買房除了頭期款還要準備多少錢?│除了頭期款以外的四大費用有哪些?【南投買好房】

買房首購

買房子之前大家都知道要準備頭期款,那你知道頭期款以外還有哪些費用需要繳的嗎?買房子的時候房仲或代銷沒有跟你講清楚,小心這些費用都是不能夠貸款的,突然還要繳好幾十萬的費用,突然被代書通知的你,臨時拿得出這麼多錢嗎?今天會帶你了解除了頭期款以外還有這「四大費用」需要繳。

☑政府稅費

政府稅費就像是字面上的意思政府收的稅費,只要是不動產交易,不管是經由房仲、建商或個人私下交易,都要收的費用。

◉契稅

我們常聽到的房契有房才有契,所以一般土地買賣是不會有契稅的,只有房屋買賣才會有!買賣計算方式的話是房屋評定現值的6%,像是贈與、佔有也是6%,典權4%、交換、分割則是2%,但是今天只討論買賣的部分,其他的就只有%數的不同,計算方式是完全一樣的。

契稅計算公式

房屋現值 = 核定單價(元)X面積(平方公尺)X(1-折舊率X折舊經歷年數)X地段調整率X分層分攤率

房屋的評定現值跟實際的成交價是沒有關係的,是政府機關依照「評定現值委員會」訂定數據再依照「公式」計算出來的,簡單來說就是「房屋稅單」上面會寫說房屋評定現值是多少,我們在乘上6%去計算,就是我們要繳的契稅金額。

◉契稅

印花稅就是政府核准稅費的一種許可證,通常會貼類似郵票或是蓋章的方式,政府連這個都要課稅,真是萬稅萬稅萬萬稅什麼都要來一點。

印花稅計算公式

核定契價(房屋現值+土地公告現值)X千分之一(0.001)

繳下來的話也是要看剛提到的「房屋評定現值」來做計算,所以新房子的印花稅也通常會比較貴,通常會是幾百塊幾千塊。

◉地政規費

地政規費的話會分成登記費、書狀費、他項權利設定規費三種稅。

▲登記費

登記費是「房屋現值+土地申報地價」的千分之一通常費用是不會到太高。也是要看房子的現值來做計算。大概也是幾百塊幾千塊。

▲書狀費

每一張是80元,一般房子會有土地跟建物各一張。

▲他項權利設定規費

他項權利設定規費是有需要貸款的人才需要繳的,假設我們今天買了一間1000萬的房子,貸款八成金額是800萬,銀行設定通常會在高一點點,設定金額是800X1.2倍就是960萬,960萬的千分之一就是9600元。

所以上述的地政規費加起來頂多一萬兩萬內就可解決的。

☑民間費用

民間費用我是定義成政府以外的費用,也是要看你的需求決定有沒有要收費。

◉代書執行業務

每一家代書事務所的收費標準都不太一樣,但是好的代書真的是可以讓你上天堂,把你處理好大大小小的事情,讓你完全不用煩惱。但是真的一分錢一分貨,可以試著打聽看看哪一家事務所的服務效率很好,免得一輩子可能才買一次房,卻遇上很雷的代書,真的會讓你在買房的過程中,非常非常的痛苦。

▲代書費

代書費的話一般正常買賣都是用筆的單位來做計算,不是這個筆。每一筆的費用是8000~12000元,為什麼會說是一般正常買賣呢?就是因為有的土地或建物會不只一筆,如果增加一筆的話會加收1000~3000元。

潤筆費

簽約時代書會酌收潤筆費就是簽約費的意思,通常買賣雙方各半一人1000元左右。

▲他項權利登記

如果你是需要貸款的話,代書幫你代辦銀行的相關業務,每一件4000~8000元。如果土地或建物不只一筆的話,也是會額外增加每筆2000~3000元。

▲謄本費

代書這邊會幫我們去地政單位申請謄本與地籍圖,費用大約是200~500元。

第一次買房的你一定會有個疑問,代書費感覺那麼貴我可不可以自己跑流程?這個當然是可以的!又可以省下一筆不少的費用,但是相對會花非常非常多的時間去了解怎麼申辦,代書收取費用是可以省去掉非常多的時間與麻煩,而且還會有專人服務,真心建議專業的事情還是交給專業的人來去做吧。

◉銀行費用

銀行的費用我細分成「一定需要繳」跟「有貸款才需要繳」兩種,這樣讓你比較清楚說有些其實不一定需要繳費,不會被銀行強迫推銷還不知道。

▲履約保證費用

因為現在為了交易安全大家都會作履約保證,履約保證的費用是買賣成交總價的萬分之六,買賣雙方一人一半。假設我們今天成交1000萬的房子萬分之六就是6000元,一半就是3000元。

▲火險

為什麼貸款的時候一定要強迫保火險、地震險呢?房子有貸款的話還不完全是你的,銀行也會怕哪天你不小心放火燒了房子,會沒有錢可以繼續償還貸款,當意外發生的時候,理賠金會優先賠給銀行,剩餘的金額才會回到貸款人的身上,每一年的費用是依照房子坪數下去計算的,坪數不是很大的房子大約每個月也是1~2千塊。

地震險

地震險因為921大地震過後,政府為了讓一般民眾震災後盡速獲得基本的經濟支柱,在民國91年4月1號開始實施「住宅地震保險制度」,規定購買火險就一定要加購地震險。

地震險也是跟火險一樣,理賠金也是會優先賠給銀行。費用的話每年大約是1350元左右。每一家銀行的費用與保費都有些不同,還是要依照各家銀行的規範,我建議還是提前詢問會比較好!

▲銀行規費

銀行規費可以解讀成銀行的手續費,我拆成這三種費用來說明。

一、帳管費

帳管費顧名思義就是管理帳戶的費用,大約是2000~5000元有的銀行只會收一次,有的銀行是會收到你繳完房貸為止。也是要依照各家銀行的規範,我這邊建議還是找銀行問清楚哦!

二、鑑價費

在申請貸款的時候,銀行會請專員去現場評估房屋的價值,才能夠核准房貸願意借給你多少錢,通常費用會落在5000元左右不等。

三、開辦費

開辦費簡單來說就是付聯徵查詢費與銀行審核過程中所產生的費用,我這邊告訴你一個小秘密,其實開辦費是可以跟銀行談的,因為這個也包含了銀行業務的獎金在裡面,但是阿証還是告訴各位朋友,如果銀行這邊已經給你不錯的利率與成數,該賺的就讓別人去賺,畢竟每個人出來工作都是辛苦的,費用會落在5000~10000元左右。

☑我的想法

會不會覺得如果不是沒有買過房子的人,怎麼會知道還要多繳這麼多的稅費,而且我聽過太多的建商或是做很久的仲介,覺得這些稅費買的人本來就該知道,所以就不會特別拿出來講,都會等到簽約的時候才說。其實我覺得身為專業的房屋仲介,是需要幫買的人做完整的評估,而不是叫買的人簽了之後再來想辦法,人家存了好久的自備款,哪來額外的錢可以拿出來支付那些額外的稅費呢?不是要跟親戚借就是要跟朋友借,如果是你一定不想遇到這種情況,對吧?

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