子賣那麼久,是不是有問題?最後只好真的賤賣給別人,或是繼續放著養蚊子。

那我該怎麼判斷這個價格是不是有符合市場的接受度呢?會建議拉該社區還有周遭的社區3個月內的實價登錄的最高價與最低價,再去分析一下為什麼可以賣到這個價格,可能是屋況、景觀、樓層、抗性之類的都會有影響。

六、自售

優點一、省仲介費

省仲介費這個優點也是各位屋主最想自售的原因,會覺得省那4%的仲介費來降低售屋的最大成本,這點我是完全可以認同的,因為除了要繳的稅金以外,最大的支出一定就是仲介費了。很多屋主會覺得仲介不就是po廣告帶看,靠一張嘴,憑什麼可以抽那麼多的傭金,你也是這樣想的,對吧?可是省掉仲介費的背後的成本,你能夠承擔嗎?

缺點一、親自面對買方

讓我們撇除掉要自己做廣告的很辛苦以外,我覺得就是身為屋主的你該怎麼面對買方。因為如果買方打電話來要看房想要成交的你,勢必得配合買方時間,經由你滔滔不絕地介紹房子之後,八成的買方都會說那我再考慮看看,剩下的兩成總是出的價格離你的心中底價距離超遠,可能時不時還要詢問對方願不願意加價。

當誠意買方出現的時候而且價格出的很漂亮,也約好了簽約的時間,結果簽約前一天就突然跟你說一大堆理由不買了,是你一定會覺得很幹,對吧?上述的狀況是自售一定會遇到的,你,真的覺得你有必要省那仲介費嗎?

七、委託仲介

優點一、不用自己處理

給仲介賣不外乎就是有人可以替你處理大小事,幫你做廣告、帶看還要親自吸收買方的脾氣,沒有成交前還不會收任何費用,已經先替你承擔一部分的風險。專業的事情交給專業的做,這句話不是沒有道理的。但是服務你的仲介真的專業嗎?

缺點一、選錯人就倒大楣

我先撇除掉是不是簽專任或一般約,只要選錯仲介你就準備倒大楣!我曾經有看過沒良心的仲介為了要惡性競爭,刻意創造破壞屋況的行為再轉嫁給其他同業,沒有賣掉就算了,你的房子被弄得亂七八糟,仲介就拍拍屁股走人,所以在挑選仲介的時候一定要睜大眼睛看清楚。

那我該如何挑選仲介呢?我會建議挑選該區域交易糾紛少,會認真幫你賣的仲介,業績好不代表交易糾紛就會少,也並不能代表這個仲介的為人。因為找一個能夠幫你賣掉但是問題一堆的仲介,最後浪費的都是自己的時間。

☑我的看法

每個房子都是獨立的存在,光是同一批的建案,看出去的風景跟朝向都完全不一樣,每個人的感受度喜歡程度也都不一樣,所謂「行情」是賣的出去才叫做「行情」。

這六個重點中我覺得「售屋心態」是最重要的,每個人都希望自己的房子能夠賣個很漂亮的價格,當然就會把實價登錄拿出來比較,但是一個時期一個價格,也要審視好自己房屋實際的狀況跟周遭成交的情形來做比較,以免錯失掉很好的機會,到最後浪費了很多時間房子又面臨賣不掉的風險。

買房首購

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