你知道為什麼很多人都說房價只漲不跌嗎？是他們真的不懂房地產，還是睜眼說瞎話？說房價只漲不跌的人，根本不懂房地產不然就是要騙你的錢！

嗨！我是阿証，你是不是聽過房仲、代銷或建商都說，房價只漲不跌現在趕快買進，絕對不會吃虧，房地產就是非常保值，如果現在不買以後會更貴之類的話。其實用個簡單的邏輯就可以破解這幾句話術，如果真的只漲不跌，為什麼沒有借錢、身家全部ALL IN進去？為什麼建商沒有把房子蓋好，放著等之後漲再賣？

因為連他們自己都沒有把握房價只漲不跌，對吧？不管是股票、房地產一定都會有一個修正期，並不是像他們所講的，房價「只漲不跌」，今天會用三大方向來分析房價「只漲不跌」的迷思，第一個是原物料上漲，第二個是通貨膨脹嚴重，第三個是利率，文章一定要看到最後，會告訴你這次2020年房價上漲的最大原因，今天就讓我們來聊聊房價「只漲不跌」吧！

一、原物料上漲

因為這次新冠肺炎導致原本正常的生活都亂了節奏，各國供給貨運都受了很大的衝擊，我們平常吃的便當漲了5元、水餃漲了0.5元，因為疫情進出口變得很困難，「原物料大缺貨」導致「原物料上漲」，當供給減少、需求增加，自然物價就會上漲，原物料上漲的定義為「成本推升」。從去年底開始很多店家開始公告調漲價格，手上的錢可以買到的東西越來越少。甚至鋼筋水泥、建築原料都上漲了不少，但是真的會讓房價漲那麼多嗎？我們現在看的預售屋賣的價格都是由四個方向所組成。

一、土地成本

假設今天建商要蓋一棟大樓，最一開始一定要先有土地才可蓋，除非有的建商會很早買地來囤，不然最大的成本一定就是土地，正常來說建商的土地成本會佔總成本的40%~60%。

二、管銷成本

正常有在營運的建設公司除了本身的員工以外，有的會外包代銷公司來幫助銷售，這樣包含人員薪資、廣告費、稅費、代銷抽成等費用，會佔總成本的10%~15%。

三、營建成本

營建成本是跟原物料最有相關的，包含鋼筋水泥、水電管線、電燈、門鎖，所有看的到的東西都是原物料，這幾年原物料是真的漲得太誇張，我有詢問過認識的水電師傅，今天報拉水電的價格跟明天拉水電的價格都不一樣，可以看到營造跟裝修整體漲幅大約10%~20%，通常營建成本會佔總成本的20%。

四、建商利潤

以上東扣西扣完剩下的就是建商要賺的利潤，因為建商大部分都是用貸款來蓋房子的，還有一個隱形的成本就是利息。一個建案在推都是好幾億在起跳的，一億的1%就是100萬，一個案子要蓋到好至少也要兩年，所以建商都希望搶在預售屋的時候就完銷，主要就是這個原因。

那原物料上漲真的可以讓預售屋整整多賣10%~20%的價格嗎？是不是建商真的喊冤不是喊假的？我可以直接跟你說，根本在鬼扯，讓我來直接算給你看。

土地成本+管銷成本+營建成本+建商的利潤=100%土地成本抓50%、管銷成本抓15%、營建成本抓20%、剩下利潤15%。用簡單的數學算一下，土地50萬、管銷15萬、營建20萬、利潤15萬。

假設營建成本今天上漲了20%，就等於營建成本從原本的20萬提升到24萬，就等於原物料上漲20%，只佔總成本的4%，總成本的4%竟然可以讓房價多10%~20%來賣，原物料上漲真的是房價狂飆的原因嗎？想必只是九牛一毛而已。

二、通貨膨脹嚴重

相信大家對於「通貨膨脹」這個詞不陌生，但是在討論通貨膨脹之前你是不是有聽過「消費者物價指數」？消費者物價指數(CPI)簡單來說，就是一般家庭之前同樣的東西要花100元，現在則是要花120元才買的到，所以代表著現在要花比較多的錢，才可以買到相同的東西，表示貨幣購買力下降。

台灣105年的消費者物價指數是100，算到今年5月是107.4。那我們來試算一下110~111年的通貨膨脹率是多少？110年1月消費者物價指數是103.08，111年1月消費者物價指數是106。

公式我放在這邊，所以去年到今年的通貨膨脹率是2.83%，那你一定會有個疑問，我買東西明明漲那麼多，怎麼可能只有2%多？只要是因為消費者物價指數不是只有單單參考我們平時我買的雞蛋、牛奶來參考，而是我們民生用品的價格變化計算出來的平均值。一個國家正常的經濟發展，只要是2%~3%都算是合理的範圍，我們會這麼有感，也是因為長期低薪以外，薪水還沒有漲很多，導致只要有一點點漲幅，就會非常明顯。所以長期來看，通膨的確有助於房價穩穩成長。但是真的會影響這幾年房價多賣到10%~20%嗎？

三、利率

大家有在關注房地產的都應該知道，今年三月底開始美國跟台灣都開始升息，升息、降息都會聽到有人說房價要漲了，那利率是不是對於房價沒有影響？這個答案肯定錯誤的，利率不只會影響房價，還會影響很多資金上的流動。我整理出兩大方向來分析，第一就是降息，第二就是升息。

一、降息

降息會讓大家不想把錢放在銀行，甚至借錢出來投資、買東西，來刺激經濟，我賣東西賺了錢買了車，賣車的賺了錢買了房，讓整個經濟體變得活躍。導致大家錢變多，需求增加、供給沒有增加，大家捧著那麼多的錢，買一樣多甚至更少的東西，自然東西就會變貴，這就是我上一個提到的「通貨膨脹」。

二、升息

當遇到越來越嚴重的「通貨膨脹」時，政府為了要抑制這過熱的買氣，會選擇升息來把大家的錢收回來，讓大家增加儲蓄、減少消費、抑制經濟。現在不管哪個國家升息都是為了要降低消費，讓近期的通貨膨脹不要繼續往上飆。所以你說降息會讓房價漲那還有理由，可是你說升息對於房價沒影響？房價甚至會繼續飆漲？這個就真的說不過去了。

☑我的看法

經濟正常成長的國家就會有著正常的通膨，那長期來看房價確實是看漲的沒錯，但一定都是緩漲，所以買房地產是絕對能夠抗通膨的商品之一，這兩年疫情發生美國聯準會QE印錢導致台灣的房價上漲的太誇張，像是2015年到2019年初疫情還沒爆發時的漲跌還算是正常的，從2020年美國QE開始房市亂漲時，大家都知道人多的地方不要去，房市上漲的時候不要追高，道理大家都懂，但就是很難做到。

像是之前我有一個台中賣小吃的林老闆，因為喜歡南投的環境，但是不熟悉南投的行情，他前陣子先在Youtube看到我第14集的草屯區域分析，之後也加入我官方line帳號之後領取60項的買房注意清單，沒有買過房子的他，也依照注意清單的事項，才發現原來房子有滲水、嫌惡設施等問題都沒注意到，讓他少走了好多冤枉路。